Co do zasady każda odrębna nieruchomość – mieszkanie, działka, dom itp. – powinna mieć własną księgę wieczystą. W praktyce jednak spotyka się lokale, które są tej księgi pozbawione lub też widnieją wraz z innymi nieruchomościami w jednej księdze wieczystej. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, jak to jest możliwe i jakie rodzi to konsekwencje.
W kwestii ksiąg wieczystych prawo jest precyzyjne. Jak mówi ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: art. 24. 1. "Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione".
Jak więc widzimy – każda nieruchomość powinna posiadać własny „dowód osobisty”, jakim jest księga wieczysta. Dalej jednak w ustępie drugim tego samego artykułu czytamy, że w praktyce w jednej księdze wieczystej może być ujętych kilka lokali. "W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy".
Z powyższego zapisu wynika zatem, że księga wieczysta nieruchomości nie musi być tożsama z własnością danego lokalu. Mówiąc inaczej – choć księga wieczysta będzie jedna, właścicieli mieszkań, które są w niej ujęte, może być więcej.
W takiej sytuacji jednak mieszkania w świetle prawa są częścią jednej nieruchomości. Wówczas też kupujący taki lokal w praktyce staje się współwłaścicielem całej nieruchomości, w udziale odpowiadającym powierzchni danego lokalu, a nie w pełni samodzielnym, jedynym właścicielem mieszkania. Jeśli będzie chciał je sprzedać, bez założonej księgi wieczystej, będzie sprzedawał tylko swoje udziały w nieruchomości.
Podział mieszkania na dwa
Skąd bierze się sytuacja, w której w jednej księdze wieczystej widnieją np. dwa (lub więcej) lokale mieszkalne?
Często na takie posunięcie decydują się sami właściciele nieruchomości – z różnych względów. Na przykład chcą dokonać jej podziału, tak by pod osobnym adresem zamieszkała rodzina, której wówczas przypadają udziały odpowiadające danemu lokalowi mieszczącemu się ciągle w tej samej nieruchomości.
Inną motywacją może być chęć sprzedaży. Jeśli mieszkanie albo dom ma dużą powierzchnię, a więc i wysoką cenę, sprzedaż może nastręczać problemy. O wiele łatwiej znaleźć klientów np. na dwa różne mieszkania. Stąd choćby decyzja o podziale.
Jak wygląda to w praktyce? Przede wszystkim jeśli budynek wielorodzinny, w którym znajduje się nieruchomość, jest zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, wówczas potrzebna będzie jej zgoda. Jeśli podział nieruchomości ma mieć charakter fizyczny, tzn. będzie wiązać się z ingerencją w części wspólne – np. aby wybić osobne drzwi, wówczas potrzebne będą dodatkowe zgody wspólnoty.
W takim scenariuszu potrzebny jest oczywiście również projekt przebudowy przygotowany przez architekta. Oczywiście, jeśli podział wymaga prac budowlanych, to – w zależności od ich zakresu – będzie wymagane również pozwolenie ze strony nadzoru budowlanego.
Etapem wieńczącym podział nieruchomości, który poskutkuje przypisaniem nowego adresu, będzie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Takie zaświadczenie wydaje starosta powiatowy. Należy pamiętać, że jeśli lokal ma mieć status mieszkania, musi w świetle prawa spełniać określone warunki. Chodzi o rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nim:
- powierzchnia użytkowa mieszkania nie może być mniejsza niż 25 m²;
- każdy lokal musi mieć własną łazienkę, WC, kuchnię lub aneks kuchenny;
- w łazienkach w lokalu powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabiny natryskowej, umywalki, miski ustępowej (jeżeli nie ma ustępu wydzielonego).
Na etapie uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali załatwia się też inne formalności, takie jak założenie kartotek dla poszczególnych mieszkań i ujawnienie lokali w ewidencji gruntów i budynków. W efekcie tych działań nowe mieszkanie uzyskuje własny adres.
Etapem kończącym proces podziału nieruchomości na dwa odrębne lokale powinien być wpis w księdze wieczystej. I znów – jeśli dla wyodrębnionego mieszkania nie zostanie założona osobna księga wieczysta, wówczas nadal potencjalny nabywca takiego lokalu będzie jedynie współwłaścicielem całości w stopniu odpowiadającym udziałami jednemu z mieszkań.
Mieszkanie bez osobnej księgi wieczystej a hipoteka
Brak samodzielnej księgi wieczystej nieruchomości znacznie utrudnia sprzedaż jednego z mieszkań powstałych w wyniku podziału dużej nieruchomości. Ponieważ księga wieczysta nadal jest jedna, przedmiotem obrotu pozostaje jedna nieruchomość, a to oznacza, że kupujący stanie się tylko jej współwłaścicielem, nawet jeśli będzie miał wyłączne prawo do zarządzania swoją częścią nieruchomości.
Taki stan rzeczy będzie utrudniał zbycie nieruchomości. Jeśli potencjalny chętny jest zainteresowany kupnem udziałów na kredyt hipoteczny, wówczas banki traktują go indywidualnie, procedura się wydłuża i jest większe ryzyko decyzji odmownej. Wiele zależy tu od sposobu podziału nieruchomości. Jeśli np. w budynku w ogóle nie ma ksiąg wieczystych mieszkań, jest tylko jedna księga dla całej nieruchomości z wyszczególnionymi lokalami (sytuacja spotykana np. w starych kamienicach), wówczas zakup udziału będzie możliwy wyłącznie za gotówkę. Bank nie podejmie się kredytowania takiego zakupu.
Podobnie będzie w sytuacji, gdy dwa mieszkania są „podpięte” pod jedną księgę wieczystą. Nawet jeśli drugi z właścicieli zgodzi się, by hipoteką objąć całą nieruchomość (a więc na potencjalną egzekucję także z jego części) kredytowanie takiego zakupu może być problemem z wielu względów. Bank będzie przyglądał się temu, jak fizycznie została podzielona nieruchomość, czy spełnia ona warunki zgodności z prawem budowlanym i czy po prostu jest podzielona funkcjonalnie. Jeśli np. dwa mieszkania zostały podzielone z jednego, siłą rzeczy będzie występować część wspólna do korzystania przez obie strony, np. korytarz. W takiej sytuacji potrzebne są jakieś regulacje (tzw. umowa quoad usum, czyli umowa o podziale nieruchomości do korzystania), które określają sposób i zakres korzystania z tej części wspólnej i obowiązki z niego wynikające. Bank może uznać na przykład, że kredytowanie zakupu części takiej nieruchomości jest po prostu ryzykowne przy ewentualnej jej późniejszej sprzedaży, gdyby doszło do przejęcia nieruchomości wskutek braku spłat.
Finalnie więc optymalnym rozwiązaniem dla przejrzystości prawnej i późniejszego obrotu nieruchomością jest założenie odrębnej księgi wieczystej dla każdego z mieszkań powstałych w wyniku podziału. Wówczas sprzedaż takiej nieruchomości nie będzie wiązała się z żadnymi problemami.
Marcin Moneta
