Zalewany przez deszczówkę garaż, nieodpowiednia wentylacja, ściany jak fale Dunaju – to tylko część z grupy tych błahszych problemów, z jakimi zmagają się nabywcy mieszkań. Zgodnie z prawem to deweloper powinien usunąć wskazane usterki. Co, jeśli tego nie zrobi?
W lipcu 2022 roku weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta w stosunku do poprzedniej zawiera wiele rozwiązań, które poprawiają pozycję nabywców mieszkań względem dewelopera – wyjaśnia radca prawny Marcelina Mazurkiewicz.
Usterki, które zostały wpisane do protokołu odbioru, deweloper jest obowiązany usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli jednak deweloper nie usunie wad w tym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Co, jeśli po upływie 30 dni deweloper nadal nie usuwa usterek? Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Na czym polega wykonanie zastępcze?
Przepis wskazuje, że zanim nabywca zleci wykonanie zastępcze na koszt dewelopera, musi mu wyznaczyć nowy termin na usunięcie wad. Nie wskazano przy tym formy, w jakiej nabywca powinien wyznaczyć nowy termin, ale najwłaściwsze wydaje się zrobienie tego na piśmie. W takim piśmie skierowanym do dewelopera należy oświadczyć, iż wyznacza się deweloperowi nowy termin na usunięcie wad np. 14 dni lub 30 dni, pod rygorem zlecenia wykonania zastępczego na koszt dewelopera. Należy przy tym powołać się na wcześniej wspomnianą ustawę, a konkretnie na artykuł 41 pkt 8:
Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym na podstawie ust. 7 albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Przez wykonanie zastępcze rozumiemy sytuację, kiedy nabywca mieszkania zleca osobie trzeciej wykonanie napraw niezbędnych do usunięcia usterek. Następnie po ich wykonaniu nabywca na podstawie faktur może domagać się od dewelopera zwrotu pieniędzy za usługi. Po przedstawieniu rachunków deweloper powinien zwrócić poniesione koszty. Jeśli nie zrobi tego dobrowolnie, pozostaje odzyskanie ich na drodze sądowej.
Usunięcie usterek na koszt dewelopera na gruncie poprzedniej ustawy
Przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej są dość skomplikowane, ale upraszczając, stosuje się ona do inwestycji, powstałych po 30 lipca 2022 roku. Co z nabywcami inwestycji, które powstały przed tą datą?
Jeśli nabywcy, do których stosuje się starą ustawę, nie mają takiej możliwości zagwarantowanej w samej umowie deweloperskiej i nie mogą niestety skorzystać z tej instytucji. W sytuacji, w której konieczne jest usunięcie wad mieszkania, mogą skorzystać z rękojmi (co jednak nie daje możliwości zlecenia wykonania zastępczego) lub z gwarancji, jeśli deweloper w umowie jej udzielił.
Można też odwołać się do zasad odpowiedzialności kontraktowej. Żeby z niej skorzystać, należy wykazać szkodę, winę dewelopera oraz związek przyczynowo – skutkowy między nimi. Deweloper w takim wypadku ponosi odpowiedzialność z artykułu 471 Kodeksu Cywilnego. Wadą takiego rozwiązania jest fakt, że zgody na wykonanie zastępcze musi udzielić sąd.
Podsumowując, nabywcy mieszkań z inwestycji powstałych po 30 lipca 2022 roku mają uprawnienie do zlecenia wykonania zastępczego na koszt dewelopera. Nabywcy mieszkań na gruncie starej muszą zaś zwrócić się do sądu o udzielenie zgody na wykonanie zastępcze lub skorzystać z uprawnień przysługujących im z rękojmi, lub gwarancji.
Autorka: radca prawny Marcelina Mazurkiewicz
Bankier.pl
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: [email protected].
oprac. aw
