Nawet najbardziej szczegółowa ustawa nie przewidzi wszystkich scenariuszy. Tak jest również w przypadku projektu wprowadzającego program „Kredyt na start”. Na pytania Czytelników odpowiada ekspert Expander Advisors.
Na łamach Bankier.pl prezentujemy odpowiedzi na wątpliwości Czytelników dotyczące projektu ustawy „Kredyt na start”. Przypomnijmy, że zaprezentowany na początku kwietnia dokument przewiduje schemat preferencyjnych kredytów hipotecznych dla dość szerokiego grona odbiorców. Warunki wstępne i zasady wyliczania dopłat są jednak znacznie bardziej skomplikowane niż w przypadku wcześniejszego programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”.
Projekt ustawy nie trafił jeszcze do dalszej legislacyjnej obróbki. Dlatego podkreślamy, że komentując jego treść, opieramy się na obecnym kształcie dokumentu, a nie na obowiązującym prawie.
Jak rozumieć powierzchnię nieruchomości w „Kredycie na start”?
„Kupujemy bliźniaka o powierzchni całkowitej 127 m kw. Czy są jakieś obostrzenia/procedury, które narzucają, co można odliczyć od powierzchni całkowitej tak, aby w sposób prawidłowy podać powierzchnię użytkową? Czy garaż wbudowany w bryle budynku jest zaliczany do powierzchni użytkowej, czy też nie ? Są jakieś procedury określające tę część, czy jest to w gestii banku, który będzie taki kredyt przyznawał?"
– Niestety projekt ustawy nie zawiera definicji powierzchni użytkowej. Jest to spore utrudnienie, ponieważ powierzchnia użytkowa jest limitowana wzorem (25 + 25 * liczba osób w gosp. domowym). Przekroczenie limitu powoduje zmniejszenie dopłat – wskazuje Krystian Misztal, Ekspert Finansowy Expander Advisors w Gdańsku.
– Jeśli przepisy nie zostaną doprecyzowane, to decydujące będą w tej sprawie interpretacje poszczególnych banków, udzielających tego typu kredytów. Wiemy jedynie, że nieruchomość wraz z garażem czy innym pomieszczeniem gospodarczym będzie można sfinansować za pomocą „Kredytu na start”, tylko jeśli nie będą stanowiły odrębnej własności (nie mają oddzielnej księgi wieczystej, cena nie jest podana oddzielnie). Jeśli jednak np. piwnica lub garaż będą stanowiły odrębny przedmiot własności od nabywanego lokalu, to trzeba je będzie sfinansować ze środków własnych lub innym kredytem – podkreśla ekspert.
Mamy nieruchomość, ale nie da się jej sprzedać
"Mamy czwórkę dzieci, w związku z tym możemy wziąć kredyt pomimo, że żona jest właścicielką mieszkania, które dostała w darowiźnie 10 lat temu. Jednak to mieszkanie ma ustanowioną służebność i mieszka w nim dziadek żony. My wynajmujemy inne mieszkanie . W związku z tym nie będziemy mieli możliwości sprzedać mieszkania dopóki dziadek żyje. Co w takiej sytuacji?”
– Jeśli przed spłatą 24 raty kredytu nie dokonają Państwo sprzedaży posiadanego dotychczas mieszkania i nie powiadomią o tej sprzedaży banku udzielającego kredytu, to dopłaty zostaną zatrzymane. Dopłaty obejmą więc jedynie 24 pierwsze raty kredytu. Później będą Państwo płacili raty w pełnej wysokości – odpowiada Krystian Misztal, ekspert Expander Advisors.
Projekt ustawy przewiduje dla gospodarstw z co najmniej trójką dzieci ścieżkę, którą można nazwać „drogą do poprawy sytuacji mieszkaniowej”. Tak, jak wskazał Czytelnik, warunek nieposiadania prawa do nieruchomości nie obowiązuje w takim scenariuszu. Jest jednak jeden „haczyk” – po zakupie nowej nieruchomości z użyciem preferencyjnego kredytu, starą trzeba będzie zbyć w ciągu 24 miesięcy.
Zbycie nieruchomości, na której ciąży służebność osobista jest trudną do przeprowadzenia transakcją. Teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprzedać mieszkanie, lecz nabywca będzie związany ustanowionym na nieruchomości prawem, w dodatku przez czas, którego nie da się oszacować. Jeśli nie jest możliwe zrzeczenie się służebności przez osobę, której ona przysługuje, zapewne nie uda się skorzystać z preferencyjnego kredytu hipotecznego.
