Od kwietnia nie będzie można sprzedać nieruchomości bez świadectwa energetycznego. Jednak to tylko kosmetyczna zmiana wobec tych, które nadchodzą. Na horyzoncie są kolejne wymogi unijne, które radykalnie zmienią sytuację na rynku budowlanym i mieszkaniowym. – To karkołomne wyzwanie ze względu na krótki czas oraz horrendalne koszty. Elity polityczne UE powinny zrewidować cele – ostrzega przedstawiciel sektora budowlanego.
/123RF/PICSEL
Jeszcze do niedawna temat efektywności energetycznej budynków mieszkalnych był bagatelizowany. Teraz to się zmienia. Już w kwietniu wejdzie w życie nowelizacja Ustawy Prawo budowlane.
„Zgodnie z nią zarówno deweloperzy, jak i właściciele indywidualni nie będą mogli sprzedać nieruchomości bez świadectwa energetycznego budynku. Energooszczędność i typ ogrzewania będą więc wkrótce kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek mieszkaniowy” – informują eksperci Otodom.
Reklama
Tam gdzie już funkcjonują, nieruchomości o najwyższej klasie są wyceniane drożej niż te z najniższą klasą.
Świadectwo energetyczne. Na Zachodzie od dawna, w Polsce dopiero teraz
– W krajach zachodnich Unii Europejskiej świadectwa energetyczne funkcjonują od kilkunastu lat. Analiza ofert sprzedaży lokali i budynków w zależności od posiadanej klasy energetycznej wskazuje na zróżnicowanie cen. Nieruchomości o najwyższej klasie A, która oznacza małe zużycie energii potrzebnej do ogrzania domu czy mieszkania, a tym samym niskie koszty eksploatacji, są wyceniane drożej niż te z najniższą klasą G. Klasy energetyczne są ściśle związane między innymi z typem ogrzewania, dlatego deweloperzy coraz chętniej stawiają w swoich projektach na rozwiązania bardziej ekologiczne – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, ekspertka rynku nieruchomości, starsza analityczka Otodom.
Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl podaje przykład Niemiec.
– Przykładem są chociażby ogłoszenia o sprzedaży i wynajmie nieruchomości. W Niemczech przy podejmowaniu decyzji zakupowych lub tych związanych z najmem, klasa energetyczna lokum odgrywa coraz większą rolę. Co więcej, wpływ klas energetycznych na ceny metrażu w Niemczech staje się coraz bardziej widoczny. Ceny starszych domów i lokali u sąsiada coraz mocniej uwzględniają koszt koniecznych remontów. Podobna sytuacja jest prawdopodobna w Polsce mimo możliwych opóźnień we wprowadzaniu unijnych regulacji – mówi.
Trzy nowe radykalne wymogi zmienią sektor budowlany
W odniesieniu do tych elementów polityki UE, które mogą mocno wpłynąć na polski rynek mieszkaniowy, Andrzej Prajsner wskazuje trzy.
– Pierwszą kwestią jest obowiązek budowy zeroemisyjnych nowych lokali i domów od 2030 r. Wydaje się prawdopodobne, że ten wymóg podniesie koszty budowy co najmniej o kilkanaście procent. W przypadku nowych warunków technicznych z 2021 r., analogiczna zmiana kosztowa wynosiła ok. 4 proc. – 8 proc. W Polsce może też pojawić się dodatkowy efekt wpływający na ceny nowego i nowszego metrażu. Widzimy go w Niemczech. Mianowicie, już teraz u zachodniego sąsiada widać przesunięcie popytu w kierunku nowszych lokali i domów. Dzięki temu, o wiele lepiej „trzymają” one cenę w warunkach dekoniunktury rynkowej – tłumaczy.
Podaje dane Eurostatu, które wskazują, że pomiędzy II kw. 2022 r. oraz III kw. 2023 r., nowe niemieckie lokale i domy w ujęciu transakcyjnym potaniały o 3 proc.. Natomiast używane nieruchomości mieszkaniowe z Niemiec – aż o 12 proc. (bez uwzględnienia inflacji).
Dwa kolejne wymogi unijne wiążą się bardziej ze starszym zasobem mieszkaniowym.
– Przypomnijmy, że Polska będzie musiała obniżyć średnie zużycie energii pierwotnej przez budynki mieszkalne o przynajmniej 16 proc. do 2030 r. Następny jednoznacznie określony próg redukcji to 20 proc. – 22 proc. (do 2035 r.). Poza tym większość obniżki zużycia energii będzie musiała być związana z remontami starszych budynków mieszkalnych. Właśnie dlatego za kilka lat ceny starszych domów w Polsce będą uwzględniać koszty koniecznych remontów, a także podatku „węglowego” w systemie ETS 2 (doliczanego m.in. do cen węgla kamiennego i gazu). W przypadku lokali ogrzewanych z miejskiej sieci, sprawa będzie bardziej skomplikowana, ale i tutaj energochłonność budynku odegra dużą rolę. Koszt dekarbonizacji polskich ciepłowni wpłynie bowiem na ceny ciepła sieciowego – tłumaczy Andrzej Prajsnar.
Wspomniany podatek „węglowy” ma motywować właścicieli i zarządców nieruchomości mieszkaniowych z UE do rezygnacji ze spalania paliw kopalnych. Grudniowe porozumienie w sprawie nowelizacji dyrektywy EPBD zakłada, że po 2040 r. nie będzie już możliwe ogrzewanie domów i lokali poprzez spalanie takich paliw.
To wydatki na bezpieczeństwo powinny być celem nadrzędnym
Eksperci ostrzegają, że skutki wdrażania unijnych regulacji będą ogromne i są wręcz nie do pogodzenia z wyzwaniami dotyczącymi wzmocnienia bezpieczeństwa w sytuacji rosnącego zagrożenia militarnego.
– Wypełnienie postanowień Porozumienia paryskiego z 2015 roku oraz Europejskiego Zielonego Ładu z 2019 roku wydaje się karkołomnym wyzwaniem z punktu widzenia stosunkowo krótkiego okresu na osiągnięcie ustalonych kamieni milowym oraz horrendalnych kosztów, które niewątpliwie będą towarzyszyły dekarbonizacji branży budowlanej i sektora nieruchomości. Musimy być w pełni świadomi, że realizacja wszystkich inwestycji publicznych i prywatnych zgodnie z założeniami zielonego budownictwa będzie kilkukrotnie droższa niż dzisiaj – mówi Damian Kaźmierczak, członek zarządu i główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa (PZPB).
Jak dodaje, „zielona stal” i „zielony cement”, najnowsze technologie w zakresie wykorzystania energii, wody, ogrzewania i oświetlenia budynków oraz zazielenienie procesu budowlanego poprzez wykorzystanie maszyn elektrycznych i robotów po prostu dużo kosztują i minie szmat czasu zanim upowszechnienie zielonego budownictwa przełoży się na obniżenie kosztów wykonawstwa. Ostrzega, że nie jesteśmy na to gotowi, a unijna polityka powinna zostać zrewidowana, zwłaszcza w kontekście zagrożeń geopolitycznych.
– W moim głębokim przekonaniu elity polityczne Unii Europejskiej powinny poważnie rozważyć głęboką modyfikację celów klimatycznych i spowolnić tempo budowy niskoemisyjnej gospodarki w obliczu zupełnie innych wyzwań, przed którymi stoi dziś Europa. Uważam że biorąc pod uwagę pilne i ogromne potrzeby ekonomiczne związane z koniecznością skonstruowania i sfinansowania nowego modelu bezpieczeństwa w Europie przez zagrożeniem militarnym ze strony Rosji, nie stać nas na wyjątkowo kosztowne działania na rzecz ochrony klimatu, w których zresztą Unia Europejska sprawia wrażenie osamotnionej na poziomie globalnym. Na ratowanie klimatu przyjdzie jeszcze czas, dziś priorytety są zupełnie inne – uważa przedstawiciel PZPB.
Monika Krześniak-Sajewicz
Odtwarzacz wideo wymaga uruchomienia obsługi JavaScript w przeglądarce. INTERIA.PL
