Dom w budowie: koszt pracy i surowców?

Tegoroczny czas robót budowlanych jest pierwszym od ośmiu lat, gdy wydatki na wzniesienie domu w zasadzie się zatrzymały – tak wynika z danych portalu wielkiebudowanie.pl. Jedynie wrzesień okazał się drugim miesiącem z rzędu z obniżką cen, które powróciły do poziomu odnotowanego wczesną wiosną. Pod koniec sezonu budowlanego badamy, jaki jest koszt postawienia domu.

Pomimo że nakłady na budowę domu, głównie w stanie deweloperskim, od paru miesięcy utrzymują się w docelowym poziomie inflacji Narodowego Banku Polskiego i są znacznie niższe od inflacji CPI podawanej przez Główny Urząd Statystyczny, to wciąż nie można tego samego powiedzieć o kosztach pracy. Za stale rosnącymi cenami stoją w głównej mierze opłaty za usługi.

Wydatki na budowę domu 2025 – stan surowy zamknięty

We wrześniu 2025 r. orientacyjny koszt doprowadzenia do stanu surowego zamkniętego wyniósł w skali krajowej 3874 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy realizowanego domu jednorodzinnego. Było to o 7 zł/mkw. (-0,2 proc.) mniej niż w sierpniu oraz jednocześnie o 2,1 proc. a konkretnie o 79 zł/mkw. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Rok wcześniej o tej samej porze zaznaczaliśmy jednak, że przeciętny koszt wzniesienia domu w stanie surowym zamkniętym zwiększał się o 5,1 proc. r/r, a dwa i trzy lata wcześniej kolejno o 20 i 24 proc. r/r.

To oznacza, że realizując budowę domu o powierzchni 120 metrów, doprowadzenie go do stanu surowego zamkniętego było możliwe po wydatkowaniu blisko 465 tys. zł – o około 9,5 tys. zł więcej niż we wrześniu 2024 r.

Średni koszt usług budowlanych wzrósł w tym okresie przeciętnie o 4,7 proc., przy czym w stosunku do poprzedniego miesiąca zmniejszył się o 0,6 proc.

Na surowce potrzebne do wzniesienia domu w stanie surowym zamkniętym trzeba było wydać średnio 2694 zł/mkw. – tyle samo, co w sierpniu i o 0,9 proc. więcej niż rok wcześniej.

Spośród usług, w 2025 r. najbardziej drożeje murowanie ścian. We wrześniu ekipy budowlane średnio żądały o 14,6 proc. więcej niż w analogicznym czasie poprzedniego roku.

Wrzesień natomiast przyniósł spadek w ujęciu rocznym przeciętnej kwoty żądanej za osadzenie okien (-1,3 proc. r/r). W porównaniu do września 2024 r. nie zmienił się z kolei średni koszt montażu drzwi.

Przeciętnie tyle samo, co rok wcześniej, płacono także za same okna i drzwi. Spośród materiałów wyraźniej – średnio o 2,9 proc. – podrożały jedynie surowce konieczne do budowy stropów. W dół (-2,7 proc. r/r) poszły natomiast materiały niezbędne przy pracach dekarskich.

Wydatki na budowę domu 2025 – stan deweloperski

W odróżnieniu od stanu surowego zamkniętego, w dół również w ujęciu rocznym powędrował średni koszt wykonania prac koniecznych do osiągnięcia stanu deweloperskiego.

Biorąc pod uwagę wyłącznie prace wykonywane już po doprowadzeniu do stanu surowego zamkniętego, czyli przede wszystkim montaż centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznych czy malowanie, średnia wycena kosztów wyniosła 2597 zł/mkw. – o 0,4 proc. mniej niż w sierpniu i jednocześnie o 0,6 proc. mniej niż we wrześniu 2024 r.

To przede wszystkim „zasługa” taniejących materiałów, które wyceniano średnio o 1,2 proc. mniej niż rok wcześniej o tej samej porze. W odróżnieniu od wcześniejszych lat stabilnie kształtowały się jednak również przeciętne stawki na rynku usług budowlanych, które w ujęciu rocznym wzrosły o 0,2 proc.

Spośród usług w dwucyfrowym tempie w porównaniu do września 2024 r. zredukowały się wydatki na kładzenie podłóg i prac przy instalacjach elektrycznych. Najbardziej w górę – o przeszło 6 proc. r/r – ruszyły stawki dyktowane za kładzenie elewacji i prace wodno-kanalizacyjne.

Według danych serwisu wielkiebudowanie.pl, w przypadku surowców więcej niż przed rokiem oczekiwano tylko za materiały konieczne do wykonania posadzek oraz malowania.

Biorąc pod uwagę wszystkie prace i materiały konieczne do wzniesienia domu w stanie deweloperskim, przeciętny koszt wyniósł 6471 zł/mkw., wracając, po lipcowym wzroście, ponownie poniżej granicy 6,5 tys. zł/mkw.

Przeciętny koszt budowy domu był tym samym o 0,3 proc. mniejszy niż miesiąc wcześniej. W ujęciu rocznym zwyżka wyniosła 1 proc. Realnie wzniesienie domu podrożało średnio o 64 zł/mkw., co przy budynku o powierzchni 120 metrów oznaczało wydatek około 776,5 tys. zł – wyższy przeciętnie o około 7,7 tys. zł w skali roku.

Mimo że w relacji miesięcznej potaniały usługi, a nie materiały, to w skali roku zaobserwowano odmienną tendencję. Średni koszt robocizny zwiększył się o 2,3 proc., w tym samym czasie nakłady finansowe, które trzeba ponieść na nabycie materiałów wzrosły tylko o 0,2 proc.

Ceny działek na wysokim poziomie

Zgodnie z danymi Bankier.pl, udostępnionymi przez Cenatorium, średnie sumy płacone za działki budowlane wznoszą się coraz wyżej i w II kw. 2025 r. poprawiały kolejne rekordy. Wzrost średnich cen transakcyjnych terenów pod budowę był szczególnie widoczny w największych polskich miastach, gdzie średnie kwoty płacone za parcele zwiększyły się w ujęciu kwartalnym od 2 do ponad 3 proc.

Drugi kwartał 2025 r. przyniósł natomiast lekkie spowolnienie wzrostu średnich cen transakcyjnych działek budowlanych w mniejszych miejscowościach. W ujęciu rocznym stawki rosły tam jednak z podobnym natężeniem, jak w stolicach województw – od 3 proc. na Mazowszu do ponad 6 proc. w woj. wielkopolskim i warmińsko-mazurskim.

Działkom budowlanym daleko więc do rynku zbytu mieszkań, gdzie od roku mamy do czynienia z powolnymi stawkami przeplatanymi częstymi obniżkami. Podobieństwo między tymi dwoma rodzajami nieruchomości widać natomiast w ujęciu dwuletnim. W obu sytuacjach przeważają wzrosty przekraczające 20 proc.

Chętnych na budowę domu przybywa powoli

Mimo że liczba nowych budów prowadzonych przez inwestorów indywidualnych zwiększa się od dwóch lat, to statystykom prezentowanym przez Główny Urząd Statystyczny daleko do tych z lat 2020 – 2022.

W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2025 r. Polacy zainicjowali budowę 62,8 tys. domów jednorodzinnych (+2,3 proc. r/r). Nowych budów było także o 13 proc. (konkretnie o 7,3 tys.) więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.

W porównaniu z 2022 r. odnotowano jednak spadek o ponad 8 proc., a w porównaniu z najlepszym w historii gromadzenia danych przez GUS 2021 r. nowych budów było o blisko 26 proc. (21,8 tys.) mniej.

Analogiczna sytuacja widoczna jest w przypadku pozwoleń na budowę otrzymywanych przez inwestorów indywidualnych. Od początku roku do końca września urzędy wydały papiery uprawniające do budowy blisko 64,9 tys. domów, co oznaczało wzrost o 7,5 proc. w ujęciu rocznym oraz o 18,9 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2023 r.

W porównaniu z najlepszym również w tym przypadku, 2021 r. pozwoleń przybyło jednak o jedną trzecią (realnie o 29,6 tys.) mniej.

Z kolei ze względu na mniejszą ilość nowych budów rejestrowanych w ostatnich trzech latach, obecny rok jest najgorszym od 2018 r. pod względem liczby domów oddawanych do użytku. W okresie I – III kw. 2025 r. GUS doliczył się nieco ponad 49 tys. budynków oddanych przez inwestorów indywidualnych – o 5,5 proc. (konkretnie o 2,8 tys.) mniej niż rok wcześniej.