Już niedługo ludzie, którzy niedawno zaciągnęli kredyt hipoteczny na stałą stopę „na górce”, czyli przy wysokim oprocentowaniu, mogą chcieć zamienić kredyt na nowy, tańszy. Wówczas ujawni się odkładany problem z naliczaniem rekompensaty za taką operację. Tylko teoretycznie jest to korzystne dla klientów, bo w tej sytuacji o przechodzeniu na bezpieczniejsze kredyty nie ma mowy.
/123RF/PICSEL
Reklama
Choć w ofertach niektórych banków są dostępne od kilku lat, a od połowy 2021 r. obowiązkowo we wszystkich, kredyty z czasowo stałą stopą zyskały popularność dopiero w ostatnich kwartałach, gdy stopy NBP mocno wzrosły. W drugim kwartale 2023 roku stanowiły ponad 63 proc. zaciągniętych kredytów hipotecznych (nie działał jeszcze Kredyt 2 proc.).
Rozpoczęte już obniżki stóp procentowych mogą spowodować, że wiele osób zacznie rozważać przejście z kredytu z okresowo stałą stopą procentową na stopę zmienną lub spłatę posiadanego kredytu przy wykorzystaniu nowego kredytu. Tym bardziej że „na górce”, czyli jesienią ubiegłego roku, stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego sięgało około 9 proc. Teraz jest już niższe, a pewnie będzie spadać w ślad za spadkami stóp.
– Myślę, że dużo osób zacznie się interesować refinansowaniem. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z nowymi wytycznymi UKNF ze stałego można przejść na nowe 5-letnie stałe oprocentowanie. Warto także zastanowić się, czy to już jest ten moment, czy lepiej jeszcze poczekać. Trzeba też pamiętać, że tak jak pierwsze refinansowanie kredytu jest raczej bezproblemowe, to przy kolejnej zmianie banku część nie chce takich kredytów – mówi Łukasz Sroczyński, pośrednik kredytowy.
Z refinansowaniem stałej stopy wiąże się problem znany od kliku lat, który do tej pory nie doczekał się rozwiązania. Zgodnie z ustawą, w przypadku spłaty kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, bank może pobierać rekompensatę. Przepis ustawy z 2017 roku mówi, że „rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą”. Co ważne, ta ustawa to implementacja dyrektywy unijnej.
Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu. Bank może ją pobrać, ale…
Od dłuższego czasu bankowcy sygnalizują, że nie da się tak sformułowanego przepisu stosować w praktyce. Dlaczego?
– Zgodnie z interpretacją przepisu w obecnej formie, są istotne wątpliwości prawne, czy bank może pobrać prowizję za przedterminową spłatę, ponieważ np. koszty finansowania portfela kredytów o stałym oprocentowaniu, czy też koszty zabezpieczenia stałej stopy należy wykazywać jednostkowo, czyli w przeliczeniu na pojedynczy, konkretny kredyt – mówi Interii Biznes Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich.
– To jest w praktyce trudne, jeśli nie niemożliwe, ponieważ zabezpieczenie czy finansowania robi się portfelowo i nie da się tego w sposób precyzyjny wykazać na poziomie jednostkowym. Można to szacować, ale nie da się dokładnie wykazać, że taki a taki koszt finansowania bank poniósł w odniesieniu do tego konkretnego kredytu, co z kolei rodzi ryzyko zakwestionowania pobranej opłaty przez organy ochrony konsumentów lub sądy. W efekcie banki w większości nie pobierają rekompensaty za wcześniejszą spłatę, mimo że ustawa teoretycznie na to pozwala – dodaje.
Jak podkreśla, koszty ponoszą więc wszyscy klienci, a nie ten, kto wziął kredyt na stałą stopę, ale dokonuje wcześniejszej spłaty.
– Pracowaliśmy nad tym rozwiązaniem w ramach grupy roboczej, było zrozumienie tego problemu ze strony MF i UKNF, został nawet wypracowany model wyliczenia prowizji w ramach przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, ale nie udało się sfinalizować tych propozycji legislacyjnie – mówi Wachnicka.
Na razie o bezpiecznych kredytach mieszkaniowych można zapomnieć
Tylko teoretycznie taka sytuacja jest dla klientów korzystna, bo taki stan to jedna z wielu przyczyn, dla których rynek nie będzie się przestawiał na kredyty o stałej stopie obowiązującej przez długi okres, a nie tylko kilka lat. Ostatni czas pokazał dobitnie, co się dzieje z ratami kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, gdy stopy wzrosną. Konieczne były polityczne decyzje o wprowadzeniu wakacji kredytowych, ale to próba ratowania przed skutkami, a nie ograniczanie źródła problemu.
– Zarówno sektor bankowy, jak i nowy rząd staną przed dyskusją o tym, jak ma wyglądać rynek kredytów hipotecznych. Czy tak jak do tej pory ma być zdominowany przez kredyty o zmiennym oprocentowaniu, czy jednak chcemy upowszechnić stałą stopę i na dłuższy okres. Do tego potrzebne są systemowe rozwiązania w zakresie docelowego modelu refinansowania portfeli hipotecznych, częściowo jest to aktualnie przedmiotem prac w UKNF poprzez wypracowanie Wskaźnika Finansowania Długoterminowego – wskazuje wiceprezes ZBP.
– Istotne jest, jaki będzie koszt refinansowania, czy jesteśmy w stanie zapewnić odpowiednią płynność i efektywność rynku, np. listów zastawnych, a także czy możliwe będzie w praktyce pobieranie prowizji za przedterminową spłatę. Bez holistycznego podejścia do problemu trudno będzie wydłużać okresy obowiązywania stałej stopy oprocentowania kredytów, ponieważ może się to okazać kosztowną i generującą ryzyka operacją – ocenia.
Monika Krześniak-Sajewicz
