Obywatel Polski o średnich zarobkach, który dąży do zakupu mieszkania z dwiema sypialniami za gotówkę, musi przeznaczać 100% swoich dochodów przez minimum 7 lat. To scenariusz najbardziej korzystny.
W scenariuszu pesymistycznym, jeśli zarabia się na poziomie mediany dochodów w Polsce (około 5 300 zł netto), czas ten wydłuża się do 9 lat i 5 miesięcy. Przy założeniu, że może przeznaczyć na ten cel tylko 20% przychodów, to przy medianie płac na lokum będzie musiał gromadzić fundusze ponad 19 lat.
Kredyty są przystępniejsze cenowo, ale wciąż trudno dostępne
Według ekspertów serwisu GetHome.pl, choć oprocentowanie zredukowano do poziomu 4,50% (stopa referencyjna NBP), a inflacja zaczęła się normować, to koszty kredytów hipotecznych wciąż są wysokie. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów wynosi obecnie około 6,5 – 7%. Rzeczywisty koszt kredytu na zakup lokalu jest nadal znacznie większy niż w czasach sprzed wojny na Ukrainie i pandemii, kiedy oprocentowanie wynosiło mniej więcej 2 – 25, %. Aktualnie rata kredytu na 30 lat przy 20% udziale własnym i kwocie 400 tys. zł wynosi około 2 500 zł co miesiąc.
Dla wielu familii to olbrzymie obciążenie – zwłaszcza, gdy jeden z małżonków nie pracuje lub przychody są nieregularne. Ogromnym problemem przy ustabilizowaniu się cen na rynku, z którym obecnie się mierzymy, jest możliwość uzyskania finansowania z banków. Konieczność wniesienia wkładu własnego, przy drogich lokalach okazuje się często barierą nie do przejścia.
Średnie zarobki: ile pieniędzy posiada typowy Kowalski?
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego za sierpień 2025 roku, przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 8 769,08 zł. Po odjęciu podatków i składek daje to około 6 300 zł netto. Należy jednak podkreślić, że wartość ta dotyczy średniej, a nie mediany – czyli wartości, która dzieli wszystkich pracujących na pół lepiej i gorzej zarabiających, pomijając wartości ekstremalne. Medianę uważa się za bardziej miarodajny wskaźnik.
Obecnie mediana zarobków netto w Polsce wynosi około 5 300 zł. W praktyce oznacza to, że spora część pracowników zarabia poniżej 6 000 zł na rękę, a dla wielu młodych ludzi zaraz po studiach czy zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych faktyczne przychody są jeszcze niższe. Wysokie koszty utrzymania, rosnące ceny artykułów spożywczych, energii i transportu dodatkowo zawężają szanse na odkładanie istotnych sum na mieszkanie.
Ile trzeba zgromadzić na wkład własny?
Załóżmy, że statystyczny Kowalski pragnie nabyć lokum o wartości 500 000 zł. To realna kwota za dwupokojowe mieszkanie w sporym mieście – np. Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Banki oczekują 20% wkładu własnego, czyli 100 000 zł.
Dla osoby otrzymującej średnią krajową netto (6 300 zł), przeznaczanie 30% pensji (1 890 zł) umożliwi zebranie sumy potrzebnej na wkład własny w 53 miesiące, czyli ponad 4 lata. Przeznaczając co miesiąc 20% ze średniej pensji (1 260 zł) będzie to 7 lat i 1 miesiąc, a przy 10% (630 zł) – ponad 13 lat.
Osoba zarabiająca na poziomie mediany płac w Polsce (5300 zł netto) potrzebuje:
- przeznaczając 30% (1 590 zł) – 5 lat i 3 miesiące,
- przeznaczając 20% (1 060 zł) – ponad 7 lat i 10 miesięcy,
- przeznaczając 10% (530 zł) – ponad 15 lat i 9 miesięcy.
Ile należy odkładać, aby zakupić mieszkanie za gotówkę?
Zakup lokalu za gotówkę wymaga jeszcze większego poświęcenia w oszczędzaniu. Osoby zarabiające średnią krajową (6 300 zł), potrzebowałyby przez ponad 7 lat odkładać co miesiąc całą kwotę wynagrodzenia, by zebrać 500 000 zł. Przeznaczając 30% (1 890 zł) – potrzeba ponad 22 lat, 20% (1 260 zł) – ponad 33 lata, a 10% (630 zł) – ponad 66 lat, aby zakupić za gotówkę mieszkanie.
Jeszcze gorzej sytuacja rysuje się przy zarobkach na poziomie mediany (5 300 zł netto). Wówczas:
- przeznaczanie 100% z pensji zajmie 9 lat i 5 miesięcy,
- przeznaczanie 30% (1 590 zł) – ponad 26 lat,
- przeznaczanie 20% (1 060 zł) – ponad 39 lat,
- przeznaczanie 10% (530 zł) – ponad 78 lat.
Takie rozważania są oczywiście czysto hipotetyczne. W rzeczywistości trudno wyobrazić sobie oszczędzanie 100% przychodów przez kilka lat. Nawet 20% pensji to bardzo ambitny cel, szczególnie przy rosnących kosztach życia.
Polska na tle Europy – jak prezentuje się wskaźnik cen do dochodów?
Jak podkreślają eksperci serwisu GetHome.pl, jednym z najistotniejszych wskaźników pozwalających ocenić, jak osiągalne są mieszkania, jest price-to-income ratio – wskaźnik wartości nieruchomości do dochodów. OECD publikuje go jako indeks, gdzie wartość 100 odpowiada sytuacji z 2015 roku. Jeśli wskaźnik wzrasta, znaczy to, że ceny mieszkań rosną szybciej niż dochody, a lokale stają się trudniej dostępne.
Z danych OECD z 2024 roku wynika, że Polska osiąga wartość 101,2, czyli tylko nieznacznie powyżej poziomu z 2015 roku. To ukazuje, że tempo wzrostu cen mieszkań jest mniej więcej zbliżone do tempa wzrostu zarobków. W Czechach wskaźnik wynosi 121,2, a w Portugalii – 147,3. Oznacza to, że w tych krajach wartości nieruchomości rosną znacznie szybciej niż przychody mieszkańców.
W państwach takich jak Francja (93,6), Włochy (86,9) czy Finlandia (81,1) sytuacja jest odwrotna – tam dostępność mieszkań poprawiła się w odniesieniu do zarobków. Na drugim krańcu plasuje się Rumunia, z wartością 55,3, co oznacza istotny spadek relatywnych cen mieszkań. Wynika to m.in. z faktu, że w Rumunii dochody wzrastały szybciej niż ceny nieruchomości, a rynek nie był tak mocno spekulacyjny jak w Europie Zachodniej.
GetHome.pl
Na tym tle Polska prezentuje się przeciętnie. Nie należy ani do krajów o najbardziej dramatycznej sytuacji mieszkaniowej, ani do tych, gdzie ceny przestały doganiać zarobki. Wskaźnik price-to-income wskazuje, że ceny mieszkań w Polsce rosną tylko nieznacznie szybciej niż wynagrodzenia, co sugeruje względną stabilność. Warto jednak pamiętać, że jest to tylko jeden z wielu wskaźników, który opisuje rynek nieruchomości.
Na szeroko pojętą dostępność mieszkań wpływają również inne czynniki: wysokość wymaganego wkładu własnego, aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Do tego dochodzą aspekty demograficzne (np. starzenie się społeczeństwa), migracja, polityka mieszkaniowa państwa czy zmiany na rynku wynajmu.
Wszystko to powoduje, że nawet przy względnie neutralnym wskaźniku price-to-income, droga do własnego M dla przeciętnego Polaka pozostaje długa i kosztowna, jednak choć może się wydawać, że sytuacja Polaków jest pod tym względem bardzo zła, to na tle państw UE nie prezentuje się najgorzej – podsumowuje ekspert serwisu GetHome.pl
Marcin Moneta
