Polska sfera najmu prywatnego (PRS) w kolejnych latach doświadczy raczej progresu w kierunku profesjonalizacji, zamiast gwałtownej transformacji, a jego obecność w sektorze mieszkaniowym będzie w dalszym ciągu rosła – stwierdziła partnerka PwC Polska, Kinga Barchoń. Dla inwestorów może to być obiecująca kategoria aktywów w perspektywie długofalowej.
"Sektor najmu prywatnego w Polsce był kształtowany głównie przez osoby fizyczne, inaczej niż na rynkach: niemieckim czy czeskim, gdzie udział najmu instytucjonalnego zwiększał się szybciej. Polska znajduje się w fazie wczesnego rozwoju. W Niemczech najem stanowi ponad 50 procent obecności w sektorze mieszkaniowym, w Holandii i Danii to 30-40 procent, natomiast w Polsce około 8 procent” – oznajmiła PAP Biznes partnerka PwC Polska.
"Jesteśmy więc na wczesnym etapie progresu, ale ta metamorfoza jest wzmacniana przez demografię i tendencje społeczne, ponieważ coraz więcej Polaków po prostu pragnie wynajmować. Nie dostrzegam także innego kierunku, w którym rynek mógłby zmierzać. W nadchodzących latach udział najmu w polskim sektorze mieszkaniowym będzie w dalszym ciągu rósł, choć nadal będziemy daleko za Europą Zachodnią” – dodała.
Jak objaśniła Barchoń, PRS, czyli ang. private rented sector, to cała sfera najmu, nie tylko ta instytucjonalna część, ale przede wszystkim prywatna, czyli mieszkania będące własnością Kowalskiego – to pełny sektor, który nie jest zarządzany przez państwo (czyli bez mieszkań komunalnych).
"Mówimy więc w tym miejscu o mieszkaniach, które należą do funduszy inwestycyjnych, firm, deweloperów, które są w sposób profesjonalny zarządzane i wynajmowane długoterminowo, ale jest także druga część tego samego sektora, czyli mieszkania będące własnością osób prywatnych” – oznajmiła.
W polskim kontekście branżowym od kilku lat PRS ma zawężone znaczenie, jedynie do własności instytucjonalnej – co nie odzwierciedla w pełni charakteru produktu.
"Aktualnie polski rynek to około 1,2 mln mieszkań, z czego najem instytucjonalny to około 22 tys. lokali oraz około 13 tys. miejsc w domach studenckich” – dodała.
Według niej, rynek czeka przeobrażenie, jednak będzie to raczej ewolucja niż rewolucja, stopniowa metamorfoza w kierunku profesjonalnej sfery najmu.
"To kolejny etap dojrzewania sektora od – rozproszonego, nieformalnego, do profesjonalnego, zorganizowanego. Sami najemcy i ich wymagania modelują rynek, jak również np. podaż, która jest wciąż ograniczona” – oznajmiła partnerka PwC Polska.
Czynnikiem spowalniającym rozwój rynku najmu są także regulacje, brak stabilności prawnej i jej przejrzystości, co nie ułatwia inwestorom podejmowania decyzji w dłuższej perspektywie.
"Przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego są nieprecyzyjne. Toczą się debaty np. o ochronie najemców, jednak rzecz jasna najwięcej uwagi skupia się na podatkach i finansowaniu. Nie występują żadne bodźce dla przedsiębiorstw z tym powiązanych i to nie sprzyja rozwojowi rynku” – oznajmiła Barchoń.
"Proste wyliczenia decydują o wyborze – jeśli dysponujemy działką, to nadal o wiele bardziej rentowne jest zabudować ją mieszkaniami na sprzedaż niż na wynajem” – dodała.
Deweloperzy mogą jednak planować zróżnicowanie działalności.
"Zróżnicowanie, które pozwoli na większą stabilność przedsiębiorstwa to obiecujący trend i dostrzegamy, że deweloperzy budują sobie takie 'dodatkowe filary' biznesowe. Mimo to, stanowi to nadal niewielką część ich aktywności. Mam nadzieję, że takich projektów będzie więcej i wesprą one w zlikwidowaniu luki mieszkaniowej w Polsce” – dodała partnerka PwC Polska.
Według Barchoń, inwestycje z obszaru najmu instytucjonalnego są atrakcyjną klasą aktywów, jednak bardziej w perspektywie długoterminowej.
"W krótkim okresie bardziej atrakcyjny jest np. sektor magazynowy, niemniej jednak są też inwestorzy patrzący na rynek długofalowo – i w tym przypadku decyzje inwestycyjne w sektor najmu są wspierane przez trendy. Jeśli inwestor jest w stanie zbudować skalę i dzięki temu uzyskać efektywność przy zarządzaniu portfelem mieszkań na wynajem, to sektor jest obiecujący” – oceniła.
"Z drugiej strony, utrudnieniem dla inwestorów zagranicznych jest fakt, że rynek wynajmu w Polsce to rynek, w którym dominuje nasza waluta. Ryzyka walutowe mogą zniechęcać do inwestycji” – dodała.
Po sierpniowej zbyciu udziałów w 18 spółkach działających na rynku najmu instytucjonalnego za kwotę 2,405 mld zł przez Resi4Rent na rzecz Vantage Development, Barchoń nie oczekuje w krótkim czasie kolejnych transakcji o takiej wartości.
"Właścicieli portfeli choćby z tysiącem mieszkań na polskim rynku można policzyć na palcach jednej ręki, zatem trudno będzie szybko powtórzyć taką transakcję, aczkolwiek dla rynku to bardzo dobry sygnał, który uwidocznił jego płynność” – dodała.
W ocenie partnerki PwC Polska, w otoczeniu rosnących kosztów mieszkań i ograniczonych opcjach zaciągania kredytów sektor najmu w Polsce powinien się rozwijać.
"Do tego niezbędne są jednak stabilne prawo i prostsza procedura uzyskiwania pozwoleń na budowę. Obecnie tempo realizacji inwestycji na rynku najmu jest zbyt niskie, w porównaniu do potrzeb mieszkaniowych. Luki mieszkaniowej nie wypełnimy jedynie mieszkaniami na sprzedaż” – oznajmiła.
Wyzwanie stanowi również samo inwestowanie w nieruchomości, ponieważ możliwości w Polsce są w tym obszarze ograniczone.
"Jeśli chodzi o lokaty w nieruchomości, to Polacy nie mają innych instrumentów niż zakup konkretnych nieruchomości. Alternatywą jest przechowywanie środków w banku i dopóki oprocentowanie rachunków będzie w miarę korzystne, jest to jakaś opcja. Niemniej jednak większość mieszkań jest w dalszym ciągu kupowana za gotówkę – co oznacza, że Polacy wciąż uważają nieruchomości za bezpieczną formę lokowania oszczędności” – powiedziała Barchoń.
"Zyski z najmu osób prywatnych stają się coraz mniej korzystne, jednak nie dysponujemy innymi narzędziami i instrumentami, aby lokować kapitał w nieruchomości. Inaczej jest np. w Czechach, Estonii, na Łotwie, czy Litwie. Z tego powodu nie cichnie w Polsce dyskusja o wprowadzeniu REIT-ów – brakuje jednak woli politycznej” – dodała.
Według partnerki PwC Polska, REIT-y przyczyniłyby się nie tylko do ożywienia giełdy, ale również dałyby nowe możliwości inwestowania.
"Wprowadzenie REIT-ów wymagałoby rzecz jasna określenia mechanizmów chroniących inwestorów, które zresztą były uwzględnione w projektach ustaw, ale również sama giełda zapewniałaby transparentność i profesjonalizację oraz kontrolę osób zarządzających. Początkowo zapewne inwestowałyby przede wszystkim duże przedsiębiorstwa, niemniej jednak dla takiego Kowalskiego to mogłaby być możliwość dywersyfikacji ryzyka” – oceniła.
Dominika Antoniak (PAP Biznes)
doa/ osz/
