Polska sfera wynajmu prywatnego (PRS) w nadchodzących latach będzie podlegać raczej procesowi doskonalenia, a nie radykalnym zmianom, a jej udział w rynku lokalowym będzie systematycznie wzrastać – stwierdziła partnerka PwC Polska, Kinga Barchoń. Dla inwestorów może to być obiecująca kategoria aktywów w perspektywie długoterminowej.
"Sektor najmu prywatnego w Polsce był kształtowany głównie przez osoby fizyczne, w przeciwieństwie do rynków: niemieckiego czy czeskiego, gdzie partycypacja najmu instytucjonalnego wzrastała szybciej. Polska jest w stadium wczesnej ekspansji. W Niemczech wynajem stanowi ponad 50 proc. udziału w rynku mieszkaniowym, w Holandii, czy Danii to 30-40 proc., a w Polsce około 8 proc.” – oznajmiła PAP Biznes partnerka PwC Polska.
"Jesteśmy zatem w początkowej fazie wzrostu, ale tę przemianę nasila demografia i tendencje społeczne, ponieważ coraz więcej Polaków zwyczajnie pragnie wynajmować. Nie dostrzegam również innego kierunku, w którym rynek mógłby zmierzać. W następnych latach udział najmu w polskim rynku mieszkaniowym będzie nadal się powiększać, a i tak wciąż będziemy daleko za Europą Zachodnią” – dodała.
Jak wytłumaczyła Barchoń, PRS, czyli ang. private rented sector, to kompletny sektor wynajmu, nie tylko jego część instytucjonalna, ale przede wszystkim prywatna, czyli mieszkania należące do przeciętnego obywatela – to cały rynek, który nie jest publiczny (to znaczy bez mieszkań komunalnych).
"Rozmawiamy więc tutaj o lokalach, które są własnością funduszy inwestycyjnych, przedsiębiorstw, deweloperów, które są profesjonalnie zarządzane i udostępniane na długi termin, ale jest także druga strona tego samego rynku, czyli mieszkania należące do osób fizycznych” – powiedziała.
W polskim środowisku branżowym od kilku lat PRS ma węższe znaczenie, jedynie do własności instytucjonalnej – co wcale nie odzwierciedla charakteru produktu.
"Aktualnie polski rynek to około 1,2 mln mieszkań, z czego wynajem instytucjonalny to około 22 tys. lokali plus około 13 tys. miejsc w domach studenckich” – dodała.
W jej przekonaniu, rynek czekają przemiany, lecz będzie to raczej progresywna ewolucja niż rewolucja, stopniowa zmiana w stronę profesjonalnego rynku najmu.
"To następny etap dojrzewania rynku od – rozproszonego, nieformalnego, do profesjonalnego, uporządkowanego. Sami najemcy i ich wymagania kształtują rynek, ale również np. podaż, która ciągle jest ograniczona” – stwierdziła partnerka PwC Polska.
Czynnikiem spowalniającym rozkwit rynku najmu są także przepisy, brak stabilności prawnej i jej klarowności, co nie ułatwia inwestorom podejmowania decyzji w dłuższej perspektywie.
"Regulacje odnoszące się do najmu instytucjonalnego są niejednoznaczne. Prowadzone są debaty np. o ochronie najemców, lecz naturalnie najwięcej uwagi skupia się na podatkach i finansowaniu. Nie istnieją żadne zachęty dla firm z tym związane i to nie sprzyja rozwojowi rynku” – powiedziała Barchoń.
"Prosta kalkulacja decyduje o wyborze – jeżeli dysponujemy działką, to nadal zdecydowanie bardziej opłacalne jest zbudowanie na niej mieszkań na sprzedaż niż na wynajem” – dodała.
Deweloperzy mogą jednak projektować dywersyfikację aktywności.
"Dywersyfikacja, która umożliwi większą stabilność przedsiębiorstwa to pozytywny trend i obserwujemy, że deweloperzy budują sobie takie 'drugie nogi' biznesowe. Lecz to wciąż niewielka część ich działalności. Mam nadzieję, że takich projektów będzie więcej i pomogą one w zniwelowaniu luki mieszkaniowej w Polsce” – dodała partnerka PwC Polska.
Według Barchoń, lokaty z sektora najmu instytucjonalnego to atrakcyjna klasa majątku, ale raczej w perspektywie długofalowej.
"W krótkim czasie bardziej dochodowy jest na przykład sektor magazynowy, ale są też inwestorzy spoglądający na rynek długoterminowo – i tutaj decyzje inwestycyjne w sektorze najmu wspierają trendy. Jeżeli inwestor jest w stanie zbudować zasięg i tym samym uzyskać efektywność przy zarządzaniu zasobem mieszkań na wynajem, to sektor ten jest interesujący” – oceniła.
"Z drugiej strony, problemem dla inwestorów zagranicznych jest fakt, że rynek wynajmu w Polsce to rynek, gdzie dominuje nasza waluta. Ryzyka walutowe mogą zniechęcać do inwestycji” – dodała.
Po sierpniowej transakcji sprzedaży udziałów w 18 spółkach działających na rynku najmu instytucjonalnego za kwotę 2,405 mld zł przez Resi4Rent na rzecz Vantage Development, Barchoń nie oczekuje w najbliższym czasie kolejnych transakcji o takim rozmiarze.
"Właścicieli portfeli nawet z tysiącem mieszkań na polskim rynku można policzyć na palcach jednej dłoni, więc ciężko będzie szybko powtórzyć taką transakcję, ale dla rynku to bardzo pozytywny sygnał, który pokazał jego płynność” – dodała.
Zdaniem partnerki PwC Polska, w otoczeniu rosnących kosztów mieszkań i ograniczonych możliwościach pozyskiwania kredytów rynek najmu w Polsce powinien się rozwijać.
"Do tego jednak konieczne są stabilne przepisy i prostszy proces zdobywania zezwoleń na budowę. Obecnie tempo realizacji inwestycji na rynku najmu jest zbyt wolne, w porównaniu do potrzeb mieszkaniowych. Deficytu mieszkaniowego nie wypełnimy tylko mieszkaniami na sprzedaż” – powiedziała.
Wyzwanie stanowi także samo inwestowanie w nieruchomości, bo opcje w Polsce są w tym zakresie ograniczone.
"Jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, to Polacy nie posiadają innych instrumentów niż zakup konkretnych nieruchomości. Alternatywą jest przechowywanie środków w banku i dopóki oprocentowanie kont będzie w miarę atrakcyjne, jest to jakaś możliwość. Natomiast większość mieszkań wciąż nabywana jest za gotówkę – co oznacza, że Polacy nadal uważają nieruchomości za bezpieczną formę lokowania oszczędności” – stwierdziła Barchoń.
"Zwroty z najmu osób prywatnych stają się coraz mniej atrakcyjne, ale nie dysponujemy innymi narzędziami i instrumentami, by inwestować w nieruchomości. Inaczej jest np. w Czechach, Estonii, na Łotwie, czy Litwie. Z tego powodu nie ustaje w Polsce debata o wprowadzeniu REIT-ów – brakuje jednak woli politycznej” – dodała.
Według partnerki PwC Polska, REIT-y pomogłyby nie tylko w ożywieniu giełdy, ale dałyby również nowe perspektywy inwestowania.
"Wprowadzenie REIT-ów wymagałoby naturalnie ustalenia mechanizmów chroniących inwestorów, które zresztą były przewidziane w projektach ustaw, ale też sama giełda zapewniałaby transparentność i profesjonalizację oraz kontrolę zarządzających. Na początku zapewne inwestowałyby przede wszystkim duże firmy, ale dla takiego Kowalskiego to mogłaby być szansa na dywersyfikację ryzyka” – oceniła.
Dominika Antoniak (PAP Biznes)
doa/ osz/
