Ile kosztuje wykończenie nowego mieszkania, fot. gettyimages.com
Oszacowanie całkowitego kosztu wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim pozwala na lepsze zaplanowanie budżetu i uniknięcie nieprzewidzianych wydatków. Umożliwia również świadome porównanie nakładów pieniężnych związanych z zakupem i wykończeniem lokalu od dewelopera z nabyciem mieszkania używanego, ale po generalnym remoncie i w pełni wyposażonego.
Warszawa, Bemowo, mazowieckie
Nowe mieszkanie Warszawa Bemowo, ul. Lazurowa 13
Zapytaj o cenę
Warszawa, Włochy, mazowieckie
Nowe mieszkanie Warszawa Włochy, ul. Łopuszańska
Zapytaj o cenę
Zakup mieszkania w stanie deweloperskim wiąże się z koniecznością wykończenia, wyposażenia i przygotowania lokalu do zamieszkania. To znacząco wpływa na całkowity koszt inwestycji.
Szukasz interesujących informacji na temat rynku nieruchomości?
Sprawdź raport Rynek Nieruchomości Forbes
Z kolei nabycie mieszkania na rynku wtórnym po remoncie jest bardziej atrakcyjną opcją dla tych, którzy poszukują lokalu gotowego do zamieszkania bez konieczności angażowania się w prace wykończeniowe. Cena rynkowa takiego mieszkania jest z reguły wyższa niż lokalu do remontu, bowiem koszty poniesione przez właściciela są wliczone w wartość nieruchomości.
Jak cena za nieruchomość używaną po kompletnej modernizacji ma się do stawki za mieszkanie od dewelopera do samodzielnego wykończenia? W obu przypadkach istotne jest dokładne porównanie kosztów. Korzystając z kalkulatora budowlanego, dokonaliśmy szacunkowej wyceny realizacji projektu wykończenia dwupokojowego mieszkania o powierzchni 62 m kw. w stanie deweloperskim.
Mieszkanie w standardzie deweloperskim
Standard deweloperski opisywany jest zazwyczaj w tej części prospektu informacyjnego inwestycji, w której znajdują się dane dotyczące wyposażenia, rodzaju użytych materiałów oraz zakres wykończenia nieruchomości. Dokument załączany jest do umowy deweloperskiej.
Nieruchomość w stanie deweloperskim wyposażona jest w podstawowe instalacje i elementy konstrukcyjne. Wyprowadzone są także punkty wodno-kanalizacyjne, elektryczne i wentylacyjne. Wstawione są okna i parapety wewnętrzne i zewnętrzne oraz drzwi zewnętrzne. Na ścianach i sufitach położona jest gładź, a na podłogach wylewka. Zamontowane są również grzejniki.
Wykończenie i aranżacja takiego mieszkania wymaga jeszcze szeregu prac montażowych i wyboru konkretnych rozwiązań, materiałów oraz produktów. Trzeba także zorientować się w kosztach robocizny i dostępności ekipy remontowej w danym regionie. Oszacowanie wszystkich wydatków z tym związanych wymaga uwzględnienia wielu czynników – lokalizacji nieruchomości, jej metrażu, jakości stosowanych materiałów oraz wyboru brygady budowlanej.
Co wpływa na koszt wykończenia mieszkania?
Koszty wykończenia poszczególnych pomieszczeń znacząco się różnią, a ostateczna wartość przedsięwzięcia zależy od indywidualnych preferencji dotyczących użytych materiałów i wyposażenia. Najniższe wydatki generuje przedpokój, a najwyższe zwykle kuchnia i łazienka. Wynika to m.in. z faktu, iż są to pomieszczenia wymagające specjalistycznych materiałów i wyposażenia, np. armatury łazienkowej i kuchennej, urządzeń sanitarnych, ceramiki, sprzętów AGD i mebli.
Na niektórych artykułach wyposażenia można zaoszczędzić, wybierając najtańsze na rynku opcje, ale trzeba pamiętać, że w ich przypadku jedynym kryterium jest cena, a nie uwzględnia się jakości. Dostępny jest także asortyment ze średniej półki cenowej, który stanowi kompromis między ceną a jakością. To produkty najczęściej wybierane przez klientów ze względu na zadowalającą jakość i satysfakcjonującą cenę. Klienci, którzy stawiają na wysokiej klasy asortyment prestiżowych marek sięgają po segment premium – nawet kilkukrotnie droższy od produktów ze średniej półki cenowej.
Koszt wykończenia kuchni i łazienki podnoszą wysoka cena glazury i stawka za jej położenie. Wybierając płytki ze średniej półki cenowej i doświadczoną, ale nie najdroższą ekipę remontową, za wykończenie ścian i podłóg trzeba zapłacić ok. 192 zł/m kw. w województwie łódzkim.
Kosztorys prac wykończeniowych przygotowaliśmy dla mieszkania dwupokojowego o pow. 62 m kw. zlokalizowanego w woj. łódzkim, w oparciu o kalkulator budowlany.
Koszt wykończenia łazienki
Wykończenie łazienki, fot. archigram/gettyimages.com
Łazienka ma powierzchnię 9 m kw. i wymaga zainstalowania sanitariatów i armatury, położenia płytek na ścianach i podłodze, pomalowania sufitu, instalacji oświetlenia, montażu ościeżnicy i drzwi oraz wstawienia mebli i akcesoriów.
Łączny koszt przedsięwzięcia przy wykorzystaniu produktów i materiałów ze średniej półki cenowej wynosi ponad 17,8 tys. zł. Największy udział w tej kwocie ma koszt wykończenia ścian i podłogi, który wynosi łącznie prawie 7 tys. zł. Na tę wartość wpływa przede wszystkim cena glazury i robocizny. Koszt malowania sufitu to niecałe 300 zł. Podobną kwotę trzeba przeznaczyć na zakup i montaż lampy oświetleniowej. Wydatek związany z zakupem i montażem sanitariatów stanowi ponad 30 proc. całkowitego kosztu wykończenia pomieszczenia (ok. 5560 zł). Za pozostałe elementy urządzenia wnętrza (meble, pralkę, drzwi i akcesoria) trzeba zapłacić ponad 6,5 tys. zł.
| Kosztorys wykończenia łazienki (9 m kw.) | ||||
| zakup | czynność | cena | ilość | suma [zł] |
| płytki na podłogę | 67,40 zł/m kw. | 9 m kw. | 606,6 | |
| fuga na podłogę | 21,96 zł/m kw. | 3,15 kg | 69,17 | |
| klej do płytek | 1,94 zł/kg | 45 kg | 87,3 | |
| preparat gruntujący | 10,19 zł/kg | 1 | 10,19 | |
| montaż płytek | 106,68 zł/m kw. | 9 m kw. | 960,11 | |
| płytki na ścianę | 67,40 zł/m kw. | 27 m kw. | 1819,8 | |
| fuga na ścianę | 21,96 zł/kg | 9,45 kg | 207,52 | |
| klej do płytek | 1,94 zł/kg | 135 kg | 261,9 | |
| preparat gruntujący | 10,19 zł/kg | 2,25 kg | 22,93 | |
| układanie glazury | 106,68 zł/m kw. | 27 m kw. | 2880,33 | |
| farba lateksowa do łazienki | 39,11 zł/l | 2,7 l | 105,6 | |
| malowanie | 21,34 zł/m kw. | 9 m kw. | 192,02 | |
| lampa sufitowa | 1 | 258,23 | ||
| kabina prysznicowa z brodzikiem | 1625,07 | |||
| bateria do prysznica | 241,99 | |||
| zestaw prysznicowy | 129,93 | |||
| montaż kabiny i brodzika | 1058 | |||
| wc podwieszany ze zbiornikiem zabudowanym i deską | 962,21 | |||
| montaż wc | 461,07 | |||
| umywalka podszafkowa w zestawie z szafką i syfonem | 556,65 | |||
| bateria do umywalki | 162,4 | |||
| montaż umywalki | 370,3 | |||
| szafka wisząca dwudrzwiowa | 389,77 | |||
| szafka słupek wysoki | 690,23 | |||
| kosz na pranie | 112,07 | |||
| pralka | 2030,09 | |||
| lustro łazienkowe | 259,85 | |||
| wieszaki na ręczniki | 40,60 zł/szt. | 3 | 121,8 | |
| mydelniczka ścienna | 58,16 | |||
| uchwyt do papieru | 81,19 | |||
| szczotka do wc | 81,19 | |||
| drzwi z ościeżnicą | montaż | 950,5 | ||
| koszt całkowity | 17824,17 |
na podstawie https://kb.pl/kalkulatory/
Koszt wykończenia kuchni
Wykończenie kuchni, fot. Aleksandra Zlatkovic/gettyimages.com
Całkowity koszt wykończenia i urządzenia kuchni o pow. 12 m kw. jest niemal dwukrotnie wyższy w porównaniu z kosztem aranżacji łazienki. Zakup płytek na podłogę i ściany, lampy oświetleniowej, farby, mebli kuchennych i sprzętu AGD do zabudowy, zlewozmywaka i baterii oraz drzwi łącznie z wynagrodzeniem dla ekipy budowlanej to koszt ponad 32,8 tys. zł. W tym przedsięwzięciu największe koszty generuje zakup zestawu gotowych mebli kuchennych do zabudowy ze stołem i krzesłami oraz prace wykończeniowe na ścianach i podłodze. W kosztorysie wyjątkowo wybraliśmy wysokiej jakości zestaw mebli a nie średniej, dzięki czemu uzyskaliśmy komplet składający się z dziewięciu elementów, do zabudowy sprzętów AGD i z możliwością wyboru optymalnych szafek. W niższej cenie – ok. 4,5 tys. zł (zamiast 12,3 tys. zł) można wybrać gotowy zestaw mebli klasycznych, bez opcji doboru elementów. Wartość pozostałych, drobnych elementów wyposażenia jest stosunkowo niewielka w porównaniu z innymi wydatkami.
| Kosztorys wykończenia kuchni (12 m kw.) | ||||
| zakup | czynność | cena | ilość | suma [zł] |
| płytki na podłogę | 68,20 zł/m kw. | 12 m kw. | 818,44 | |
| fuga na podłogę | 21,96 zł/m kw. | 4,20 kg | 92,23 | |
| klej do płytek | 1,94 zł/kg | 60 kg | 116,4 | |
| preparat gruntujący | 10,19 zł/kg | 1 | 10,19 | |
| montaż płytek | 106,68 zł/m kw. | 12 m kw. | 1280,15 | |
| płytki na ścianę | 67,40 zł/m kw. | 10 m kw. | 674 | |
| fuga na ścianę | 21,96 zł/kg | 3,50 kg | 76,86 | |
| klej do płytek | 1,94 zł/kg | 50 kg | 97 | |
| preparat gruntujący | 10,19 zł/kg | 0,83 kg | 8,49 | |
| układanie glazury | 106,68 zł/m kw. | 10 m kw. | 1066,79 | |
| farba gruntująca biała | 6,52 zł/l | 6 l | 39,12 | |
| farba do kuchni | 27,30 zł/l | 3 l | 81,9 | |
| malowanie | 21,34 zł/m kw. | 36 m kw. | 768,09 | |
| lampa sufitowa | 1 | 306,94 | ||
| oświetlenie pod szafkami kuchennymi | 96,63 zł/punkt | 5 | 483,15 | |
| montaż oświetlenia | 106,68 zł/punkt | 6 | 640,07 | |
| zestaw gotowych mebli kuchennych | 1 | 12282,32 | ||
| zestaw stół i cztery krzesła | 1 | 3626,72 | ||
| lodówka do zabudowy | 1 | 2287,09 | ||
| płyta grzewcza indukcyjna do zabudowy | 1 | 1960,37 | ||
| piekarnik do zabudowy | 1 | 1624,07 | ||
| zmywarka do zabudowy | 1 | 1796,99 | ||
| okap podwieszany podszafkowy | 1 | 299,09 | ||
| drzwi z ościeżnicą | montaż | 1 | 950,6 | |
| zlewozmywak | 1 | 404,39 | ||
| bateria do zlewozmywaka | 1 | 259,85 | ||
| wężyk, syfon i odpływ | 1 | 127,13 | ||
| montaż zlewozmywaka | 634,8 | |||
| koszt całkowity | 32813,24 |
na podstawie https://kb.pl/kalkulatory/
Koszt wykończenia salonu
Aranżacja pokoju dziennego, fot. imaginima/gettyimages.com
Na wykończenie i urządzenie pokoju dziennego o pow. 20 m kw. trzeba przeznaczyć ok. 23 tys. zł. Zakładając, że wszystkie materiały wykończeniowe oraz elementy urządzenia wnętrza będą ze średniej półki cenowej, najdroższe w całym projekcie będą meble, zestaw wypoczynkowy oraz sprzęt RTV. Zakup i montaż paneli podłogowych to nieco ponad 2,8 tys. zł, ale gdyby zamiast paneli na betonową wylewkę położyć parkiet dębowy lub jesionowy, to koszt wzrósłby do ponad 6,5 tys. zł. Przy wyborze produktów nie w średniej cenie, a najtańszych, urządzenie salonu kosztowałoby ok. 13 tys. zł. Sięgnięcie po artykuły z półki premium, podnosi koszt inwestycji do prawie 57 tys. zł.
Kosztorys zakłada jedynie niezbędne meble i wyposażenie, ale gdyby doliczyć także tekstylia, dodatkowe meble i oświetlenie, inny sprzęt RTV, rośliny i dekoracje, to ostateczna wartość projektu wzrosłaby przynajmniej o kilka tysięcy złotych.
| Kosztorys wykończenia salonu (20 m kw.) | ||||
| zakup | czynność | cena | ilość | suma [zł] |
| panele podłogowe | 50,34 zł/m kw. | 20 m kw. | 1006,8 | |
| podkład pod panele podłogowe | 11,67 zł/m kw. | 20 m kw. | 233,4 | |
| listwy przypodłogowe | 9,74 zł/mb | 18 mb | 175,32 | |
| listwa progowa | 35,85 zł/szt. | 1 | 35,85 | |
| montaż paneli | 68,56 zł/m kw. | 20 m kw. | 1371,27 | |
| dywan | 1 | 568,43 | ||
| farba gruntująca | 6,52 zł/l | 6,67 l | 43,47 | |
| farba ścienna kolorowa | 9,50 zł/l | 6,67 l | 379,87 | |
| malowanie | 21,34 zł/m kw. | 40 m kw. | 853,43 | |
| instalacja elektryczna | 149,42 zł/punkt | 8 | 1195,36 | |
| lampa sufitowa | 1 | 371,92 | ||
| kinkiety | 112,07 zł/szt. | 2 | 224,14 | |
| montaż oświetlenia | 85,34 zł/szt. | 4 | 341,37 | |
| sofa | 2205,41 | |||
| fotel | 1061,87 | |||
| pufa | 146,17 zł/szt. | 2 | 292,34 | |
| zestaw mebli | 2403,63 | |||
| stolik kawowy | 438,49 | |||
| szafka pod TV | 470,98 | |||
| telewizor | 2923,32 | |||
| zestaw kina domowego | 1 | 4060,17 | ||
| drzwi z ościeżnicą | montaż | 1 | 950,5 | |
| rolety | 292,33 zł/szt. | 4 | 1169,32 | |
| koszt całkowity | 22776,66 |
na podstawie https://kb.pl/kalkulatory/
Koszt wykończenia sypialni
Aranżacja sypialni, fot. alvarezgettyimages.com
Łączny nakład pieniężny na wykończenie sypialni przy zastosowaniu materiałów i produktów ze średniej półki cenowej wynosi 13,4 tys. zł. Gdyby sięgnąć po droższe artykuły, koszt wzrósłby do 33,8 tys. zł. Korzystając z asortymentu w niskiej cenie, można byłoby zaoszczędzić ponad 6 tys. zł. Na wylewce 15-metrowego pomieszczenia ułożone są panele podłogowe i położony dywan. W regionie łódzkim za położenie podłogi ekipa remontowa liczy sobie stawkę przeciętnie ok. 53 zł/m kw. Według kosztorysu, w sumie wynagrodzenie dla niej wynosi prawie 800 zł. Do najtańszych prac w tym przedsięwzięciu należy malowanie ścian i sufitu. Łącznie z zakupem farby koszt to ok.1 tys. zł. To przystępna cena rynkowa.
| Kosztorys wykończenia sypialni (15 m kw.) | ||||
| zakup | czynność | cena | ilość | suma [zł] |
| panele podłogowe | 50,34 zł/m kw. | 15 m kw. | 755,1 | |
| podkład pod panele podłogowe | 11,67 zł/m kw. | 15 m kw. | 175,05 | |
| listwy przypodłogowe | 9,74 zł/mb | 15 mb | 146,1 | |
| listwa progowa | 1 | 35,85 | ||
| montaż paneli | 52,74 zł/m kw. | 15 m kw. | 791,12 | |
| dywan | 1 | 568,43 | ||
| farba gruntująca | 6,52 zł/l | 5,75 l | 37,49 | |
| farba ścienna kolorowa | 4,08 | 5,75 l | 140,93 | |
| malowanie | 21,34 zł/m kw. | 34,5 m kw. | 736,09 | |
| instalacja elektryczna | 149,42 zł/punkt | 6 | 896,52 | |
| lampa sufitowa | 1 | 306,94 | ||
| lampka nocna | 113,68 zł/szt. | 2 | 227,36 | |
| kinkiety | 112,07 zł/szt. | 2 | 224,14 | |
| montaż oświetlenia | 85,34 zł/szt. | 4 | 341,37 | |
| łóżko podwójne (rama plus stelaż) | 1 | 1094,53 | ||
| materac do łóżka | 1 | 1053,7 | ||
| komoda | 1 | 665,88 | ||
| stolik nocny | 211,12 zł/szt. | 2 | 422,24 | |
| toaletka | 1 | 1136,84 | ||
| szafa wolnostojąca | 1 | 1104,37 | ||
| lustro pokojowe wiszące | 1 | 308,57 | ||
| drzwi z ościeżnicą | montaż | 1 | 1368,88 | |
| rolety | 292,33 zł/szt. | 3 | 876,99 | |
| koszt całkowity | 13414,49 |
na podstawie https://kb.pl/kalkulatory/
Koszt wykończenia przedpokoju
Aranżacja przedpokoju, fot. ucpage/gettyimages.com
Najniższy wydatek w całym kosztorysie wykończenia mieszkania dotyczy aranżacji i wyposażenia przedpokoju o pow. 6 m kw. Za montaż paneli podłogowych, malowanie ścian i sufitu, instalację oświetlenia oraz zakup 3-drzwiowej szafy wnękowej, szafki na obuwie, wieszaka na ubrania i lustra trzeba zapłacić ponad 10 tys. zł. Znaczący koszt w całości generuje nabycie mebli oraz wynagrodzenie dla ekipy remontowej.
| Kosztorys wykończenia przedpokoju (6 m kw.) | ||||
| zakup | czynność | cena | ilość | suma [zł] |
| panele podłogowe | 50,34 zł/m kw. | 6 m kw. | 302,04 | |
| podkład pod panele podłogowe | 11,67 zł/m kw. | 6 m kw. | 70,02 | |
| listwy przypodłogowe | 9,74 zł/mb | 10 mb | 97,4 | |
| listwa progowa | 35,85 zł/szt. | 1 | 35,85 | |
| montaż paneli | 68,56 zł/m kw. | 6 m kw. | 411,38 | |
| farba gruntująca | 6,52 zł/l | 3 l | 19,56 | |
| farba ścienna kolorowa | 2,04 | 1,5 l | 36,76 | |
| malowanie | 21,34 zł/m kw. | 18 m kw. | 384,04 | |
| instalacja elektryczna | 149,42 zł/punkt | 4 | 597,68 | |
| lampa sufitowa | 306,94 | 2 | 613,88 | |
| montaż oświetlenia | 85,34 zł/szt. | 2 | 170,69 | |
| szafa wnękowa 3-drzwiowa z montażem | 6692,46 | |||
| wieszak ścienny na ubrania | 105,58 | |||
| lustro wiszące | 308,57 | |||
| szafka na buty | 241,99 | |||
| koszt całkowity | 10087,9 |
na podstawie https://kb.pl/kalkulatory/
Całkowity koszt wykończenia mieszkania od dewelopera a koszt zakupu lokalu z rynku wtórnego
Według szacunków łączny koszt wykończenia nowego mieszkania o pow. 62 m kw., przy wykorzystaniu materiałów i produktów wyposażenia ze średniej półki cenowej, to 97 tys. zł, czyli ok. 1565 zł/m kw. Przy zastosowaniu droższych elementów wykończeniowych łączny koszt może pójść w górę nawet o ponad 100 proc.
W Aleksandrowie Łódzkim nowy dwupokojowy apartament o pow. 61 m kw. w stanie deweloperskim można kupić za 472 877 zł (ok. 7790 zł/m kw.). Doliczając do tej ceny szacowaną wartość jego wykończenia, otrzymujemy łączny koszt inwestycji – 569 877 zł.
W serwisie Gratka.pl można znaleźć kilkadziesiąt ogłoszeń mieszkań na sprzedaż spełniających założone przez nas kryteria: dwa pokoje, metraż ok. 62 m kw., rynek wtórny, w pełni wyposażone, wyremontowane, do zamieszkania, w woj. łódzkim.
Przy wprowadzonych parametrach przeciętna stawka w kwietniu 2024 r. to 7 227 zł/m kw., a to oznacza, że mieszkanie kosztuje średnio 448 074 zł.
Najdroższa oferta dotyczy ekskluzywnego mieszkania w apartamentowcu z 2019 r. Za 62,78 m kw. rozkładowego, przestronnego i w pełni wyposażonego lokalu trzeba zapłacić 990 tys. zł (15 769 zł/m kw.).
Całkowity koszt inwestycji w mieszkanie na rynku pierwotnym jest wyższy w porównaniu z zakupem mieszkania na rynku wtórnym po remoncie. Zaletą zakupu nowego lokalu jest możliwość dopasowania wykończenia do własnych preferencji oraz korzystania z gwarancji dewelopera na nowe budynki i instalacje. Mieszkanie na rynku pierwotnym może zapewnić nowoczesne rozwiązania technologiczne oraz gwarancję jakości wykonania. Przy tym jednak trzeba przygotować się na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów wykończenia i aranżacji oraz oczekiwania na przygotowanie lokalu do zamieszkania. Niemniej jednak, koszt prac wykończeniowych, zwłaszcza przy wyborze wyższej jakości materiałów, zauważalnie wpływa na opłacalność inwestycji.
Zakup mieszkania na rynku wtórnym po remoncie może być bardziej opłacalny, ale wszystko zależy od dostępności atrakcyjnych ofert. Co prawda brak konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z remontem i wykończeniem przyspiesza proces zakupu i pozwala uniknąć potencjalnych problemów z ekipą budowlaną czy organizacją prac wykończeniowych, to jednak istnieje ryzyko niedostosowania istniejącej aranżacji do własnych preferencji i niedostrzeżenia ukrytych problemów technicznych w nieruchomości, które mogą generować dodatkowe koszty związane z ich naprawą.
W kontekście opłacalności inwestycji zawsze warto uwzględnić zarówno koszty zakupu i dostępność interesujących mieszkań na obu rynkach, jak i ewentualne nakłady finansowe związane z wykończeniem i wyposażeniem nieruchomości.
