Kupno czy najem lokalu? Sprawdziliśmy koszty.

Wyraźna stabilizacja cen mieszkań, aczkolwiek utrzymujących się na wysokim poziomie, w połączeniu z malejącymi kosztami kredytów hipotecznych, powoduje, że nabycie lokalu mieszkalnego może zwrócić się szybciej niż miało to miejsce rok temu, porównując z wynajmem. Na Bankier.pl przeanalizowaliśmy, jak zakup własnego kąta – przynajmniej uwzględniając pełne wydatki – prezentuje się w zestawieniu z wynajmem mieszkania.

W drugim kwartale 2025 roku sytuacja ta była także korzystniejsza niż cztery lata wcześniej, gdy zarówno rynek zbytu mieszkań, jak i rynek najmu nie przeszły jeszcze gwałtownych zmian w ostatnim okresie – „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz początku wojny w Ukrainie.

Przy tak fundamentalnej decyzji życiowej, jaką jest zakup mieszkania, zwłaszcza tego pierwszego, istnieje wiele aspektów pozytywnych i negatywnych, które trzeba wziąć pod uwagę. W naszych kalkulacjach uwzględniliśmy jednak jedynie koszty, które trzeba ponieść, decydując się na nabycie mieszkania oraz kwotę, jaką w tym samym czasie należy przekazać właścicielowi lokalu, który wynajmujemy.

Nie uwzględniliśmy wydatków, które pojawiają się na samym początku, czyli opłaty notarialnej, kosztów sądowych, a w przypadku mieszkań używanych również podatku od czynności cywilnoprawnych czy potencjalnego wynagrodzenia dla pośrednika.

Pominęliśmy więc trudne do oszacowania i niewymierne kwestie, takie jak swoboda i łatwość zmiany miejsca zamieszkania czy mniejsza odpowiedzialność za lokal w przypadku osób wynajmujących, a także fakt ostatecznego uzyskania prawa własności w przypadku zakupu mieszkania – czy to za gotówkę, czy za pomocą kredytu.

Koszty nabycia i wynajmu lokalu – jak to wyliczyliśmy?

W obu przypadkach przeanalizowaliśmy lokal o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Koszt kredytu, zarówno wysokość oprocentowania, jak i pełną kwotę, jaką należy oddać bankowi, wyliczyliśmy na podstawie: 20-procentowego wkładu własnego, rat równych oraz oprocentowania okresowo stałego jako średniej z ofert banków w kwietniu lat 2022, 2023, 2024 i 2025 na podstawie danych Bankier.pl.

Założyliśmy również, że oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres spłaty zobowiązania. Do całkowitego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dodaliśmy oczywiście środki przeznaczone na wkład własny. Co istotne, w analizie pomijamy sytuację, w której osoba spłacająca kredyt dokonuje jego refinansowania.

Do obliczenia kosztów zakupu mieszkania użyliśmy danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, dotyczących średnich cen transakcyjnych w drugich kwartałach lat 2022 – 2025. Koszty najmu oszacowaliśmy na podstawie publikowanych na Bankier.pl co miesiąc danych Otodom Analytics, które pokazują średnie ceny ofertowe w II kw. 2022, 2023, 2024 i 2025 roku.

Ponieważ trudno jest przewidzieć, jak będą kształtować się ceny najmu w kolejnych latach, założyliśmy, że wysokość czynszu pozostanie niezmienna od momentu podpisania umowy. Podobnie jak w przypadku oprocentowania kredytu.

Przy zakupie mieszkania trzeba także pamiętać o dodatkowych opłatach, które pojawiają się na starcie. Są to taksa notarialna, koszty sądowe, a w przypadku niektórych mieszkań z rynku wtórnego również podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizja dla pośrednika.

Ceny uspokoiły się po zawirowaniach

Ostatnie dwa lata na rynku najmu i ostatni rok na rynku sprzedaży mieszkań to okres stabilizacji – powolnych wzrostów cen na przemian z obniżkami.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.)
Infogram

Zgodnie z danymi za drugi kwartał 2025 roku, średnie ceny metra kwadratowego w przypadku mieszkań o powierzchni 50 metrów kwadratowych wahały się od 8905 zł w Łodzi do 14 158 zł w Warszawie. W skali roku wzrost cen w żadnym z analizowanych miast nie przekroczył 3%, a w Gdańsku odnotowano nawet spadek średniej ceny transakcyjnej w ujęciu rocznym – o 0,9%.

W analizowanym okresie stabilnie kształtowały się również wyceny mieszkań proponowanych na rynku najmu. W przypadku wspomnianych lokali o powierzchni 50 metrów kwadratowych odnotowano wzrost średnich kwot podawanych w ogłoszeniach od 1,9% w Gdańsku do 3,7% w Poznaniu.

Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (40-59 mkw.)
Infogram

W perspektywie trzech lat, czyli uwzględniając wpływ na ceny „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz wybuchu konfliktu zbrojnego na Ukrainie, mówimy jednak o wzrostach średnich kwot oczekiwanych przez właścicieli od około 30% w Łodzi i Wrocławiu do ponad 46% w Krakowie oraz średnich cen transakcyjnych mieszkań wyższych o 23 – 38%.

Kupno kontra wynajem mieszkania – kiedy wychodzimy „na zero”?

Jak wynika z danych zebranych przez Bankier.pl, w ciągu roku zmniejszyła się liczba miesięcznych opłat, które trzeba by zapłacić właścicielowi lokalu, odpowiadająca kwocie, jaką należałoby zapłacić za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

Wydatki poniesione na nabycie 50-metrowego lokalu w sześciu największych polskich miastach najszybciej, bo po niespełna 15 latach, „zwrócą się” w Gdańsku. Całkowity koszt jest bowiem równy środkom potrzebnym na uiszczenie 180 miesięcznych opłat. Podobny współczynnik (182) zaobserwowano w Warszawie.

Tak samo jak w kwartale wcześniejszym oraz w poprzednich latach, najdłużej na „wyjście na zero” trzeba czekać w Krakowie – w drugim kwartale 2025 r. było to 204 miesiące, czyli dokładnie 17 lat.

Cztery lata temu, czyli w II kwartale 2021 roku, jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen najmu spowodowanym wybuchem wojny w Ukrainie i napływem uchodźców do Polski oraz na długo przed wprowadzeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który wyraźnie podniósł ceny mieszkań, wysokość wspomnianego wskaźnika wahała się od 189 miesięcy we Wrocławiu, przez 193 miesiące w Warszawie, do 234 miesięcy w Krakowie. Jedynie we wspomnianej stolicy Dolnego Śląska był on niższy.

Rata a czynsz

Jak z kolei wygląda zakup mieszkania na kredyt w porównaniu z wynajmem? Zacznijmy od porównania miesięcznych rat z przeciętną miesięczną opłatą za najem.

Przede wszystkim, wysokość rat (przy wcześniej wspomnianym założeniu rat równych) zmniejszyła się w ujęciu kwartalnym w analizowanych miastach o nieco ponad 4%. Nominalnie w kieszeniach kredytobiorców pozostaje od nieco ponad 100 zł (Łódź) do 180 zł (Warszawa).

Inaczej niż trzy miesiące wcześniej, w jednym z miast modelowa rata (przy założeniu zaciągnięcia kredytu w drugim kwartale 2025 roku i wynajęcia mieszkania w tym samym czasie) była niższa od przeciętnego czynszu. Taka sytuacja miała miejsce w Gdańsku. W pozostałych miastach różnice na niekorzyść rat wahały się od 0,3% w Warszawie do 13% w Krakowie. Nominalnie od 13 do 408 zł miesięcznie.

W przypadku symulacji przeprowadzonej dla Gdańska, potencjalny kredytobiorca od kwietnia 2025 roku do końca sierpnia 2025 roku przekazałby bankowi 16 046 zł, z czego 13 030 zł stanowiłyby odsetki. Gdyby w tym samym czasie wynajmował to samo mieszkanie, na konto wynajmującego wpłaciłby 16 150 zł.

Gdyby analogiczne porównanie przesunąć w czasie o rok, do drugiego kwartału 2024 roku, na rachunek banku od początku kwietnia 2024 roku do końca sierpnia 2025 roku wpłynęłoby 59 394 zł. Najem pochłonąłby w analizowanym okresie 53 669 zł – o ponad 10% mniej.

Całkowity koszt mieszkania na kredyt i opłaty za najem

Przejdźmy teraz do kwoty, którą łącznie trzeba by zapłacić za mieszkanie, zaciągając kredyt na 25 lat i nie refinansując go. Jak wynika z obliczeń Bankier.pl, dokonanych na podstawie przedstawionych na początku założeń, koszt nabycia własnego „M” o powierzchni 50 metrów kwadratowych wahałby się od 827 tys. zł w Łodzi do 1,315 mln zł w Warszawie.

W porównaniu z drugim kwartałem 2025 roku byłaby to suma niższa od 4,1% we Wrocławiu do 7,4% w Gdańsku. Jednak patrząc na okres trzech lat, koszt ten, głównie ze względu na drożejące lokale, ale także zmieniające się średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrósł od 11% w Gdańsku do ponad 24% w Łodzi.

W analizowanym okresie, czyli w ciągu 25 lat, najem, według średnich cen podawanych w ogłoszeniach w drugim kwartale 2025 roku, wiązałby się z wydatkiem od 695 tys. zł w Łodzi do 1,17 mln zł w Warszawie. Wydatek poniesiony na własne mieszkanie byłby więc od 11%, a nominalnie od 110 tys. zł (Łódź) do ponad 26% i 251 tys. zł wyższy w przypadku Krakowa.

W każdym przypadku kluczowe jest jednak użyte kilka zdań wcześniej słowo „własne”. Kupując mieszkanie na kredyt – to oczywiste – ostatecznie staniemy się właścicielami. Wynajmując, za każdym razem – choć tak samo jak w przypadku kredytu – pieniądze będziemy przelewać do cudzej kieszeni, ostatecznie mieszkanie nie będzie naszą własnością.

Źródło