Zakup nieruchomości za granicą to często bardzo dobry pomysł – szczególnie jeśli inwestycja dotyczy lokalizacji turystycznych i wypoczynkowych. Wprawdzie ryzyko jest zwykle większe niż w Polsce, ale i korzyści również mogą być zdecydowanie wyższe.
O tym, że Polacy coraz chętniej inwestują za granicą, świadczą analizy Biura Maklerskiego banku Pekao. Według zebranych przez danych, w pierwszej połowie 2022 r. rodacy kupili aż 1270 mieszkań tylko samej Hiszpanii. Dla porównania w całym 2021 r. nabyli w tym kraju 1140 lokali. Rekordowy był też udział Polaków wśród zagranicznych nabywców mieszkań, który wyniósł 3,1 proc. vs. 1,6 proc. przed 2021 r.
Zalety inwestowania za granicą
Inwestycja w nieruchomości od lat uznawana jest za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Od kilku lat Polacy coraz chętniej nabywają domy i apartamenty poza granicami kraju. Prym wiedzie południe Europy: Hiszpania, Chorwacja, Włochy, Cypr i Bułgaria.
Zaletą inwestycji w tym rejonie jest możliwość połączenia zysków z wypoczynkiem i turystyką. Znacznie cieplejszy klimat, dużo większa liczba dni słonecznych w roku oraz względnie tanie połączenia lotnicze sprawiają, że są to bardzo atrakcyjne lokalizacje nie tylko dla Polaków. Możliwość wypoczynku we własnym domu to komfortowa sytuacja i dla wielu spełnienie marzeń.
Kolejnym atutem inwestycji w nieruchomości za granicą jest możliwość wynajmowania ich w celu zarobkowym niemalże przez cały rok. W niektórych krajach sezon z letnimi temperaturami trwa nawet osiem miesięcy, co daje szansę na ciągłe zyski z wynajmu krótkoterminowego. Południe Europy to ulubiony kierunek Brytyjczyków, Niemców i Skandynawów, zatem właściciele nie powinno obawiać się braku chętnych na najem.
Trzeba też wspomnieć, że często ceny nieruchomości w Bułgarii, Czarnogórze albo w mniejszych miejscowościach turystycznych w Hiszpanii, albo na Cyprze są niższe niż w Warszawie, Wrocławiu lub Gdańsku.
Zakup nieruchomości poza granicami to dobry sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Lokowanie kapitału w różnych regionach zmniejsza ryzyko niepozyskania najemców i braku wpływów.
Sprawdź nasze zagraniczne oferty! Kliknij i zobacz ogłoszenia w Hiszpanii.
Ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości za granicą
Inwestycja zagraniczna tak samo, jak krajowa obarczona jest ryzykiem: niepozyskania najemców, niewywiązania się ich z warunków umowy najmu oraz utraty wartości nieruchomości wskutek niewłaściwego używania. Takie sytuacje nie są rzadkością, dlatego warto podpisać umowę z firmą zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami na wynajem, która będzie doglądała lokalu, sprzątała po gościach i dbała o najem podczas nieobecności właściciela.
Problemy kulturowe to kolejny potencjalny element stwarzający ryzyko, jeśli inwestujemy w nieruchomość w kraju, w którym kultura i zwyczaje odbiegają od obowiązujących w Polsce. Odmienny sposób negocjacji, styl komunikacji albo podejście do formalności administracyjnych mogą stwarzać problemy już na etapie zakupu. Dodatkową przeszkodą jest często brak znajomości języka lokalnego, który jest kluczowy przy weryfikacji oferty i negocjacjach. Zatem jeśli inwestor pominie te kwestie, zwiększa ryzyko popełnienie błędów, co w efekcie może doprowadzić do utraty pieniędzy lub szansy na inwestycje.
Podobne konsekwencje często są efektem nieznajomości przepisów kraju, w którym chcemy zakupić nieruchomość. Inwestor, który nie zapoznał się z miejscowymi przepisami i procedurami, naraża się na straty finansowe lub problemy z prawem. Przykładowo, aby wynajmować mieszkanie w Hiszpanii turystom, trzeba posiadać odpowiednią licencję. Pozyskać można ją dla lokali na osiedlach turystycznych oraz mieszanych. Osiedla rezydencyjne są przeznaczone wyłącznie do zamieszkania.
Rynki nieruchomości są podatne na zmiany ekonomiczne i polityczne, dlatego należy śledzić bieżącą sytuację w kraju, gdzie zamierzamy zainwestować. Istotna jest polityka podatkowa, ponieważ ta jest ważna w kontekście zysków z wynajmu, podejście polityków do zakupu nieruchomości przez obcokrajowców i jakie są ewentualne ograniczenia w tej kwestii. W niektórych krajach na przykład wymagane jest uzyskanie pozwolenia na zakup domu albo mieszkania.
Ryzyko walutowe to kolejny ważny temat w przypadku lokowania środków za granicą. Nieruchomości praktycznie zawsze kupuje się w walucie danego kraju, ewentualnie w euro (co jest praktykowane w Bułgarii). Oznacza to, że w przypadku osłabienia złotówki względem waluty, w jakiej dokonana została transakcja – zyski z najmu oraz wartość nieruchomości spada. Oczywiście sytuacja zmienia się w odwrotnej sytuacji.
Inwestowanie w nieruchomości za granicą – od czego zacząć?
Przed dokonaniem decyzji o inwestowaniu za granicą, warto skonsultować się ze specjalistami od lokalnego rynku nieruchomości. Obecnie praktycznie w każdym państwie znajdziemy pośredników posługujących się językiem polskim albo rodaków prowadzących agencje. Dzięki temu zyskamy większą wiedzę o tym, jak i gdzie najlepiej jest kupić nieruchomość oraz jakie są zagrożenia związane z umową i transakcją.
Wybierając lokalizację, pod uwagę trzeba wziąć nie tylko nasze potrzeby i marzenia, ale też realia danego kraju: czy jest stabilny politycznie, prawnie i gospodarczo, jak wygląda system podatkowy oraz ochrona prawa własności.
Inwestowanie w nieruchomości za granicą oznacza też konieczność zarządzania lokalem na odległość. W tym momencie należy podjąć decyzję, czy sami sprostamy temu wyzwaniu, czy też chcemy powierzyć opiekę nad nieruchomością lokalnej firmie. W pierwszym przypadku trzeba liczyć się z częstymi wyjazdami, co oznacza koszty i poświęcenie czasu na dojazd, sprzątanie oraz zarządzanie najmem. Powinno się też znać lokalny język, co ułatwi załatwianie formalności. Przy drugiej opcji warto zrobić rozeznanie wśród firm zajmujących się zarządzaniem najmem i przed podpisanie umowy zweryfikować jej rzetelność.
Bez względu na sposób zarządzania, trzeba zbadać lokalny rynek wynajmu pod kątem popytu na najem oraz obowiązujących stawek w poszczególnych miesiącach. Są to istotne kwestie, które wpływają na opłacalność inwestycji.
Kolejną sprawą do rozważenia to rodzaj nieruchomości, w jaki chcemy zainwestować. Do wyboru są: domy, mieszkania na zwykłych osiedlach oraz apartamenty w blokach budowanych z przeznaczeniem najmu.
Czy warto inwestować w nieruchomości za granicą?
Dom lub apartament za granicą praktycznie może kupić każdy, kto ma na to środki. Opłacalność inwestycji zależy w dużej mierze od celu, jaki obierzemy. Niektórzy nieruchomość na południu Europy traktują jako dom na emeryturę, a do czasu jej uzyskania wynajmują go przez część roku i sami korzystają z jego uroków zimą albo jesienią. Inni nabywają apartamenty w znanych kurortach wyłącznie w celu najmu turystom.
Pomimo tak wielu zalet, jakie ma inwestycja w nieruchomość za granicą, ten sposób lokowania kapitału obarczony jest sporym ryzykiem. Wynika ono gównie z nieznajomości lokalnych przepisów oraz zwyczajów i kultury. Oczywiście można je zniwelować, powierzając zakup i zarządzanie lokalnym agencjom.
