NPB: Koszty lokali mieszkalnych nadal gwałtownie spadają. W największych aglomeracjach korzystniejsze ceny niż rok temu.

W III kwartale 2025 roku typowe ceny transakcyjne były w większości czołowych polskich aglomeracji miejskich mniejsze niż kwartał wcześniej – wynika to z aktualnych danych Narodowego Banku Polskiego. W efekcie wcześniejszych zniżek, za nowe lokale mieszkalne płacono także średnio mniej niż dwanaście miesięcy temu. Utrudnione były obniżki w sektorze wtórnym, aczkolwiek nie w trzech najobszerniejszych polskich miastach.

Ceny transakcyjne mieszkań – rynek pierwotny

Skupiając się na świeżych lokalach mieszkalnych nabywanych od deweloperów, mniej niż w II kwartale 2025 roku, płacono chociażby w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi oraz Warszawie. W stolicy był to już trzeci kwartał z rzędu z regresem cenowym.

W perspektywie rocznej średnia cena transakcyjna w Warszawie zredukowała się o 0,2 proc. Niewielka obniżka w zestawieniu rocznym niż kwartalnym wynika z sytuacji z finalnego kwartału 2024 roku, kiedy to stawki wciąż wzrastały w tempie 1,5 – 2 proc. k/k.

Mniej niż rok temu za nowe lokale mieszkalne płacono również w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, gdzie redukcje stawek oscylowały od około 1 do 2,5 proc. r/r.

Nie wszyscy poszukujący własnego „M” mają jednakże powody do takiego entuzjazmu. Większe zwyżki, zarówno w zestawieniu kwartalnym jak i rocznym zaobserwowano w mniejszych miastach wojewódzkich. O ponad 10 proc. więcej niż dwanaście miesięcy temu za nowe budynki płacono chociażby w Białymstoku, Opolu, Olsztynie i Zielonej Górze. Z grupy największych polskich rynków pierwotnych do tej grupy trzeba zaliczyć Gdańsk, gdzie w III kwartale 2025 roku nowe mieszkania kosztowały średnio o 12,6 proc. więcej niż w zbliżonym okresie 2024 roku.

Ceny transakcyjne mieszkań – rynek wtórny

W odniesieniu do mieszkań z drugiej ręki tak wyraźnych różnic pomiędzy poszczególnymi miastami nie dało się zauważyć, jednakże i tam w największych polskich miastach kwartał przebiegł pod znakiem redukcji średnich cen transakcyjnych. Spadek w perspektywie kwartalnej odnotowano zarówno w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie oraz Gdańsku. W porównaniu z II kwartałem 2025 roku obniżki oscylowały od niecałych 0,5 do 1,7 proc.

Mniej niż rok wcześniej (od blisko 2 do 3 proc.) za mieszkania z rynku wtórnego płacono tylko w trzech najobszerniejszych polskich miastach: Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, a także w Poznaniu. W pozostałych miastach zarejestrowano wzrosty oscylujące od około 1 proc. w Łodzi i Szczecinie do 6 proc. w Zielonej Górze.

Rok wcześniej o tej samej porze pisaliśmy jednakże o progresach rzędu 10 – 25 proc. r/r. Jak mantrę w tym miejscu przypomnijmy wobec tego, co z cenami mieszkań uczynił „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W odniesieniu do rynku wtórnego w ujęciu dwuletnim mówimy o dwucyfrowych zwyżkach rzędu 12 – 28 proc., z jednym jednocyfrowym wyjątkiem – Szczecinem, gdzie deweloperom płacono średnio o niecałe 9 proc. więcej niż w III kwartale 2023 roku.

Zwyżki na zbliżonym pułapie (od 13 do 29 proc.) NBP zarejestrował także w sektorze wtórnym.

W porównaniu z III kwartałem 2022 roku, a więc okresem pozbawionym jakiegokolwiek wpływu programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, mieszkania podrożały w aktach notarialnych przeciętnie od około 20 do nawet 39 proc.