Zarobki i inwestycje w nieruchomości to dwa różne podejścia. Aktywne flipowanie oferuje szybkie, lecz ryzykowne zyski. Długoterminowy wynajem z drugiej strony zapewnia stabilny dochód oraz ochronę przed inflacją. Co interesujące, badania wskazują, że aż 80 proc. rzeczywistych zysków z nieruchomości pochodzi z czynszu, podczas gdy wzrost cen zazwyczaj tylko kompensuje skutki inflacji. Dopiero regularny, miesięczny cashflow rzeczywiście pomnaża kapitał.
– Rynek nieruchomości to naprawdę fascynujący segment i można go eksplorować na wiele różnych sposobów. Pytanie brzmi, czy chcemy zarabiać na nieruchomościach, czy też chcemy w nie inwestować. To zupełnie różne koncepcje – podkreśla Maciej Gołębiewski, ekspert w dziedzinie inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
Dwa różne podejścia do rynku nieruchomości
Zarabianie to aktywność mająca na celu pomnażanie majątku. W kontekście nieruchomości oznacza to działania takie jak flipowanie, czyli zakup mieszkań lub domów poniżej wartości rynkowej, ich renowacja i szybka sprzedaż z zyskiem. Niestety, flipowanie wiąże się z koniecznością inwestowania pieniędzy, czasu oraz uwagi. Należy poszukiwać okazji, prowadzić negocjacje, zarządzać remontami i finalizować sprzedaż.
– Flipowanie wymaga czujności: identyfikujesz okazje, negocjujesz cenę, doglądajesz remontów i poszukujesz kupca. Czy to brzmi jak giełda? Dokładnie tak – każda zmienna może wpływać na wynik – mówi Maciej Gołębiewski. – Inwestowanie zaczyna się wtedy, gdy mamy zamiar lokować nadwyżki finansowe – aby środki nie pozostawały bezczynne ani nie traciły na wartości, lecz pracowały i generowały realne zyski. Samodzielnie – bez potrzeby codziennego zaangażowania. To podejście strategiczne, ukierunkowane na długoterminowe cele, gdzie kluczowe są przewidywalność i bezpieczeństwo – dodaje.
Fundament pasywnego dochodu i ochrony kapitału
Większość inwestorów dąży do sytuacji, w której kapitał pracuje autonomicznie, bez codziennego nadzoru. Taki model działania zapewnia komfort i przewidywalność. Nieruchomości od lat są uznawane za idealny sposób na osiągnięcie tzw. pasywnego dochodu – ich odporność na inflację oraz stabilne wpływy z najmu sprawiają, że stanowią prawdziwy „święty Graal” inwestycji długoterminowych.
– Kiedy inwestujesz w mieszkanie na wynajem, najemcy miesięcznym czynszem „spłacają” Twój kapitał, a jednocześnie wartość nieruchomości systematycznie rośnie, chroniąc środki przed inflacją. To jednak wymaga większych nakładów na start i gotowości, by zamrozić część oszczędności na dłużej. Inwestor musi przyjąć do wiadomości, że te pieniądze nie będą dostępne od razu. One są zaangażowane w intensywną pracę – podobnie jak pracownik na etacie, zaczynają generować stały dochód, miesiąc po miesiącu. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem nagradza cierpliwość. Nie przynosi spektakularnych zysków z dnia na dzień, ale wynagradza tych, którzy myślą długoterminowo i potrafią pozwolić pieniądzom działać w tle, bez codziennego nadzoru – mówi ekspert.
Realny zysk czy ochrona przed inflacją?
Wielu ludzi postrzega inwestowanie w mieszkania głównie przez pryzmat wzrostu ich wartości. Panuje przekonanie, że gdy ceny za metr wzrastają, należy kupować. W rzeczywistości jednak zyski z nieruchomości pochodzą z dwóch źródeł: wzrostu wartości lokalu oraz regularnego dochodu z najmu. To właśnie przewidywalny strumień czynszu – a nie sam wzrost ceny – decyduje o opłacalności inwestycji.
– Te rosnące ceny mieszkań to najczęściej tylko ceny nominalne – czyli takie, które nie uwzględniają inflacji. Oznacza to, że w długim terminie wartość nieruchomości jedynie zachowuje siłę nabywczą. Innymi słowy, inflacja i wzrost cen idą równo. Sama zmiana ceny mieszkania nie generuje realnych zysków, a jedynie chroni kapitał w długim okresie. Prawdziwe zyski można osiągnąć dopiero wtedy, gdy pojawia się cashflow – comiesięczny przepływ pieniędzy, który stanowi prawdziwy krwiobieg inwestycji – podkreśla Maciej Gołębiewski.
Z analizy „Total Return on Everything”, opublikowanej w renomowanym Journal of Economics – czasopiśmie naukowym, w którym publikują między innymi nobliści z dziedziny ekonomii – wynika, że aż 80 procent rzeczywistych zysków z inwestycji w nieruchomości pochodzi z czynszu. Badanie, które obejmowało dane z 17 krajów na przestrzeni 160 lat, wyraźnie wskazuje, że wzrost wartości nieruchomości zazwyczaj tylko kompensuje skutki inflacji. To nieintuicyjne i sprzeczne z dominującą
