Zysk z wynajmu – jakie potencjalne zarobki?

Jest niewiele lepiej niż dwanaście miesięcy temu, jednakże zdecydowanie gorzej niż w roku 2022, kiedy to rentowność z lokat w nieruchomości na wynajem osiągnęła pułap niespotykany od lat – tak wynika z informacji Otodom Analytics przeanalizowanych przez Bankier.pl. Szczególnie w aglomeracjach miejskich i zwłaszcza w odniesieniu do lokali jednopokojowych, dochodowość z wynajmu ledwo zipie.

Zdecydowanie lepiej już było – takie ogólne spostrzeżenie można wyciągnąć, przyglądając się danym na temat przeciętnej stopy zysku z najmu w głównych metropoliach. Mimo że zarówno średnia wartość mieszkań dostępnych w sprzedaży, jak i średnie ceny ofertowe wynajmu pozostają od jakiegoś czasu ustabilizowane, a w perspektywie roku, nawet jeśli nie maleją, to ich wzrost nie dorównuje inflacji CPI, to zyskowność z wynajmu znajduje się na bardzo niskim poziomie.

Ważnym jest, i należy to podkreślić na wstępie, że w odniesieniu do cen mieszkań – zarówno tych wystawionych, jak i tych po transakcji – jak również do wysokości opłat za wynajem, wciąż mówimy o stabilizacji, lecz na najwyższych pułapach w historii.

Mniejsze lokale, większy dochód

Skupmy się teraz na danych liczbowych. Pomimo że to w odniesieniu do lokali jednopokojowych wskaźnik rentowności jest najbliżej rekordowo niskiego poziomu, to jednakże wciąż wynajem niedużych lokali (do 40 mkw.) zapewnia większy dochód niż mieszkań o metrażu 40-50 mkw. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w październiku 2025 r. najwyższy wskaźnik rentowności spośród siedmiu głównych rynków odnotowano w Łodzi. Wynosił on prawie 6 proc. w skali rocznej. W tym miejscu należy jednak wspomnieć, że mówimy o rentowności, która nie uwzględnia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, obciążeń fiskalnych i renowacji.

To właśnie w Łodzi zaobserwowano w ostatnich latach największe zniżenie wspomnianego wskaźnika. Trzy lata temu, dokładnie w listopadzie 2022 r., kiedy to ceny nieruchomości przed wprowadzeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” nie poszybowały jeszcze w górę, a stawki najmu uspokoiły się po gwałtownym wzroście, który nastąpił w wyniku wybuchu wojny na Ukrainie, średnia roczna stopa zwrotu z wynajmu oscylowała w granicach 8 proc.

W pozostałych branych pod uwagę miastach do najwyższych wartości, jakie, analogicznie jak w Łodzi, odnotowano w drugim półroczu 2022 r., brakuje od 1,2 pp. (Warszawa) do 1,7 pp. (Kraków).

W odniesieniu do poprzedniego roku stopa zwrotu najbardziej (-0,37 pp. r/r) zmalała w Gdańsku. Sezonowy spadek był szczególnie widoczny w ostatnich miesiącach. Jeszcze w czerwcu, tuż przed wakacjami, średnia roczna stopa zwrotu była o ponad 0,5 pp. wyższa niż ta zanotowana w październiku. Natomiast na najniższy dochód pochodzący z nowych nieruchomości pojawiających się na rynku wynajmu, tak samo jak w poprzednich miesiącach, można było liczyć w Krakowie.

Obszerniejsze lokale dalej od dna

Średnia roczna stopa zwrotu z najmu obszerniejszych mieszkań, o powierzchni od 40 do 59 mkw., nie znajduje się w najgorszej sytuacji. Do najniższych wartości brakuje jednak od 0,14 do 0,56 pp. Znacznie dalej jest do szczytów, które – również w drugim półroczu 2022 r. – wahały się od 6 do ponad 7 proc.

Ostatnich dwanaście miesięcy przyniosło obniżenie wskaźnika (o około 0,2 pp.) jedynie w Gdańsku i Poznaniu. Bardziej zauważalny progres w ujęciu rocznym (o 0,3 pp.) odnotowano jednak tylko w Warszawie. W pozostałych aglomeracjach miejskich wskaźnik wzrósł o mniej niż 0,1 pp. w porównaniu z październikiem 2024 r.

Powtórzmy raz jeszcze, że niskie wartości analizowanego wskaźnika wynikają przede wszystkim z jego obniżek zaobserwowanych w 2023 r., kiedy to windowane przez „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ceny mieszkań zniwelowały wcześniejsze o rok podwyżki stawek czynszów.

Próg wejścia się obniża

Spadki cen obserwowane zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym przekładają się lokalnie na nieznacznie niższy próg wejścia dla osób planujących zakup mieszkania z myślą o jego późniejszym wynajmie.

Analizując dane Otodom Analytics za październik 2025 r., zakup nowej nieruchomości od dewelopera wiązał się z wyższym (od 5 do 7 proc.) wydatkiem niż w analogicznym okresie 2024 r. tylko w Gdańsku i Łodzi. W Krakowie średnia cena ofertowa wzrosła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 0,7 proc., a w Poznaniu o 1,6 proc. Natomiast we Wrocławiu, a w szczególności w Warszawie i Katowicach, mieliśmy do czynienia ze zniżkami, które w dwóch ostatnich miastach przekraczały 1000 zł/mkw.

Analogiczna sytuacja miała miejsce na rynku wtórnym, gdzie do miast, w których zaobserwowano spadek dołączył Kraków, natomiast w Łodzi ceny wzrosły przeciętnie o 0,2 proc. Wzrosty, jednakże mniej spektakularne niż na rynku pierwotnym – rzędu 2,5-3 proc. odnotowano jedynie w Gdańsku i Poznaniu.

Kupić czy wynajmować mieszkanie?

Wyraźnie stabilizujące się, chociaż na wysokim poziomie, ceny nieruchomości oraz taniejące kredyty hipoteczne sprawiają, że inwestycja w zakup lokalu mieszkalnego może zwrócić się w porównaniu z wynajmem szybciej niż miało to miejsce dwanaście miesięcy temu. W drugim kwartale 2025 r. sytuacja pod tym względem była również lepsza niż cztery lata temu.

Jak wynika z danych zebranych przez Bankier.pl, w ciągu roku zmniejszyła się liczba miesięcznych opłat za wynajem, które należałoby uiścić wynajmującemu, aby osiągnąć kwotę równą cenie zakupu 50-metrowego mieszkania. Szczegółowe kalkulacje przedstawiliśmy w artykule „Kupić czy wynająć mieszkanie? Policzyliśmy”.

Jak aktualne stawki wynajmu prezentują się na tle przeciętnego wynagrodzenia? Osoby samotne wynajmujące lokale jednopokojowe w głównych miastach i zarabiające równowartość średniej pensji brutto w sektorze przedsiębiorstw muszą wydawać jedynie na czynsz dla właściciela nieruchomości od blisko 30 do ponad 40 proc. swoich zarobków.

W przypadku większych lokali (40-59 mkw.) wynajmowanych przez pary, wskaźnik ten waha się od niespełna 20 proc. w Katowicach i Łodzi do blisko 30 proc. w Warszawie. Według obliczeń Bankier.pl, to właśnie w stolicy, w której zarabia się przeciętnie najwięcej, koszty wynajmu najmocniej obciążają budżety najemców.