"Chciałam sprzedać dom po babci, ale nadal jest w nim zameldowany mój wujek, z którym nie mam kontaktu" – takie pytanie dostaliśmy od czytelniczki Bankier.pl. Jak się okazuje, sprawa nie jest taka prosta, a zameldowanie może skomplikować i tak nerwową transakcję, jaką jest sprzedaż nieruchomości.
Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności: obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu, obowiązany jest się wymeldować.
Obowiązek ten spoczywa w pierwszej kolejności na osobie, która zameldowana jest w danej nieruchomości. Uważa się go za wypełniony, jeśli zostanie złożony wniosek o wymeldowanie w formie papierowej lub elektronicznej. Ponadto obywatel polski może wymeldować się, dokonując zameldowania w nowym miejscu pobytu.
Ale czy można sprzedać mieszkanie, gdzie jest ktoś zameldowany? Na to pytanie odpowiedziała radca prawny Kamila Gierus-Lenczner.
Samo zameldowanie nie powoduje nabycia żadnego prawa do nieruchomości. Nie stanowi więc przeszkody w sprzedaży nieruchomości. Zameldowanie nie ogranicza w żaden sposób prawa do dysponowania nieruchomością przez właściciela. Warto jednak pamiętać, że notariusz sporządzający umowę sprzedaży nieruchomości powinien dysponować przedłożonym uprzednio dokumentem potwierdzającym brak osób zameldowanych w nieruchomości lub zaświadczeniem ujawniającym odmienny stan. Zaświadczenie z akt ewidencji ludności wydaje Urząd Miasta.
Wymeldowanie bez zgody i wiedzy osoby zameldowanej – kiedy jest możliwe?
Zgodnie z treścią art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności: organ gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości wydaje z urzędu lub na wniosek właściciela, lub podmiotu dysponującego tytułem prawnym do lokalu decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo opuścił miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się.
Jak wynika z powyższego, wniosek o wymeldowanie bez zgody osoby zameldowanej może złożyć właściciel lokalu albo inna osoba dysponująca tytułem prawnym do lokalu.
Przed wydaniem decyzji organ gminy obowiązany jest sprawdzić, czy osoba, której wniosek dotyczy (która ma zostać wymeldowana bez swojej zgody i wiedzy), opuściła nieruchomość w sposób dobrowolny oraz na stałe. Pracownicy właściwego ze względu na położenie nieruchomości organu gminy sprawdzą także, czy osoba wskazana we wniosku faktycznie nie zamieszkuje w miejscu swojego zameldowania.
Istotne jest także określenie zamiaru osoby, której wniosek o wymeldowanie dotyczy. Należy zweryfikować, czy okoliczności istniejące w sprawie potwierdzają wolę wewnętrzną osoby zainteresowanej, czy też pozostają z nią w sprzeczności. Do okoliczności takich należą między innymi:
- sposób opuszczenia lokalu,
- koncentracja interesów życiowych w danym miejscu (przebywanie w nim w sensie fizycznym, praca, nauka, prowadzenie życia towarzyskiego – przyjmowanie znajomych),
- posiadanie rzeczy w lokalu lub związanych z danym lokalem (np. kluczy, rzeczy osobistych),
- obiektywna możliwość realizacji woli przebywania w nim (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10.05.2023 r., III SA/Kr 1092/22).
O kwalifikacji pobytu oznaczonej osoby w konkretnym lokalu mieszkalnym decyduje bowiem nie tylko treść oświadczenia składanego przez stronę postępowania, ale całokształt okoliczności faktycznych sprawy wykazujących to, jaki jest rzeczywisty zamiar osoby podlegającej obowiązkowi meldunkowemu. Dla wystąpienia określonej wskazanych w art. 35 ustawy o ewidencji ludności przesłanki wymeldowania, którą jest “opuszczenie miejsca pobytu stałego”, konieczne jest, aby fizycznemu przebywaniu osoby w innym miejscu towarzyszyła
wola opuszczenia dotychczasowego miejsca pobytu oraz zamiar związania się z tym innym miejscem I urządzenia w nim trwałego centrum życiowego.
Postępowanie w sprawie wymeldowania wymaga zatem ustalenia tego, czy nastąpiło faktyczne opuszczenie miejsca pobytu stałego i zbadania trwałości oraz dobrowolności zamiaru jego opuszczenia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27.03.2023 r., III SA/Kr 1199/22).
W związku z tym we wniosku o wymeldowanie należy wykazać przesłankę:
- dobrowolności oraz
- trwałości.
Trwałe opuszczenie miejsca zameldowania
Dla zaistnienia przesłanki opuszczenia miejsca pobytu stałego konieczne jest, aby fizycznemu przebywaniu osoby w innym miejscu niż miejsce pobytu stałego towarzyszył zamiar stałego związania się z tym innym miejscem, urządzenia w nim swego trwałego centrum życiowego. O opuszczeniu miejsca stałego pobytu można mówić tylko wtedy, gdy dana osoba fizycznie nie przebywa w określonym lokalu i ma zamiar opuszczenia tego lokalu na stałe, a zamiar ten związany jest z założeniem w nowym miejscu ośrodka osobistych i majątkowych interesów.
Rezygnacja z przebywania w określonym lokalu może nastąpić w sposób wyraźny – poprzez złożenie stosownego oświadczenia, ale także w sposób dorozumiany – poprzez zachowanie, które w sposób niebudzący wątpliwości wyraża wolę danej osoby skoncentrowania swojej aktywności życiowej w innym miejscu.
Pamiętać jednak należy, że sam fakt przejściowej nieobecności czy też występowanie nawet regularnych okresów fizycznej nieobecności w miejscu stałego zameldowania nie upoważniają jeszcze do automatycznego stwierdzenia, iż zameldowany opuścił miejsce pobytu.
Co jednak istotne, ocena, czy opuszczenie lokalu ma charakter trwały, nie może być oparta na dosłownym rozumieniu trwałości jako stanu, który nie ulega zmianie i być pojmowana jako opuszczenie lokalu “na zawsze”. Wystarczające jest, jeżeli okres ten jest dostatecznie długi, gdyż w przeciwnym razie nie byłoby możliwe wymeldowania osoby, która de facto w lokalu od lat nie przebywa albo przyjeżdża do niego jedynie okazjonalnie.
Opuszczenie przez daną osobę miejsca stałego zameldowania z powodu takich okoliczności jak praca w innej miejscowości czy nawet w innym kraju nie może być zatem automatycznie uznane za zerwanie więzi z lokalem, w którym osoba ta była zameldowana na pobyt stały, jeżeli nie zostanie wykazane, że jej centrum życiowe zostało zlokalizowane na stałe w innym miejscu.
Wynika to z przyjęcia, że opuszczenie miejsca pobytu stałego jest nie tylko fizyczne nieprzebywanie w danym lokalu, ale jednocześnie zerwanie z nim związków. W świetle orzecznictwa czasowość pobytu w innym miejscu (w innych miejscach) nie zrywa tej więzi. Także sam fakt pobytu za granicą nie jest równoznaczny z opuszczeniem dotychczasowego miejsca pobytu stałego uzasadniającym wymeldowanie, jeżeli nie jest połączony z trwałą i dobrowolną rezygnacją z dotychczasowego miejsca pobytu.
Dobrowolne opuszczenie miejsca zameldowania
Przesłanka dobrowolności przejawia się tym, iż dana osoba z własnej woli rezygnuje z przybywania w nieruchomości, w której jest zameldowana. Konieczność dobrowolnego działania wyklucza więc działanie pod przymusem czy jakimkolwiek naciskiem osoby trzeciej.
Zaznaczyć jednak należy, że na równi z dobrowolnością opuszczenia lokalu należy traktować te sytuacje, w których osoba podlegająca wymeldowaniu nie może zgodnie z prawem lub na skutek okoliczności faktycznych dalej zamieszkiwać w miejscu, w którym była zameldowana (np. nakaz eksmisji, odbywanie kary pozbawienia wolności, nakaz opuszczenia lokalu, zakaz zbliżania się do członków rodziny). Zatem w sytuacji, gdy opuszczenie lokalu było następstwem zawinionych działań osoby, której dotyczy postępowanie, bez znaczenia jest, czy było ono dobrowolne. W rezultacie opuszczenie miejsca stałego pobytu obejmuje także przypadek opuszczenia tego miejsca pod przymusem realizowanym przez upoważnione do tego organu państwa.
Decyzja o wymeldowaniu
Decyzja o wymeldowaniu ma charakter związany i zapada po zaistnieniu następujących przesłanek: opuszczenia miejsca pobytu stałego oraz niedopełnienia obowiązku wymeldowania się. Postępowanie o wymeldowanie kończy się wydaniem decyzji przez właściwy organ gminy. Jeżeli strona postępowania nie zgadza się z wydaną decyzją, ma prawo skorzystania ze środków odwoławczych.
Lista źródeł:
- Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności,
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10.05.2023 r., III SA/Kr 1092/22,
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27.03.2023 r., III SA/Kr 1199/22,
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2010 r., II OSK 851/09,
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 4.08.2011 r., III SA/Gd 127/11,
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16.06.2023 r., III SA/Kr 1874/22,
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 11.05.2023 r., II SA/Wr 46/23,
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 29.05.2023 r., II SA/Bd 244/23,
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16.05.2023 r., II OSK 387/22.
Bankier.pl
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: [email protected].
opr. aw
