Sprzedaż domu często ujawnia głębszą więź wykraczającą poza fizyczne walory i wskaźniki finansowe. Ucieleśnia nasze aspiracje, żmudne wysiłki i osobiste sukcesy w tworzeniu azylu. Chociaż zaangażowanie emocjonalne wzbogaca znaczenie domu, jego wartość sentymentalna może nie pokrywać się z realiami rynkowymi. Zrozumienie wartości rynkowej – jej składników i dynamiki – może być trudne. Właśnie w tym miejscu nieoceniony staje się profesjonalista z branży nieruchomości, oferując obiektywną analizę opłacalności komercyjnej nieruchomości, analizując zawiłe trendy rynkowe i reprezentując Państwa interesy podczas negocjacji.
Program TVN „Zróbmy Dom” uwypuklił wyzwania związane z bezstronną oceną ukochanej przestrzeni. W finale wyremontowane nieruchomości oceniane były nie tylko przez publiczność, ale także przez ekspertów z branży. Agenci oceniali funkcjonalność, innowacyjność projektu, standardy renowacji i opłacalność odsprzedaży. Co zaskakujące, ich oceny znacznie odbiegały od opinii publicznej. Rozmawialiśmy z pięcioma agencjami występującymi w programie o ich metodologii i typowych pułapkach psychologicznych , w które wpadają nawet doświadczeni sprzedawcy i kupujący.
Jakich spostrzeżeń możesz się spodziewać po przeczytaniu tego artykułu?
- Dlaczego oceny agentów często różnią się od opinii klientów?
- Definicja nieruchomości gotowej do wprowadzenia na rynek
- Kontekst rynkowy ma kluczowe znaczenie przy ocenie perspektyw danej nieruchomości.
- Niezbędna rola sceptycznego doradcy
- „Jestem dobrze poinformowany – po co zatrudniać agenta?”
- Decyzje zakupowe mogą być utrudnione przez emocje.
- Identyfikacja wykwalifikowanego agenta: zapoznaj się ze standardami branżowymi
Dlaczego oceny agentów często różnią się od opinii klientów?
„Publiczność preferowała rodziny, które prezentowały historie bliskie ich sercu, takie jak pokonywanie trudności czy rodzicielstwo. Rezonans emocjonalny wpływał na ich oceny. Jako agenci, priorytetowo traktowaliśmy analizę pragmatyczną: jakość wykończenia, adaptowalność przestrzenną i spójność estetyczną. Zastanawialiśmy się, czy projekty trafiają do szerokiego grona odbiorców, czy też do niszowych preferencji” – zauważa Przemysław Smalkowski, ekspert ds. nieruchomości w Express House Real Estate.
„Pierwsze wrażenia z domów pokazowych były uderzające, jednak szczegółowe inspekcje ujawniły wady – słabą wentylację, niewłaściwe użytkowanie paneli laminowanych w pomieszczeniach mokrych, nierówny tynk. Choć uczestnicy zasługują na ogromne uznanie za swoje zaangażowanie, nasze zadanie wymagało beznamiętnej analizy. Ocenialiśmy nie tylko walory wizualne, ale także długoterminową użyteczność – czynniki, które kupujący mogliby przeoczyć w obliczu chwilowego entuzjazmu ” – podkreśla Michał Drożdż, agent homfi.
„Drobiazgi techniczne były przyczyną rozbieżności w ocenach. Profesjonaliści dostrzegają sygnały ostrzegawcze niewidoczne dla niewprawnego oka. Zwycięski dom początkowo olśniewał, ale po bliższym przyjrzeniu się ujawnił niedopracowane elementy” – dodaje Maciej Dymek, Private House Brokers.
POWIĄZANE: Najnowsza kampania Otodom TV — dowiedz się, jak wykorzystać rosnące zainteresowanie kupujących!
Definicja nieruchomości gotowej do wprowadzenia na rynek
Remonty przeprowadzane przez właścicieli nie gwarantują wzrostu wartości ani atrakcyjności dla kupujących – to prawda wykraczająca poza projekty telewizyjne. Sprzedający często zakładają, że powierzchowne modernizacje maskują głębsze problemy, jednak świadomi rynku kupujący dostrzegają kosmetyczne gesty.
„Agenci budują porozumienie między stronami. Przejrzystość w kwestii rozbieżności cenowych lub nierealistycznych oczekiwań sprzyja obustronnie korzystnym umowom” – zauważa Szymon Kluza, agent Hamilton May.
Ocenę potencjału rynku trudno uprościć, zamiast tego należy oprzeć się na wieloaspektowej analizie.
„W przypadku nieruchomości mieszkalnych lokalizacja ma kluczowe znaczenie: udogodnienia, komunikacja miejska, dynamika sąsiedztwa. Integralność konstrukcji, jakość materiałów i koszty mediów mają równie duże znaczenie. Mniej oczywistymi czynnikami wpływającymi na wartość nieruchomości są ukształtowanie terenu i możliwości rozbudowy. Wewnątrz priorytetem jest funkcjonalny układ, oddzielający strefy prywatne od wspólnych. Neutralne, konfigurowalne przestrzenie skuteczniej przyciągają różnorodnych nabywców” – radzi Patrycja Glanc z InVilla Nieruchomości.
Kontekst rynkowy ma kluczowe znaczenie przy ocenie perspektyw danej nieruchomości.
„Pożądana lokalizacja, prognozy wzrostu regionalnego i dane demograficzne kupujących kształtują potencjał. Agenci integrują te elementy, aby prognozować opłacalność”, wyjaśnia Szymon Kluza z Hamilton May.
Niezbędna rola sceptycznego doradcy
Choć intuicja ma swoją wartość, decyzje podejmowane pod wpływem emocji wiążą się z ryzykiem finansowych błędów. Agenci równoważą idealizm praktycznością, niezależnie od tego, czy chodzi o zbyt optymistyczne ceny, czy o remonty poniżej oczekiwań.
„Sprzedający często porównują ceny ze średnimi cenami w danym regionie, nie uwzględniając unikalnych wad: niekonwencjonalnych wnętrz, niepożądanych poziomów pięter. Agenci uwzględniają te czynniki w szerszym kontekście, zapobiegając przedłużającym się wyprzedażom i nieuniknionym obniżkom cen” – stwierdza Przemysław Smalkowski z Express House.
„Miesięczna ekspozycja na niezliczone nieruchomości wyostrza nasz radar jakości materiałów. Ostrzegamy klientów przed przepłacaniem za słabe wykończenia, które szybko się zużywają” – dodaje Michał Drożdż z homfi.
ODKRYJ: Liderzy jakości Otodom — agencje podnoszące standardy branżowe | II kw. 2025 r.
„Jestem dobrze poinformowany – po co zatrudniać agenta?”
Nawet doświadczeni klienci korzystają ze strategicznego wsparcia agentów. Profesjonaliści usprawniają procesy: przygotowanie do sprzedaży, fotografię, wystawianie ofert, oglądanie, kwestie prawne. Łagodzą również emocjonalne turbulencje nieodłącznie związane z rozstaniem z przestrzenią osobistą.
„Określam szczegółowo wszystkie kroki: sesje zdjęciowe, oferty, zarządzanie zapytaniami, formalności. Wiele osób decyduje się na delegowanie zadań, gdy tylko uświadomi sobie wymagania” – mówi Sylwia Gajek-Zielińska, agentka Re/Max.
Sprzedawcy notorycznie niedoceniają wrażliwości emocjonalnej . Doświadczeni agenci często powierzają swoją sprzedaż innym, unikając pułapek wynikających z uprzedzeń.
„Osobiste przywiązanie zaburza obiektywizm. Przekonanie, że nasza nieruchomość jest niezrównana, przesłania realia rynkowe” – mówi Michał Drożdż z homfi.
Decyzje zakupowe mogą być utrudnione przez emocje.
„Zachwyceni kupujący mogą ignorować istotne szczegóły, takie jak dołączone wyposażenie. Agenci przewidują realia po przeprowadzce – na przykład to, jak pomieszczenia będą funkcjonować bez przygotowanych mebli” – zauważa Przemysław Smalkowski z Express House Real Estate.
ZOBACZ: Jak agenci „Zróbmy dom” zmieniają postrzeganie nieruchomości
Szukasz wykwalifikowanego agenta ? Zapoznaj się ze standardami branżowymi
Agenci eksperci stosują różne praktyki:
- Dokładnie przejrzyj dokumentację i stan nieruchomości — bądź przygotowany na rozwianie wszelkich wątpliwości.
- Priorytetem jest przejrzystość. Wyjaśnij modele reprezentacji (jednopartyjne czy dwupartyjne) i ich implikacje na wczesnym etapie.
- Porady opieraj na sprawdzonych danych i doświadczeniu .
- Podchodź do dyskusji racjonalnie, nie emocjonalnie .
- Diagnozuj potrzeby klienta precyzyjnie, aby dostosować rozwiązania.
- Upewnij się, że klient rozumie procedury i kwestie prawne.
- Zachowaj dostępność i zaangażowanie .
- Podejmuj tylko zobowiązania możliwe do osiągnięcia .
- Otwarcie komunikuj się w sprawie wyzwań i staraj się je wspólnie rozwiązać.
- Przyznaj się do błędów i zaproponuj działania naprawcze .
Ostatecznie najlepsi agenci wykraczają poza rolę transakcyjną, stając się strategicznymi sojusznikami, którzy maksymalizują zyski, jednocześnie zmniejszając stres.
Ciekawi Cię ewolucja ról agentów? Odwiedź bloga Otodom i dołącz do naszych kanałów społecznościowych – razem podnosimy standardy rynku nieruchomości w Polsce.
Odwiedź nasz kanał na YouTubie, aby zobaczyć kulisy codziennych triumfów i zmagań agentów!
