„Mieszkanie na start” – singiel jednak będzie mógł kupić mieszkanie, ale nie wszędzie

Wyższe dopłaty obowiązujące w największych polskich miastach sprawią, że korzystający wyłącznie z kredytu w ramach programu „Mieszkanie na start” będą mogli kupić nieco większe mieszkania. Singiel z niskim wkładem własnym wciąż jednak może nie kupić mieszkania w Warszawie.

Zgodnie z zapowiedzią Krzysztofa Hetmana, ministra rozwoju i technologii, maksymalna kwota zaciągniętego kredytu mieszkaniowego, do której przysługiwałaby dopłata, została określona na:

• 200 tys. zł dla 1-osobowego gospodarstwa domowego
• 400 tys. zł dla 2-osobowego gospodarstwa domowego
• 450 tys. zł dla 3-osobowego gospodarstwa domowego
• 600 tys. zł dla 5-osobowego gospodarstwa domowego

Jednak jak wynika z późniejszego komunikatu Ministerstwa Rozwoju i Technologii, wyższe maksymalne kwoty kredytu będą obowiązywały w stolicach województw, ale tylko jeśli wartość odtworzeniowa 1 mkw. lokalu, którą ustala wojewoda, będzie znacząco odbiegała od średniej.

Wartość odtworzeniowa dla danego miasta wyższa o 15 proc. będzie skutkowała wyższą o 10 proc. dopłatą i maksymalną kwotą kredytu. Wartość wyższa o 30 proc. przełoży się z kolei na podniesienie dopłaty i maksymalnej kwoty kredytu o 20 proc.

W analizie posłużyliśmy się średnimi cenami transakcyjnymi w przeliczeniu na metr kwadratowy dla miast wojewódzkich. To dane Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2023 r. Pod uwagę wzięliśmy zapowiedziane przez Krzysztofa Hetmana maksymalne kwoty kredytu dla poszczególnych gospodarstw domowych, do których przysługiwać będzie dopłata.

W każdym przypadku ustaliliśmy wkład własny wynoszący 20 proc., czyli Ltv 80 proc. – a więc najczęściej stosowaną minimalną wartość przez banki działające w Polsce. Nie braliśmy pod uwagę rosnącej w ostatnim czasie zdolności kredytowej, zakładając, że aplikujący o kredyt z rządową dopłatą takową dla kredytu w danej wysokości posiadają.

Wróćmy jednak do wartości odtworzeniowej. Ta w I kw. 2024 r. jest o ponad 30 proc. wyższa od średniej wojewódzkiej w Kielcach, Krakowie, Lublinie, Olsztynie, Poznaniu, Rzeszowie, Warszawie i Wrocławiu. Próg 15 proc. został z kolei przekroczony w Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Łodzi i Opolu.

Co ciekawe, jedynie o 12 proc. wyższa wartość odtworzeniowa 1 mkw. względem średniej wojewódzkiej obowiązuje w Gdańsku, który jest trzecim najdroższym rynkiem sprzedaży mieszkań w Polsce. Dla porównania, wojewoda mazowiecki ustalił wartość odtworzeniową dla Warszawy wyższą o 56,3 proc. od obowiązującej w pozostałych gminach województwa. W Krakowie różnica wyniosła z kolei 35,9 proc., w Poznaniu 39 proc. a we Wrocławiu 41,8 proc.

Nawet jednak po podniesieniu maksymalnej dopłaty i kwoty kredytu o 20 proc., singiel szukający mieszkania w Warszawie jedynie w oparciu o kredyt zaciągnięty w ramach programu „Mieszkanie na start”, wciąż nie będzie mógł kupić mieszkania, jeśli jego cena będzie równa lub wyższa od średniej ceny transakcyjnej. Od kilku miesięcy minimalna powierzchnia lokalu mieszkalnego musi wynosić bowiem 25 mkw.

W podobnej sytuacji byliby szukający własnego „M” na rynku pierwotnym w Krakowie, a także Gdańsku i Szczecinie, gdzie, jeśli nic nie zmieni się w najbliższych miesiącach, limit dopłat nie zostanie podniesiony.

Największe mieszkania – ok. 35-metrowe – można by kupić w Kielcach, Olsztynie i Rzeszowie. We Wrocławiu byłoby to nieco ponad 25 mkw., a w Poznaniu i Katowicach nieco ponad 28 mkw.

Niższe średnie ceny transakcyjne notowane na rynku wtórnym rozszerzą nieznacznie pulę dostępnych mieszkań. Choć w przypadku Warszawy i Gdańsku wciąż byłoby to poniże 25 mkw., to w Krakowie singiel mógłby już kupić 25-metrowy lokal, a w Szczecinie blisko 30-metrowe mieszkanie.

W Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Łodzi i Olsztynie dostępne byłyby ponad 40-metrowe mieszkania.

Źródło