Jak radził sobie rynek deweloperski w kwietniu? Z 60,5 tysiącami mieszkań wystawionych przez deweloperów w 7 głównych miastach, rynek nigdy nie widział tak znacznej podaży. Jednak kupujący wahają się przed dokonywaniem zakupów, przewidując obniżki stóp procentowych, podczas gdy niektórzy polegają na programie wsparcia kredytobiorców.
Na pierwszy rzut oka dane dotyczące sprzedaży deweloperów na 7 największych rynkach w kwietniu wydają się rozczarowujące (3,15 tys. sprzedanych jednostek, według wstępnych danych monitoringu rynku Otodom Analytics, to najniższa liczba od stycznia tego roku). Jednak dokładniejsza analiza danych ujawnia nieco lepszy obraz. W kwietniu było kilka dni wolnych od pracy więcej niż w innych miesiącach (Wielkanoc), a gdy sprzedaż jest liczona według dostępnego dnia sprzedaży, wyniki były porównywalne do lutego i marca. Zrewidowane dane prawdopodobnie wskażą niewielki spadek w porównaniu z poprzednim miesiącem, ale nie jest to powód do niepokoju.
W kwietniu ponownie na rynku pojawiło się więcej mieszkań niż ich sprzedano, ustanawiając nowy rekord pod względem liczby dostępnych nieruchomości. Pod koniec kwietnia na 7 głównych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław – licząc mieszkania w granicach miasta) można było znaleźć 60,5 tys. mieszkań deweloperskich, co stanowi wzrost o prawie 40% w porównaniu z rokiem poprzednim. Największy wzrost dostępności miał miejsce w Krakowie (+91%), Katowicach (+64%) oraz Warszawie i Wrocławiu (odpowiednio 45% i 42%).
Nabywcy w Warszawie nadal cieszą się najszerszym wyborem, oferując 14,5 tys. mieszkań. Kraków stopniowo umacnia swoją drugą pozycję, zbliżając się do dostępności 10 tys. mieszkań w mieście. Wrocław i Łódź plasują się poniżej 9 tys., podczas gdy Poznań zbliża się do 7,5 tys. Co zaskakujące, podaż w Trójmieście jest stosunkowo niska, biorąc pod uwagę wielkość rynku, z zaledwie 6,2 tys. mieszkań dostępnych pod koniec kwietnia 2025 r. To czyni ją szóstą co do wielkości ofertą, pomimo posiadania drugiej co do wielkości sprzedaży.
Jakie tematy zostaną omówione w tym artykule?
- Rynek deweloperski: solidna sprzedaż w Trójmieście
- Silne rynki wokół Katowic
- Stagnacja w cennikach deweloperskich
- Rynek rozwoju: większość rynków w równowadze względnej
Rynek deweloperski: solidna sprzedaż w Trójmieście
W kwietniu najwięcej sprzedanych mieszkań sprzedano w Warszawie. Wstępne dane Otodom Analytics wskazują na 920 sprzedanych mieszkań, czyli o ponad 200 mniej niż w lutym, najsilniejszym miesiącu 2025 roku. Deweloperzy w Trójmieście osiągnęli drugą najwyższą sprzedaż w kwietniu, sprzedając prawie 540 mieszkań, co oznacza najlepszy wynik od stycznia ubiegłego roku.
Deweloperzy w Łodzi również mają powody do świętowania, ponieważ wstępne dane wskazują na sprzedaż kwietniową na poziomie 350 jednostek. Nawet po uwzględnieniu korekt będzie to nadal godny pochwały wynik.
Silne rynki wokół Katowic
Jeśli chodzi o nowe oferty mieszkań w kwietniu, Kraków i Wrocław wyróżniają się, odpowiednio 744 i 646 mieszkań wchodzących na rynek deweloperski. W Warszawie pojawiło się 922 nowych ofert, w Trójmieście 500, a w Łodzi 434.
Jeśli chodzi o liczbę nowo przyjętych mieszkańców w tym roku, na pierwszym miejscu plasuje się Warszawa z liczbą 4,3 tys., następnie Kraków (3 tys.), Wrocław (2,6 tys.), Trójmiasto (1,9 tys.), Poznań (1,6 tys.) i Łódź (1,5 tys.).
Na najmniejszym z 7 rynków, w Katowicach, wprowadzono mniej niż tysiąc nowych mieszkań. Należy jednak zauważyć, że Katowice mają najsilniejszą aglomerację. Są to rynki na tyle duże, że nie należy ich lekceważyć (w przeciwieństwie do innych miast). Jeśli chodzi o aglomeracje otaczające 7 miast, Katowice zajmują trzecie miejsce. Od początku roku wprowadzono tam na rynek około tysiąca mieszkań, niemal tyle samo, co w Trójmieście. Poza Warszawą (z 1,5 tysiąca jednostek wokół niej), żaden inny rynek nie przekroczył 350 nowych ofert.
Stagnacja w cennikach deweloperskich
W ujęciu rok do roku ceny we wszystkich 7 badanych miastach wzrosły o 2 do 4 procent. Jak wypadają w porównaniu do wartości szczytowych? Pod koniec kwietnia średnia cena za metr kwadratowy mieszkania deweloperskiego w Trójmieście osiągnęła historycznie wysoki poziom 15,2 tys. zł. Pozostałe 6 miast również odnotowało rekordowe ceny. Co ciekawe, Wrocław odnotował największy spadek od swojego historycznego szczytu (spadek o 3%), a następnie Kraków (spadek o 2%). Łódź odnotowała spadek o 1%, podczas gdy w Katowicach, Poznaniu i Warszawie średnie ceny ofertowe są niższe o mniej niż 0,5% od swoich rekordowych maksimów.
Liczby te odzwierciedlają oferowane ceny, przy czym każda firma stosuje własne strategie rabatowe i obniżkowe, które są bardzo ważne dla kupujących.
Analiza długoterminowych trendów cenowych ujawnia, że po kilku latach podobnych trendów cenowych za metr kwadratowy w Krakowie i Trójmieście, na początku ubiegłego roku zaczęła się rosnąca rozbieżność. Jednak kilka miesięcy temu trend ten się odwrócił. W grudniu i styczniu różnica nadal przekraczała 1,5 tys. zł. Pod koniec kwietnia różnica ta była poniżej 900 zł
