4000 inwestorów, którzy ulokowali kapitał w firmy z grupy HREIT, setki niewypłaconych kontrahentów i tysiące kupujących mieszkania spoglądających na porzucone tereny budowy – w sprawie największego skandalu deweloperskiego w Polsce pojawiły się świeże informacje. Kurator sądowy dostarczył do sądu raport, z którego wynika, że firma jest niewypłacalna.
We wtorek, 30 września, kurator sądowy HREIT przedłożył do sądu sprawozdanie o kondycji przedsiębiorstwa, które ma dopomóc w podjęciu decyzji, czy ogłosić bankructwo firmy. Informacje w nim zawarte jednoznacznie sygnalizują, że deweloper jest niewypłacalny, nie ma środków na restrukturyzację, warunki do ogłoszenia przez niego upadłości zamanifestowały się już dawno temu, a model jego funkcjonowania przypominał schemat Ponziego.
O raporcie, o którego przekazaniu do sądu pierwszy doniósł "Puls Biznesu", został sporządzony w zaledwie 2 miesiące od wyznaczenia Rymarz Zdort Maruta Kubiczek Restructuring (RZMKR) na kuratora sądowego HREIT.
– Przeanalizowanie majątku HREIT SA potrzebowało szeregu działań kilkunastoosobowego zespołu ekspertów. Równocześnie, z uwagi na kontekst społeczny sprawy, uczyniliśmy wszystko, ażeby interes wierzycieli na tym etapie został zabezpieczony możliwie jak najefektywniej – wyraził się Marcin Kubiczek, dyrektor RZMK Restructuring.
HREIT jest trwale niezdolny do regulowania zobowiązań
Jak możemy wyczytać w treści sprawozdania RZMKR, do którego dotarła nasza redakcja, zadłużenia HREIT powiększały się od końca 2020 roku, wzrastając ze 135 mln złotych do 2,74 mld złotych na koniec 2024 roku. Jednocześnie aktywa dewelopera szacowano na około 1 mld złotych. Według kuratora sądowego nadwyżka zobowiązań firmy nad jej aktywami wzrastała z roku na rok i wynosiła:
- 43 mln złotych (stan na dzień 31.12.2020 r.),
- 291 mln złotych (stan na dzień 31.12.2021 r.),
- 513 mln złotych (stan na dzień 31.12.2022 r.),
- 738 mln złotych (stan na dzień 31.12.2023 r.),
- 1,73 mld złotych (stan na dzień 31.12.2024 r.).
Dodatkowo autorzy sprawozdania stwierdzają w nim, że HREIT stracił możliwość regulowania wymagalnych zobowiązań pieniężnych już na przełomie lat 2023 i 2024, co potwierdzają informacje o terminach płatności, jak również praktyka rozliczeń bezgotówkowych zamiast pieniężnych.
Zgodnie ze stanem na dzień 30 września 2025 HREIT posiadała niezapłacone zobowiązania w wysokości co najmniej 475 mln złotych, z których niemal 80% było przeterminowanych o 3-4 miesiące, a 43% – powyżej roku. RZMKR reasumuje, że firma spełnia oba warunki do ogłoszenia upadłości – związane z płynnością i aktywami.
Co oczekuje wierzycieli najbardziej zadłużonego polskiego dewelopera?
Kurator sądowy HREIT akcentuje w swoim raporcie wyjątkowość sytuacji, którą zastał w firmie. "Potencjalne ogłoszenie bankructwa dłużnika, będzie wiązać się z najbardziej wymagającym po stronie sądu i syndyka postępowaniem upadłościowym w Polsce" – czytamy w wnioskach raportu.
RZMKR uważa, że efektywność postępowania upadłościowego będzie zależeć nie tylko od jakości pracy odpowiednich organów, ale także "od wprowadzenia modyfikacji legislacyjnych", mających na celu wprowadzenie procedury postępowań upadłościowych dla grupy firm – powiązanych ze sobą kapitałowo i personalnie, nawet dla postępowań upadłościowych, które będą już w toku".
Według kuratora sądowego aktywa HREIT umożliwią sfinansowanie kosztów postępowania i zaspokojenie wierzycieli. Szczegółowe oszacowanie kosztów ma być jednak możliwe dopiero po zebraniu dodatkowych danych – m.in. ustaleniu czynności prawnych, które nadają się do unieważnienia.
O tym, jak potoczy się sytuacja grupy HREIT, rozstrzygnie teraz sąd upadłościowy, który może orzec upadłość firmy. Aby doszło do ogłoszenia upadłości, musi zakończyć się jednak proces w sprawie restrukturyzacji.
Próby restrukturyzacji firmy Michała Sapoty
Przed zatrzymaniem prezes firmy Michał Sapota ogłaszał, że pomimo niezaksięgowania przez sąd układu z wierzycielami, HREIT złoży kolejny wniosek o rozpoczęcie postępowania sanacyjnego. Obietnice zostały spełnione, mimo że przebywa obecnie w areszcie. Wniosek wpłynął 29 września. Jak relacjonował "Puls Biznesu", deweloper znów zapewnia w nim, że scenariusz restrukturyzacji jest o wiele korzystniejszy dla wierzycieli niż upadłość.
Ciekawostką we wniosku jest natomiast dołączenie do niego "siedmiu listów intencyjnych i propozycji nabycia części aktywów, złożonych przez firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne", które według firmy potwierdzają, że "rynek dostrzega możliwość uratowania HREIT".
Jeżeli wniosek o restrukturyzację zostanie odrzucony przez sąd (a kurator sądowy nie ma wątpliwości, że tak powinno się stać), będzie mogło dojść do ogłoszenia bankructwa firmy. Wówczas zostanie wyłoniony syndyk, którego zadaniem będzie poprowadzenie upadłego przedsiębiorstwa w taki sposób, żeby zmaksymalizować zaspokojenie wierzycieli.
– Mam nadzieję, że postępowanie przyniesie szybkie rezultaty, przede wszystkim w kontekście zadośćuczynienia ludzkim krzywdom. W razie potencjalnego ogłoszenia upadłości przyszły syndyk powołany na tę funkcję będzie miał do dyspozycji cały wachlarz możliwości i narzędzi, które posłużą do tego, żeby sprawa HREIT nie zamieniła się w kolejną aferę GetBack – skomentował Marcin Kubiczek.
Czy deweloper HREIT działał jak piramida finansowa?
Model działalności grupy HREIT bazował na dwóch filarach – działalności inwestycyjnej i deweloperskiej. "Głównym źródłem finansowania działalności Dłużnika były pożyczki udzielane przez firmy celowe, które natomiast kapitał na udzielenie pożyczki pozyskiwały poprzez emisję nowoutworzonych udziałów skierowanych do inwestorów indywidualnych" – czytamy w raporcie kuratora sądowego.
Kluczową rolę w zdobywaniu kapitału odgrywał marketing skierowany przede wszystkim do inwestorów indywidualnych. Firma wabiła ich wysokimi stopami zwrotu, sięgającymi w zależności od inwestycji od 6,19% do 9,6% w skali roku, co stanowiło wówczas znacznie więcej niż oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych.
Drugim źródłem finansowania działalności grupy, były środki uzyskiwane ze sprzedaży lokali lub opłat rezerwacyjnych w realizowanych inwestycjach. Środki były przekazywane przez firmy celowe do HREIT poprzez pokrywanie kosztów działalności oraz udzielanie pożyczek.
Według kuratora sądowego istnieje prawdopodobieństwo, że HREIT funkcjonował na zasadach przypominających piramidę finansową. Warto podkreślić przy tym, że marketing mający na celu pozyskiwanie nowych inwestorów trwał do listopada 2023 roku, a więc już wtedy, gdy miały istnieć przesłanki do ogłoszenia upadłości firmy, a jej straty gwałtownie rosły. "Schemat finansowania działalności dłużnika jest analogiczny do schematu piramidy finansowej" – czytamy w podsumowaniach raportu złożonego do sądu.
