Rynek nieruchomości napotyka na wiele przeszkód, a jakakolwiek interwencja władz w sektor deweloperski jest postrzegana przez niego negatywnie. Natomiast zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych jest możliwe przede wszystkim poprzez udostępnienie terenów i odważniejsze obniżanie poziomu stóp procentowych – to tylko niektóre z postulatów, które wybrzmiały z ust firm deweloperskich w czasie głównej dyskusji podczas Dni Dewelopera we Wrocławiu.
Dla przypomnienia, na początek kilka danych liczbowych. Jak wynika z informacji Bankier.pl, udostępnionych przez Cenatorium, obecnie ceny mieszkań uległy stabilizacji i w największych miastach Polski wykazują wzrost w tempie 1-3% w skali roku. Patrząc z perspektywy trzech lat, co uwzględnia wpływ zapowiedzi oraz wprowadzenia dopłat w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, w przypadku najpopularniejszych metraży mowa o podwyżkach w zakresie 21 – 38 proc.
Spoglądając jeszcze szerzej – w porównaniu do II kw. 2021 r., przeciętne ceny transakcyjne, czyli te rzeczywiście uiszczane, a nie jedynie oczekiwane przez sprzedawców, wzrosły nawet o 50 proc.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” pogrążył część kupujących…
Co na to sami developerzy? Jeżeli popyt się zwiększył, to dlaczego ceny miałyby nie wzrosnąć? – pytała retorycznie Joanna Janowicz, pełniąca funkcję Przewodniczącej Rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jak sugestywnie wyjaśnia Tomasz Stoga, wiceprezes zarządu PZFD, od połowy roku 2023 do początku roku 2024, zasada podaży i popytu zadziałała z ogromną siłą.
– To był okres bardzo wysokich stóp procentowych i pewnego zastoju na rynku. Niespodziewanie, już sama obietnica wdrożenia programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” doprowadziła do tego, że oferta deweloperów została wykupiona przez osoby nabywające lokale za gotówkę, które miały świadomość, że nie zakwalifikują się do finansowania. Zdarzyło się to w ciągu zaledwie sześciu miesięcy, które upłynęły od momentu ogłoszenia. Po uruchomieniu programu wsparcia kredytowego pozostała już tylko mocno uszczuplona oferta, co wpłynęło na zwyżkę cen – mówił Tomasz Stoga.
… i ocalił deweloperów
Według Wojciecha Matysiaka z działu analiz rynkowych PKO BP, gdyby jednak nie wprowadzono tego szeroko komentowanego programu dopłat, sektor deweloperski mógłby napotkać poważne trudności.
– „Bezpieczny kredyt 2 proc.” stanowił mechanizm zabezpieczający, który umożliwił złagodzenie spadku koniunktury w obszarze nieruchomości, rozkładając go w czasie. Dopiero na początku bieżącego roku zaczęliśmy rejestrować obniżony poziom sprzedaży – stwierdził Matysiak.
Dodaje jednak, że trudno ignorować frustrację osób, które nie skorzystały z programu, a aktualnie nie są w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania.
– Aby powiększyć dostępność mieszkań, należy aktywizować inicjatywy stymulujące podaż, a nie popyt. Przede wszystkim istotne jest uruchomienie terenów pozostających w gestii Skarbu Państwa i doposażanie już dostępnych działek. Samorządy powinny przejmować, łączyć i odsprzedawać grunty deweloperom. Konieczne jest również skrócenie czasu procedur związanych z wydawaniem pozwoleń oraz decyzji planistycznych, jak i z doposażeniem działek – zasugerował Matysiak.
– Apel do Rady Polityki Pieniężnej: Bardziej zdecydowanie obniżajcie stopy – dodał Tomasz Stoga.
Ceny nie pójdą w dół, ponieważ drożeją tereny
Właśnie dostępność – a konkretnie jej brak – terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, jak również komplikacje z finansowaniem projektów oraz niespójna polityka mieszkaniowa realizowana przez rząd, stały się kluczowym tematem dyskusji.
Zauważono, że Tomasz Stoga, właśnie z powodu niewielkiej podaży atrakcyjnych działek, mimo iż aktualnie stawki na rynku ustabilizowały się, nie należy oczekiwać znaczącej obniżki.
– Koszty będą rosły, gdyż tereny, z powodu ich niedoboru, będą w dalszym ciągu drożały. Grunt to zasób, którego nie można wytworzyć – skomentował, apelując do władz – Chcielibyśmy odważniej dysponować terenami, w kontekście budownictwa mieszkaniowego, w tym również działkami, które są przypisane do innych funkcji, na przykład biurowych, jak i mieć możliwość zagęszczania zabudowy miejskiej.
Mniejszy deficyt i wsparcie socjalne = więcej mieszkań
Z kolei Leszek Balcerowicz zaznaczył, że to nie rynek jest w tym przypadku nieefektywny.
– Znaczna część gruntów znajduje się w posiadaniu podmiotów nierynkowych, takich jak Skarb Państwa. Trzeba oszacować, ile gruntów nie jest, a powinno być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Pamiętajmy, że po pierwsze, podaż mieszkań jest uzależniona od ogólnego wzrostu gospodarczego. Po drugie, zależy od finansowania. Sektor prywatny, w tym deweloperzy, zmaga się z silną konkurencją ze strony sfery budżetowej, która poprzez finansowanie wypiera działalność prywatną – zauważył Balcerowicz.
Jak to osiągnąć?
– Nadrzędnym celem powinno być zmniejszenie długu publicznego poprzez redukcję wydatków. Bez wątpienia odnieśliśmy duży sukces gospodarczy, ale osiągnęliśmy również poziom niemiecki nie tam, gdzie trzeba, czyli w wydatkach. Jeżeli wydatki wzrastają, to nie dlatego, że przeznacza się więcej środków na obronność. Obciążeniem są głównie wydatki socjalne, które obciążają kraj długiem, nie przynosząc korzyści. Przecież z góry było wiadome, że od 500+, a potem 800+, nie będzie więcej dzieci, a jedynie większy deficyt – podsumował Leszek Balcerowicz.
