Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości jest podstawową czynnością przed zakupem działki, domy, mieszkania czy lokalu komercyjnego. W przypadku niezgodności w dokumentach możemy mieć problemy z dokonaniem transakcji u notariusza. Jeśli kupujemy nieruchomość na kredyt, także bank będzie wymagał potwierdzenia stanu prawnego.
Co to jest stan prawny?
W polskich przepisach nie ma jednoznacznej definicja stanu prawnego. Jednak na podstawie niektórych przepisów np. z Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece można określić, że stan prawny nieruchomości to ogół praw, jakie do niej przysługują.
Najważniejsze z nich to:
- prawo własności nieruchomości;
- sposób użytkowania nieruchomości;
- roszczenia wynikające z praw rzeczowych danej nieruchomości, np. prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia;
- obciążenia nieruchomości, np. hipoteka.
Chcesz wiedzieć więcej na ten temat? Zajrzyj do artykułu o 5 dokumentach, które trzeba znać.
Dokumenty określające stan prawny nieruchomości?
Stan prawny nieruchomości określają też wszelkie akty prawne, orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne, wpływające na możliwość jej nabycia, zagospodarowania oraz użytkowania.
Księga wieczysta
Księga wieczysta jest rejestrem nieruchomości i zawiera wszystkie informacje na temat stanu prawnego danej nieruchomości. KW jest podzielona na 4 działy:
- Dział I – zawiera oznaczenia geodezyjne i adresowe nieruchomości;
- Dział II – są tu informacje dotyczące praw własności i użytkowania wieczystego, np. dane właściciela oraz współwłaścicieli, oraz wysokość udziałów w danym prawie;
- Dział III – obejmuje wpisy dotyczące wszelkich praw, roszczeń oraz ograniczeń ciążących na danej nieruchomości, a także praw osobistych obciążających właściciela lub współwłaścicieli, m.in. są to: służebność gruntowa, prawo użytkowania, prawo dożywocia albo pierwokupu.
- Dział IV – zawiera wpisy dotyczące hipoteki w tym nazwę wierzyciela i kwotę obciążenia.
Rejestr jest ogólnodostępny i można bezpłatnie przeglądać go w internecie na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości. W tym przypadku musimy znać numer KW interesującej nas nieruchomości. Jeśli go nie znamy, rozwiązaniem jest znalezienie księgi w odpłatnych serwisach, po podaniu pełnego adresu. Księgi można też przeglądać we właściwym dla adresu nieruchomości sądzie wieczystoksięgowym. Akta są dostępne do dla osób mających interes prawny np. kupca oraz notariuszy. Przeglądać je można tylko w obecności pracownika sądu.
Ewidencja gruntów i budynków
Ewidencja gruntów i budynków to rejestr publiczny, w którym są dane liczbowe i opisowe gruntów, budynków i lokali oraz dane właścicieli nieruchomości, albo dane osób i jednostek organizacyjnych, które nimi zarządzają, czyli znajdziemy tam m.in.:
- właściciela nieruchomości;
- numer księgi wieczystej, jeśli jest założona;
- granice działki, rozmieszczenie budynków;
- funkcję danej nieruchomości, rodzaje użytków np. typ gleby i przeznaczenie gruntu;
- dokładne położenie i oznaczenie nieruchomości, w tym nazwy ulic i numerację budynków;
- lokalizację względem nieruchomości sąsiadujących (w formie mapy ewidencyjnej).
Rejestr prowadzą starostowie lub prezydenci miast na prawach powiatu. W ewidencji nie wykazuje się budynków, których budowa, wg przepisów prawa budowlanego, nie wymaga pozwolenia lub zgłoszenia.
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków może uzyskać:
- właściciel;
- osoba, która ma prawo zarządzać nieruchomością;
- osoba albo przedsiębiorstwo, które ma prawne powody uzyskania takiego dokumentu.
Wypis i wyrys możesz pozyskać drogą elektroniczną, listownie lub bezpośrednio w urzędzie miasta albo w starostwie powiatowym, po wcześniejszym złożeniu wniosku i uiszczeniu opłaty 140 zł – za elektroniczną wersję wypisu i wyrysu, lub 150 zł – za wydruki wypisu i wyrysu.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZ) to akt prawa lokalnego, przyjmowany w formie uchwały rady gminy i obowiązującym na teranie, dla którego został przygotowany. MPZP określa m.in.:
- przeznaczenie działek;
- warunki zagospodarowania i zabudowy poszczególnych działek, np. rodzaj i kubaturę budynku, jaki można postawić oraz kąt nachylenia dachu;
- rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, np. dróg albo parków.
Wszelkie zabudowania muszą być zgodne z MPZP, a jeśli nie został sporządzony, to należy wystąpić o warunki zabudowy.
MPZP jest ogólnodostępny i publikowany w dzienniku urzędowym województwa, na stronie internetowej gminy lub miasta oraz w internetowym BIP urzędu gminy, lub miasta.
Zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty
Spółdzielnie mieszkaniowe albo wspólnoty mają informacje dotyczące właścicieli mieszkań, albo domów oraz o ewentualnych zaległościach w opłatach. Zaświadczenie o braku zadłużenia może uzyskać właściciel w swojej spółdzielni albo wspólnocie, do której należy.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co to znaczy?
Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nieuregulowany stan prawny nieruchomości to sytuacja, w której z powodu braku księgi wieczystej lub innych dokumentów nie ma możliwości ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości.
W praktyce blokuje on możliwość obrotu daną nieruchomością, w szczególności jej zbycia, darowania oraz nabycia w drodze spadku.
Stan prawny a stan rzeczywisty nieruchomości?
Informacje zawarte w księdze wieczystej są traktowane jako aktualny stan prawny nieruchomości. Jednak zdarza się, że informacje w niej zawarte zostały błędnie wpisane albo pominięte zwykle omyłkowo. Oznacza to, że stan rzeczywisty jest inny od prawnego. Najczęściej dotyczy to spłaconych hipotek, służebności oraz ograniczeń.
Aby skorygować nieprawidłowości, właściciel musi wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wprowadzenie poprawek. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające korygowany wpis.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może wiązać się z wieloma problemami, np.
- wstrzymaniem procedury udzielenia kredytu przez bank do momentu wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości;
- przedłużeniem procedury sprzedaży nieruchomości, a nawet odstąpieniem kupca od umowy.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Przy ustalaniu stanu prawnego warto mieć na względzie instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza one, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym, treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według i KW nabyła własność lub inne prawo rzeczowe do tej nieruchomości. Jednocześnie rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, czyli takiego, który wiedział o niezgodności lub mógł z łatwością posiąść taką wiedzę.
Ponadto zgodnie z przepisami rękojmia nie działa przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
- prawu dożywocia;
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
- służebnościom przesyłu.
Stan prawny – podsumowanie
Stan prawy nieruchomości to dokumentacja zgromadzona w księdze wieczystej, ewidencji gruntów i budynków, MPZP oraz innych instytucjach, których działalność wpływa na zarządzanie nieruchomością. Dzięki niej można dowiedzieć się: kto jest właścicielem, jakie jest przeznaczenie nieruchomości, czy zagospodarowanie działki jest zgodne z prawem. A także jakie ciążą na niej obciążenia. Wszystkie dokumenty powinny być zgodne co do informacji. A wszelkie nieścisłości wyjaśnione i skorygowane. Warto pamiętać, że to na właścicielu ciąży obowiązek założenia księgi wieczystej i sprawdzenia poprawności wpisów.
