Rozwód, problemy finansowe lub konieczność przeprowadzki to częste okoliczności, które mogą wymagać sprzedaży ukochanej nieruchomości. Jeśli jednak dom jest obciążony hipoteką, nie ma powodu do paniki – nie uniemożliwia to udanej sprzedaży. Poznaj kolejne kroki niezbędne do przeniesienia własności domu lub mieszkania obciążonego hipoteką.
Kluczowe tematy omówione w tym przewodniku:
- Czy możliwa jest sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką?
- Kluczowe kwestie do rozważenia przed przystąpieniem do sprzedaży
- Szczegółowe kroki sprzedaży domu obciążonego hipoteką
- Zabezpieczenie nabywcy
- Powiadomienie instytucji finansowej
- Rozliczenie istniejących należności
- Dodatkowa dokumentacja dotycząca sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką
- Finalizacja transakcji u notariusza
- Rozpoczęcie wcześniejszej spłaty pożyczki
- Rola powiadomień pisemnych w procesie
- Konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką
- Często zadawane pytania
- Przegląd procesu sprzedaży domów obciążonych hipoteką
- Kroki sprzedaży domu obciążonego hipoteką
- Typowy harmonogram takich transakcji
- Czy sprzedaż obciążonych nieruchomości jest dopuszczalna?
Czy możliwa jest sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką?
Choć rozstanie z domem może być emocjonalnie trudne, pewne wydarzenia życiowe nie pozostawiają wyboru. Posiadanie kredytu hipotecznego nie blokuje sprzedaży – oto, co musisz wiedzieć.
Nieruchomości finansowane kredytami bankowymi posiadają wpis hipoteczny w dziale IV księgi wieczystej. Stanowi on zabezpieczenie dla kredytodawcy, umożliwiając mu zapewnienie długoterminowego finansowania . Niespłacanie rat może prowadzić do przymusowych licytacji, z których uzyskane środki pokryją zadłużenie.
Pomimo roszczeń kredytodawcy do nieruchomości, jej właścicielem pozostaje Ty. Musisz jednak uzgodnić to z bankiem podczas sprzedaży, niezależnie od wieku kredytu . Czas trwania transakcji nie jest ograniczony datą udzielenia kredytu hipotecznego.
Kluczowe kwestie do rozważenia przed przystąpieniem do sprzedaży
Zacznij od konsultacji z pożyczkodawcą, aby potwierdzić kwotę pozostałego kapitału, okres kredytowania i potencjalne kary za wcześniejszą spłatę. Pełna spłata zadłużenia jest obowiązkowa w przypadku przeniesienia własności, a dodatkowe opłaty mogą zwiększyć Twoje zobowiązania finansowe .
Upewnij się, że wpływy ze sprzedaży pokryją całkowite zadłużenie. Choć rzadko, możliwe są niedobory. Opłaty za wcześniejszą spłatę zazwyczaj naliczane są w przypadku spłaty w ciągu trzech lat od zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
W przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej maksymalne opłaty obejmują:
- 3% spłaconego salda kredytu hipotecznego;
- Prognozowane roczne odsetki według bieżących stawek;
- Koszty administracyjne związane z wcześniejszym zamknięciem.
W przypadku kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu zazwyczaj nie ma opłat za wcześniejszą spłatę, jednak zawsze należy zapoznać się z treścią umowy.
Nieruchomości sprzedane w ciągu pięciu lat od zakupu mogą zostać obciążone 19% podatkiem od zysków kapitałowych od zysku netto. Ponieważ wartość nieruchomości miejskich wzrosła o 70% od 2020 roku, niedawne zakupy mogą wiązać się z tym podatkiem. Aby uzyskać dokładne szacunki kosztów, skonsultuj się z doradcą finansowym.
Szczegółowe kroki sprzedaży domu obciążonego hipoteką
Cierpliwość jest niezbędna, ponieważ sprzedaż nieruchomości o wysokiej wartości często trwa dłużej. Poniżej przedstawiamy ustrukturyzowane podejście, które pomoże Ci sprawnie przeprowadzić ten proces.
Zabezpieczenie nabywcy
Reklamuj się na platformach takich jak Otodom lub współpracuj z profesjonalistami z branży nieruchomości. Lokalne fora społecznościowe i grupy w mediach społecznościowych mogą pomóc Ci nawiązać kontakt z zainteresowanymi kupcami.
Powiadomienie instytucji finansowej
Po znalezieniu nabywcy powiadom kredytodawcę i poinformuj potencjalnych nabywców o obciążeniu nieruchomości. Chociaż zgoda prawna nie jest wymagana, uzyskaj wyciąg z zadłużenia zawierający:
- Informacje o pożyczkobiorcy i numerze identyfikacyjnym pożyczki;
- Całkowita kwota do zapłaty (kapitał, odsetki, opłaty);
- Wyznaczone konto spłaty.
Zobowiązanie do umorzenia kredytu hipotecznego jest kluczowe – ten dokument bankowy zobowiązuje do usunięcia zastawu po spłacie. Uwaga: Wyciągi z długów i zobowiązania do umorzenia wygasają po 30 dniach. Należy je odnowić, jeśli sfinalizowanie transakcji przekroczy ten okres.
Rozliczenie istniejących należności
Ureguluj wszystkie zaległości związane z nieruchomością (opłaty za media, podatki) i uzyskaj zaświadczenia o rozliczeniu zaległości.
Dodatkowa dokumentacja dotycząca sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką
Standardowa dokumentacja obejmuje:
- Dowód własności (zazwyczaj akt notarialny);
- Świadectwa własności spółdzielczej (jeśli dotyczy);
- Wyciągi z ksiąg wieczystych i mapy katastralne;
- Potwierdzenie dostępu do drogi (domy);
- Plany pięter/projekty budowlane.
Potwierdź dokładne wymagania ze swoim notariuszem i pożyczkodawcą.
Finalizacja transakcji u notariusza
Zaplanuj poświadczenie notarialne po skompletowaniu dokumentacji. Kupujący za gotówkę mogą rozłożyć płatności na etapy, podczas gdy zakupy wspomagane kredytem hipotecznym wymagają określonych warunków ustalonych przez bank. Środki zazwyczaj są najpierw przekazywane na spłatę zadłużenia, a następnie kwota pozostała do sprzedającego.
Rozpoczęcie wcześniejszej spłaty pożyczki
W razie potrzeby złóż formalny wniosek o przedpłatę. Gwarantuje to pełną spłatę długu i uzyskanie potwierdzenia rozliczenia.
Jak sprzedać dom na kredyt? Znaczenie oficjalnych zawiadomień.
Po spłacie należy uzyskać od banku pismo o zwolnieniu z hipoteki. Kupujący musi je dołączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki. Kolejne raty kredytu zostaną zwolnione dopiero po tym kroku.
Konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką
Sprzedaż w ciągu pięciu lat od zakupu obciążona jest 19% podatkiem od zysków netto. Aby uniknąć tego podatku, należy zainwestować uzyskane środki w inne miejsce zamieszkania.
Często zadawane pytania
Przegląd procesu sprzedaży domów obciążonych hipoteką?
Podobna do sprzedaży bez obciążeń, ale wymaga koordynacji bankowej. Uzyskaj wyciągi z długów i reguluj zobowiązania z wpływów ze sprzedaży.
Jakie kroki podjąć, aby sprzedać dom obciążony hipoteką?
Spłata kredytu hipotecznego ze środków ze sprzedaży przekazanych bezpośrednio kredytodawcy. Nie jest wymagany żaden wkład własny z góry.
Jaki jest typowy harmonogram takich transakcji?
Możesz sprzedać w dowolnym momencie, ale w ciągu 36 miesięcy od udzielenia pożyczki należy liczyć się z opłatami za wcześniejszą spłatę oraz potencjalnymi podatkami, jeśli sprzedasz ją w ciągu pięciu lat.
Czy sprzedaż obciążonych nieruchomości jest dopuszczalna?
Tak. Zarówno domy, jak i mieszkania obciążone hipoteką można sprzedać, a nadwyżki finansowe zostaną zwolnione po spłaceniu długu.
Źródła:
1. https://www.pekao.com.pl/poradnik-kredytowy/nadplata-kredytu-hipotecznego-czy-warto-z-niej-skorzystac.html
