Kredyt hipoteczny z opcjąremontową to alternatywa, która pozwala pokryć koszty całego zamierzenia – nabyciabytu oraz jego renowacji lub ukończenia. Instytucja bankowa przyznaje jeden kredyt, a jegozabezpieczeniem jest ta sama własność. W pismach kredytowych widać wyraźnepodzielenie na dwie części: środki przeznaczone na kupno oraz fundusze narenowację.
Dzięki temu można nabyć np.lokal w starszym budownictwie i od razu rozpocząć jego unowocześnianie. Bankrozpatruje wszystko jako jeden projekt – zakłada, że po skończeniu robót budowlanychlokal będzie wart więcej, co podnosi jego bezpieczeństwo jakoinstytucji pożyczkowej.
Na co można wykorzystać środki z kredytu?
To jedno z najczęściejzadawanych pytań. Fundusze z kredytu hipotecznego można spożytkować tylko na cele trwale złączone z nieruchomością, którew sposób realny podnoszą jej wartość. Do tej kategorii zalicza się m.in. zmianę instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej, położenie posadzek, glazury i terakoty,malowanie, kładzenie tynków, instalację ogrzewania, armatury sanitarnej, wykonaniezabudowy kuchennej czy szaf w ścianach.
Nie można natomiast finansować z kredytu elementów wyposażenia,które nie są zamocowane na stałe. Za kredyt nie nabędziesz zatem odbiornika telewizyjnego, kanapy, pralki,mebli niezwiązanych z konstrukcją wnętrza ani dekoracji. W uzasadnionych sytuacjach bank może zaakceptować finansowanie sprzętu AGD w zabudowie, ale nigdy elementów, które można zabrać z lokalu bez szkody dla jego wartości.
Jak przebiega procedura?
Jak tłumaczą eksperciportalu GetHome.pl, złożenie podania o kredyt na zakup z renowacjąprzebiega podobnie jak w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego, ale potrzebnedodatkowo są pewne dokumenty. Oprócz standardowych zaświadczeń o zarobkach orazdokumentów dotyczących własności, bank potrzebuje wycenyplanowanych robót renowacyjnych lub wykończeniowych. To spis przewidywanych prac,materiałów i cen – na ogół opracowywane przez inwestora lub eksperta od wyceny.
Na jego podstawie bank zleca przygotowanie raportu szacunkowego, w którymrzeczoznawca ustala wartość nieruchomości zarówno w obecnym stanie, jak i po zakończeniu robót. To istotny dokument – od niego zależy najwyższa kwotakredytu. W większości przypadków bank może sfinansować do 80% wartościnieruchomości po remoncie (tzw. wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości). Jeśli więcpo ukończeniu robót mieszkanie ma mieć wartość 600 000 zł, bank może daćkredyt do 480 000 zł. Pozostałą sumę musisz pokryć kapitałem własnym.
Jak bank kalkuluje wartość zabezpieczenia?
Dla banku nieruchomość jest rodzajem zabezpieczenia kredytu, dlatego jej wartość ma zasadnicze znaczenie. Rzeczoznawca dokonuje dwóch wyliczeń: aktualnej wartości mieszkania (przed remontem) oraz wartości docelowej, czyli tej, którą nieruchomość osiągnie po przeprowadzeniuzaplanowanych prac. Wycena po remoncie bazuje na kosztorysie – jeśliprzewiduje on znaczną poprawę standardu i podniesienie jakości, wartość końcowawzrasta, co może umożliwić uzyskanie większej kwoty kredytu.
To korzystne rozwiązanie dlakredytobiorcy, ponieważ bank uwzględnia nie to, ile mieszkanie jest warte aktualnie,ale ile będzie warte po sfinalizowaniu inwestycji.
Wkład własny – ile trzeba posiadać i jak się go kalkuluje?
Tak jak w przypadku typowegokredytu hipotecznego, bank żąda wkładu własnego,czyli części środków, które musisz pokryć osobiście. Zazwyczaj wynosi on 20% wartości całej inwestycji, a więc uwzględniazarówno cenę kupna, jak i koszt remontu.Jeśli zatem mieszkanie kosztuje 450 000 zł, a na wykończenie potrzebujesz 50 000zł, to całkowita wartość przedsięwzięcia wynosi 500 000 zł. Kapitał własny powinienzatem wynieść przynajmniej 100 000 zł.
Niektóre banki akceptująmniejszy wkład – 10% – ale tylko przy dodatkowych zabezpieczeniach, np.gwarancji niskiego wkładu własnego. Kapitał własny może pochodzić zoszczędności, donacji, sprzedaży innej własności lub wcześniej zrealizowanychprac remontowych (jeśli można je udokumentować za pomocą rachunków).
Jak wypłacane są pieniądze z kredytu?
Fundusze z kredytu na nabycie irenowację nie są przekazywane na konto kredytobiorcy w całości. Wypłata przebiega etapami, zgodnie z harmonogramem ustalonym wumowie.
Najpierw bank przelewa częśćkredytu przeznaczoną na nabycie mieszkania – zazwyczaj bezpośrednio na konto sprzedającego po podpisaniu aktu notarialnego. Część na remont jest uwalnianapóźniej, w partiach, w miarę postępów robót.Każda kolejna partia wypłacana jest po rozliczeniu poprzedniej, co przeważnie wymaga przedstawienia faktur, zdjęć lub potwierdzenia ukończenia etapu przezznajcę.
Taki mechanizm ma chronić obie strony– bank ma pewność, że pieniądze są używane zgodnie z celem umowy, akredytobiorca, że środki zostaną udostępnione tylko wtedy, gdy roboty rzeczywiście posuwają się do przodu.
Obecne oprocentowanie i przykładowa rata
W październiku 2025 rokukredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu bazują na indeksie WIBOR 3M, który wynosi blisko 4,5%. Do tego bank dodaje swoją marżę, najczęściej o wartości około 2%, co daje łączne oprocentowanie w granicach 6,5% rocznie.
Przy takich parametrach, dlakredytu o wartości 500 000 zł zaciągniętegona 30 lat (360 miesięcy), rata stała wynosiw przybliżeniu 3 160 zł miesięcznie. To wartość orientacyjna, uwzględniająca brak dodatkowych kosztów (ubezpieczenia, prowizji).Gdyby oprocentowanie wzrosło do 7%, rata podniosłaby się do około 3 330 zł, natomiast przy spadku do 6% zmniejszyłaby się do około 2 990 zł.
Jak podkreślają eksperciportalu GetHome.pl, warto mieć na uwadze, że przy oprocentowaniu zmiennym rata możew przyszłości ulegać zmianom wraz z poziomem WIBOR-u, dlatego przed zatwierdzeniem umowy warto sprawdzić, jak wielki wpływ na ratę ma każda zmiana punktówprocentowych.
O czym jeszcze pamiętać?
Największym błędem popełnianymprzez osoby zaciągające kredyt z częścią na remont jest zaniżanie wartościrobót. Warto przygotować wycenę z marginesem – najlepiej o 10–15% wyższym niżplanowany. Roboty budowlane prawie zawsze kosztują więcej, niż się szacuje, abank po podpisaniu umowy niechętnie podwyższa część na remont.
Należy także pamiętać, że banknie uruchomi kolejnych transz, jeśli nie udowodnisz zakończenia poprzedniegoetapu. Dlatego wszystkie rachunki i potwierdzenia postępów robót warto zbieraćna bieżąco. W przeciwnym razie mogą wystąpić opóźnienia w wypłacie środków,które zatrzymają remont.
Zanim zaakceptujesz umowę,dokładnie przeanalizuj również, jak długo bank utrzymuje oprocentowanie promocyjne,jakie są opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu i czy wymagane jest dodatkoweubezpieczenie.
Podsumowanie
Zdaniem ekspertów portaluGetHome.pl, kredyt na zakup mieszkania z remontem to dogodne rozwiązanie dlaosób, które chcą sfinansować całą inwestycję jednym zobowiązaniem. Umożliwianabycie tańszego lokalu do remontu lub lokalu od dewelopera w stanienie wykończonym i doprowadzenia go do stanu „pod klucz”.
Należy jednak pamiętać, żebank finansuje tylko elementy trwale powiązane znieruchomością, a nie wyposażenie. Wymaga również wkładu własnego – zazwyczaj 20% wartości całegoprzedsięwzięcia, czyli ceny nabycia pluskosztów remontu. Fundusze na prace są przekazywane w częściach, po ichudokumentowaniu.
Przy obecnym poziomie oprocentowania,dla kredytu w wysokości 500 000 zł na 30 lat, rata stała wynosi w przybliżeniu 3 160 zł miesięcznie. To duże zobowiązanie,dlatego zanim złożysz wniosek, dokładnie oszacuj swoje możliwości finansowe,przygotuj precyzyjny kosztorys i upewnij się, że plan robót pozwoli uniknąćprzerw. Dobrze opracowany kredyt na zakup i remont może jednak znacznieułatwić drogę do własnego, wykończonego lokalu – gotowego do zamieszkania.
Marcin Moneta
