Ostatnie informacje NBP dotyczące cen mieszkań wzbudziły zaskoczenie. Najpierw z powodu skali zmian w niektórych miastach, a następnie z uwagi na liczbę ankiet, na podstawie których zostały obliczone. Wskazały one na przykład na kwartalny spadek o 6% w Warszawie oraz 14% wzrost w Rzeszowie. Część zagadki została przynajmniej w części rozwiązana.
/123RF/PICSEL
Ceny mieszkań ostatnio spadły, a w niektórych miastach zanotowano ich obniżenie. Wciąż jednak występuje znaczny problem z uzyskaniem informacji o wartościach transakcyjnych, a dane NBP, oprócz tego, że są publikowane z dużym opóźnieniem, mogą nie być wiarygodne. Tak może być w przypadku ostatnich informacji przedstawionych przez bank centralny.
Kiedy NBP ogłosił swoje dane cenowe za IV kw. 2024 r., komentatorzy i eksperci zauważyli sześcioprocentowy kwartalny spadek średniej transakcyjnej ceny 1 m² na warszawskim rynku wtórnym.
Reklama
– To nie była jedyna interesująca zmiana. Na przykład, w Rzeszowie NBP zanotował aż czternastoprocentowy kwartalny wzrost średniej ceny za 1 m² na rynku pierwotnym. Tak znaczące zmiany cenowe mogą występować na przykład przy małej liczbie badanych transakcji. Nie mamy informacji, ile mieszkań sprzedanych przez deweloperów w Rzeszowie zostało uwzględnionych przez NBP. Po niedawnej publikacji raportu NBP za IV kw. 2024 r. dowiedzieliśmy się, że w przypadku warszawskiego rynku wtórnego przeanalizowano jedynie 1125 transakcji sprzedaży mieszkań. W poprzednim kwartale (III kw. 2024 r.) było to 3280 transakcji. Dla porównania, na warszawskim rynku pierwotnym NBP przeanalizował 2571 sprzedanych mieszkań w IV kw. Jeśli zatem NBP, w związku z napływem nowych danych, dokona korekty średniej ceny używanych mieszkań w Warszawie z IV kw. 2024 r., to ostateczny wynik może różnić się od wspomnianego sześcioprocentowego spadku – mówi Andrzej Prajsnar, główny analityk Rynekpierwotny.pl.
Aby wyjaśnić, najpierw NBP publikuje same dane o zmianach cen, a później szersze tabele, z których można dostrzec, na jakiej próbie zostały obliczone. W tym przypadku same dane cenowe za IV kwartał 2024 opublikowano w połowie lutego, a pełny raport ukazał się 27 marca. Należy również pamiętać, że dane, mimo że podawane za dany kwartał, odzwierciedlają nieco inny okres czasowy, na przykład za czwarty kwartał to tak naprawdę dane za wrzesień, październik i listopad.
Czy tak duża zmiana cen mieszkań się potwierdzi?
Zapytaliśmy bank centralny, dlaczego próba ankietowa była tak mała i czy te dane można uznać za wiarygodne. Na same dane bank centralny się nie odniósł, ale wyjaśnił, w jaki sposób je pozyskuje.
– W ramach kwartalnego badania cen nieruchomości mieszkalnych, gruntowych i komercyjnych Narodowy Bank Polski pozyskuje dane od wielu podmiotów działających na rynku oraz z oficjalnych rejestrów. Zbieranie danych jednostkowych w ramach określonych terminów notowań wiąże się z ryzykiem opóźnień w dostarczaniu informacji przez respondentów. Dotyczy to również badania cen nieruchomości prowadzonego przez NBP, gdzie dane, m.in. te z oficjalnych rejestrów, są wprowadzane do systemów, a następnie dostarczane nam z dużym opóźnieniem. Na bieżąco, dla danego kwartału dysponujemy próbkami o mniejszej liczebności i w związku z tym o niższej reprezentatywności. Aby zapewnić jak najlepszą reprezentatywność próbki, czyli pokrycie transakcji wolnorynkowych realizowanych w miastach wojewódzkich, statystyki są rewidowane i aktualizowane w miarę napływu danych w kolejnych kwartałach. Działania te mają na celu, aby dane ostatecznie prezentowane na stronie NBP były rzetelne i jak najlepiej odzwierciedlały sytuację na rynku – odpowiedzia
