Decydując się na podpisanie umowy najmu, warto mieć na uwadze, że wysokość czynszu może ulegać zmianom w związku z sytuacją gospodarczą. Jest to bardzo ważna informacja m.in. dla osób planujących wynajem długoterminowy, którym zależy na utrzymaniu korzystnej wartości czynszu. W uzyskaniu takiego efektu pomocna będzie klauzula waloryzacyjna w umowie najmu.
O czym przeczytasz w tym artykule?
- Czym jest waloryzacja czynszu?
- Odpowiednie zapisy waloryzacyjne w umowie najmu
- Klauzula waloryzacyjna czynszu – czy warto ją zastosować w umowie najmu?
- Wątpliwości najemcy odnośnie waloryzacji czynszu
- Co wpływa na zasadność waloryzacji czynszu najmu?
Czym jest waloryzacja czynszu?
Waloryzacja czynszu pozwala utrzymać wartość ekonomiczną na poziomie sprzed waloryzacji. A co za tym idzie, wynajmujący może liczyć na stały dochód z najmu.
Przelicznikiem waloryzacyjnym może być każdy wskaźnik, który został wybrany przez strony umowy najmu – przepisy nie narzucają bowiem zasad takiej waloryzacji. Wśród najpopularniejszych przeliczników można wymienić wskaźniki GUS i inflację, a także cenę złota lub kurs obcej waluty.
Najczęściej stosuje się waloryzację o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych raz w roku, ogółem za kalendarzowy ubiegły rok. Klauzula powinna określać od kiedy będzie obowiązywała nowa stawka. Ustalenie konkretnego terminu, dogodnego dla obydwu stron, pozwoli uniknąć nieporozumień i sporów.
Przeczytaj: Najemcy w blokach startowych przed sezonem na najem
Odpowiednie zapisy waloryzacyjne w umowie najmu
Należy pamiętać o tym, że waloryzacja czynszu nie dzieje się automatycznie. I aby miała miejsce trzeba w umowie najmu zastosować odpowiednią klauzulę, która dokładnie określi, kiedy może nastąpić waloryzacja. Ważna będzie informacja o tym, jaki wskaźnik został wybrany, jak i gdzie jest publikowany oraz za jaki okres nastąpi waloryzacja.
W umowie najmu należy zawrzeć konkretne elementy, takie jak:
- informacja, kto może wystąpić z żądaniem waloryzacji czynszu. Taka możliwość może być bowiem korzystna nie tylko dla wynajmującego, ale też najemcy,
- wysokość czynszu, który zostanie poddany waloryzacji,
- data rozpoczęcia i zakończenia waloryzacji – określenie dokładnego dnia, w którym rozpocznie/zakończy się ustalony w umowie najmu okres waloryzacji,
- rodzaj wskaźnika waloryzacji wybrany przez strony umowy,
- wartość wskaźnika waloryzacji.
Klauzula waloryzacyjna czynszu – czy warto ją zastosować w umowie najmu?
Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu zabezpiecza zarówno wynajmującego, jak i najemcę. Najemca dzięki klauzuli będzie miał pewność, że wynajmujący nie zaskoczy go nagłą decyzją o podwyżce czynszu. Z kolei wynajmujący może liczyć na stały dochód z najmu i nie musi martwić się o straty spowodowane inflacją.
Warto tutaj pamiętać, że jeśli czynsz zostanie powiększony wskaźnikiem waloryzacji to nie wróci już do początkowego poziomu. A przedmiotem waloryzacji będzie kwota już zwaloryzowana.
Dodatkowo dzięki klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu strony nie muszą za każdym razem negocjować wysokości czynszu. A to pozwala zaoszczędzić czas i nerwy.
Wątpliwości najemcy odnośnie waloryzacji czynszu
Oczywiście w razie jakichkolwiek wątpliwości najemca może wymagać od wynajmującego pisemnego uzasadnienia zastosowania klauzuli. Wtedy wynajmujący powinien wskazać przyczyny podwyżki oraz wyliczenia z nią związane.
Najemca może też po prostu nie zgodzić się na waloryzację czynszu, zwłaszcza jeśli w umowie nie ma odpowiednio skonstruowanego zapisu. Do wyboru ma dwie opcje. Może nie zaakceptować podwyżki, co będzie oznaczało wypowiedzenie umowy najmu z zastosowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Albo może wnieść pozew sądowy, w którym zaznaczy, że podwyżka jest niezasadna lub też zasadna, ale ma niewłaściwą wysokość.
Sprawdź też: Ogłoszenie najmu lub sprzedaży nieruchomości – jak je napisać, by było skuteczne?
Co wpływa na zasadność waloryzacji czynszu najmu?
Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, za uzasadnioną zostanie uznana podwyżka czynszu w wysokości, która nie przekracza wskaźnika wzrostu cen towarów i usług.
Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 8a, pkt 4e)
Dodatkowo jeśli sąd uzna, że wysokość czynszu ustalona przez wynajmującego jest zasadna, najemca musi opłacić kwotę, która odpowiada różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem.
W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia. (art. 8a, pkt 6b)
POBIERZ: Raport z rynku najmu – czerwiec 2023
