Nie tylko Gruzja – ostatnio uwaga polskich inwestorów kierowała się także w stronę Cypru Północnego. Analizujemy rynek, który można postrzegać jako obarczony ryzykiem.
W styczniu tego roku specjaliści z portalu RynekPierwotny.pl sygnalizowali sytuację na rynku nieruchomości w Gruzji, który w przeszłości budził ciekawość u zamożniejszych Polaków. Niedawno polskie media ponownie raportowały o protestach w Gruzji – tym razem powiązanych z wyborami samorządowymi. Intensywne niepokoje polityczne z końca ubiegłego roku na krótko „ochłodziły” gruziński sektor nieruchomości. Należy pamiętać, że w ostatnim czasie uwaga krajowych inwestorów przyciągał też inny, dość niepewny obszar lokowania kapitału w nieruchomości. Mowa o Cyprze Północnym. Warto przyjrzeć się bliżej tamtejszemu rynkowi, który wabi stawkami cenowymi niższymi niż w pozostałej części Wyspy Afrodyty. Niemniej istotne od cen okazują się okoliczności polityczne i prawne.
„Spokojna przystań wśród ryzyka” ? Niekoniecznie…
Starając się dotrzeć do konkretnych informacji o rynku nieruchomości na Cyprze Północnym, w pierwszej kolejności natrafimy na rozmaite reklamy i anonsy. Przedstawiają one północną część Cypru na przykład jako „bezpieczną lokalizację inwestycyjną w niepewnym świecie”. Jest to dość kontrowersyjne stwierdzenie, biorąc pod uwagę, że mówimy o państwie uznawanym oficjalnie jedynie przez Turcję. Zdecydowana większość społeczności międzynarodowej postrzega Cypr Północny jako teren Republiki Cypryjskiej, który znajduje się obecnie pod turecką okupacją.
Na północnym Cyprze nie obowiązują przepisy unijne
Eksperci RynekPierwotny.pl przypominają, że status Cypru Północnego był problematyczny w kontekście dołączenia Republiki Cypryjskiej do UE. Wypracowano rozwiązanie, o którym można dowiedzieć się z protokołu nr 10 do traktatu akcesyjnego 10 państw z 2003 roku. Wspomniany protokół mówi, że: „Stosowanie prawa UE zostaje zawieszone na tych obszarach Republiki Cypryjskiej, nad którymi Rząd Republiki Cypryjskiej nie sprawuje efektywnej kontroli”. Innymi słowy, prawo unijne nie jest stosowane na obszarze Cypru Północnego, chociaż formalnie chodzi o teren UE. To ważna wiadomość dla inwestorów w nieruchomości.
Cypr Północny ma swój własny system prawny, który wydaje się równie osobliwy jak status tego obszaru. Jest to interesująca kombinacja brytyjskiego prawa zwyczajowego (common law) i późniejszych regulacji, często wzorowanych na rozwiązaniach tureckich. W roku 2005 wprowadzono specjalne przepisy, które miały na celu uregulowanie kwestii majątku porzuconego przez greckojęzycznych uchodźców z północnej części wyspy. Dla inwestorów z zagranicy istotniejszy może być jednak inny aspekt prawny. Mianowicie, zakup nieruchomości przez obcokrajowców jest ograniczony.
Aktualny limit zakupów dla osób z zagranicy to trzy lokale, lecz w przypadku obywateli krajów uznających Cypr Północny (czyli Turków) obowiązuje ograniczenie do sześciu mieszkań. Przed nowelizacją prawa z maja 2025 roku, analogiczne limity były ustalone odpowiednio na poziomie jednego mieszkania i trzech mieszkań. Co ciekawe, Turcy są także traktowani preferencyjnie ze względu na podatek od nabycia nieruchomości, który jest niższy niż standardowe dla cudzoziemców 9% wartości nieruchomości (wcześniej 12%).
Niższe ceny za metr kwadratowy, czyli istotny bodziecdo zakupu
Wspomniane wcześniej przez analityków portalu RynekPierwotny.pl „złagodzenie” warunków zakupu nieruchomości przez cudzoziemców zapewne ma na celu skłonienie zagranicznych inwestorów. Należy pamiętać, że Cypr Północny to obszar słabiej rozwinięty gospodarczo od południowej części wyspy, który dodatkowo jest zależny od wsparcia finansowego z Turcji. Szacunki Banku Światowego wskazują, że turecka pomoc zredukowała ubiegłoroczny deficyt budżetowy Cypru Północnego z około 9% do 4% PKB.
Jeśli chodzi o PKB per capita, to dysproporcja na niekorzyść północnej części wyspy jest ponad dwukrotna. Nie dziwi więc, że mieszkańcy Cypru Północnego zarabiają znacznie mniej niż ich południowi, zazwyczaj greckojęzyczni sąsiedzi. Ta różnica w zarobkach (pomimo popytu inwestycyjnego) do pewnego stopnia przekłada się na ceny metrażu, które w północnej części wyspy są bardziej atrakcyjne. Dane Landbank Analytics wskazują, że średnia cena sprzedaży nowych mieszkań z Famagusty wynosiła w 2024 roku około 220 000 euro, a więc była znacznie niższa niż w przypadku Pafos (około 310 000 euro) oraz Limassol (około 430 000 euro).
Nikozja z ubiegłoroczną średnią na poziomie około 190 000 euro pozostaje bardziej ukierunkowana na lokalnych nabywców. Trzeba pamiętać, że stołeczne miasto jest podzielone pomiędzy dwie części Cypru przez strefę zdemilitaryzowaną i tak zwaną zieloną linię. Sytuacja ta szybko się nie zmieni, dlatego nabywcy nieruchomości z północnego Cypru nie mogą oczekiwać, że ten obszar wkrótce stanie się faktyczną częścią UE – również pod względem prawnym. Natomiast długoterminowo rosnąca liczba przekroczeń wspomnianej już „zielonej linii” (pod warunkiem utrzymania trendu) może pozytywnie wpływać na północnocypryjski rynek nieruchomości i całą gospodarkę. Gospodarka Cypru Północnego w 2024 roku zanotowała wzrost przekraczający sześć procent, ale jej problemem pozostawała wysoka inflacja oraz niestabilność tureckiej liry jako środka płatniczego.
