Jakie są dzisiejsze potrzeby najemców?
W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy pojawiło się kilka kluczowych elementów, które mają znaczący wpływ na priorytety najemców w procesie wyboru przestrzeni biurowej.
Aspekty związane z środowiskiem, społeczeństwem oraz ładem korporacyjnym (ESG) stają się coraz bardziej istotne w procesie wyboru nieruchomości, często wpływając na decyzje już na wczesnym etapie poszukiwań. Najemcy zwracają uwagę nie tylko na certyfikaty dotyczące zrównoważonego rozwoju budynku, ale również poszukują zobowiązań związanych z ESG, które są zawarte w umowach najmu.
W związku ze wzrostem kosztów przystosowania powierzchni do wymagań najemcy, średni czas trwania umów najmu uległ wydłużeniu. W nowo powstałych obiektach umowy na siedem lat stały się standardem, podczas gdy w przypadku istniejących nieruchomości normą są umowy trwające co najmniej pięć lat. Zawieranie umów na okres trzech lat staje się coraz rzadsze.
Majac na uwadze, że nie wszystkie firmy mogą zobowiązać się do długoterminowych umów, wynajmujący wprowadzili również bardziej elastyczne opcje wynajmu. Oferują gotowe do użytku biura na krótsze okresy, nawet na rok lub dwa. Tego typu oferta skierowana jest przede wszystkim do mniejszych firm, które są skłonne wynajmować standardowe przestrzenie bez potrzeby ich szerokiej personalizacji.
W odpowiedzi na zmieniające się strategie pracy, wzrosła również popularność przestrzeni coworkingowych. Zarówno niezależni operatorzy, jak i ci działający pod marką wynajmującego, poszerzają swoją ofertę, dostarczając elastyczne rozwiązania biurowe, które odpowiadają na potrzeby firm różnej wielkości. Ten trend odzwierciedla rosnące zapotrzebowanie na większą elastyczność w umowach najmu.
Pre-let jako nowy trend?
W nadchodzących dwóch-trzech latach spodziewamy się kilku znaczących transakcji pre-let. Przy ograniczonej liczbie nowych inwestycji realizowanych w trybie spekulacyjnym, pre-let może stać się dominującą metodą zabezpieczania optymalnej powierzchni biurowej pod względem lokalizacji, układu oraz standardów jakości.
Jednocześnie niedobór dostępnej powierzchni najprawdopodobniej zwiększy presję na renegocjację umów najmu, ponieważ najemcy będą dążyć do utrzymania korzystnych warunków w obliczu ograniczonych opcji.
Negocjacje w obliczu luki podażowej
Przez wiele lat najemcy mieli silną pozycję negocjacyjną, jednak sytuacja zaczyna się zmieniać. Obecnie coraz trudniej jest zrealizować zbyt wygórowane oczekiwania negocjacyjne. W miarę wzrostu luki podażowej rośnie presja na podwyżkę czynszów, a wynajmujący posiadają obecnie silniejszą pozycję niż w poprzednich latach. Chociaż ta zmiana jest naturalnym elementem cyklu rynkowego, stanowi nowe wyzwanie dla najemców.
Dla dużych korporacji kluczowe jest proaktywne podejście – rozpoczęcie negocjacji dotyczących wynajmu wcześniej niż dotychczas, nawet 2-3 lata przed wygaśnięciem umowy, może pomóc w zabezpieczeniu najlepszych opcji. Z kolei mniejsze firmy mogą zyskać przewagę, usprawniając proces decyzyjny, co pozwoli im szybko reagować na pojawiające się możliwości. Ostatnie lata pokazały, że opóźnienia w podjęciu decyzji mogą niepotrzebnie wydłużać proces, dlatego elastyczność działania staje się kluczowym czynnikiem w zapewnieniu odpowiedniej przestrzeni.
Wyzwania związane z ESG
Liczba najemców, którzy nie mają doświadczenia w branży nieruchomości, systematycznie maleje. Jednak wraz ze wzrostem znaczenia ESG, firmy potrzebują coraz większego wsparcia w tym zakresie, który jeszcze kilka lat temu był praktycznie nieznany.
Procesy wynajmu stały się bardziej złożone, wymagając zaangażowania specjalistów z różnych dziedzin, co z kolei wydłuża podejmowanie decyzji. Tego rodzaju wielowarstwowe podejście stanowi obecnie jedno z największych wyzwań na rynku.
<
