Kolejny miesiąc z rzędu obserwowujemy powiększającą się przepaść między oprocentowaniem kredytów hipotecznych o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Osoby wybierające stabilność raty przez określony czas muszą liczyć się ze znaczną początkową „opłatą” za spokój. W przypadku kredytu opiewającego na pół miliona złotych, przekłada się to na co najmniej 200 zł wyższą ratę miesięcznie na start.
„Obecny poziom stóp procentowych jest odpowiedni i wystarczająco wysoki, aby stabilizować inflację w obecnych warunkach makroekonomicznych. Na ten moment nie ma żadnego powodu, aby go zmieniać ani nawet otwierać dyskusję na temat takiej modyfikacji” – takie słowa padły z ust Prezesa NBP podczas czerwcowej konferencji po posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej. Mogłyby one uspokoić zarówno nastroje wśród wieszczących podwyżki, jak i ostudzić oczekiwania liczących na spadek ceny pieniądza. Dla stojących dziś przed wyborem typu kredytu hipotecznego wiele to nie ułatwia. Wciąż mają twardy orzech do zgryzienia.
Głosy z RPP to jedno, a realia w bankowych cennikach to nieco inna rzeczywistość. Jak co miesiąc na łamach Bankier.pl mierzymy przestrzeń dzielącą dwa warianty hipotek dostępnych na rynku. Z jednej strony mamy stałoprocentowe zobowiązania, gwarantujące stałą ratę przez kilka (min. 5) lat, z drugiej – zmiennoprocentowe hipoteki, gdzie obciążenie może się zmieniać mocno w górę i w dół.
Zrobiło się naprawdę szeroko
Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.). Zestawiliśmy ze sobą te dwie wartości, by odpowiedzieć na pytanie, która opcja jest tańsza, przynajmniej na starcie.
Bankier.pl
Czerwiec na wykresie pokazuje rekordowy jak dotąd „rozjazd”. Różnica pomiędzy stawkami wzrosła do niemal 0,7 pp., na korzyść oprocentowania zmiennego. W porównaniu z majem przestrzeń powiększyła się o 0,08 pp.
Trend widoczny na wykresie można ująć inaczej – premia za stałość raty jest coraz wyższa. Decydując się na okresowo stałe oprocentowanie, kredytobiorca musi się liczyć z początkowo sporo wyższym miesięcznym obciążeniem. Przy kredycie na 500 tys. zł byłoby to obecnie conajmniej 200 zł płaconych za uniknięcie ryzyka zmiany raty przez kolejne lata.
W ciągu ostatniego miesiąca lekko ruszyły się w górę wskaźniki WIBOR. Warto zwrócić uwagę zwłaszcza na WIBOR 6M, najdalej sięgający w przyszłość. W połowie maja zbliżył się on do 4 proc., obecnie jest o kilka punktów bazowych niżej. Marże proponowane przez banki pozostają stabilne, a w cennikach stałoprocentowych hipotek trwała „sinusoida”. Nie zaszły zatem żadne dramatyczne zmiany na rynku, a powiększający się dystans pomiędzy opcjami to w pewnej mierze efekt nawarstwienia się drobnych korekt.
Bankier.pl
Do rekordów sprzed 5 lat nadal daleko
Czy kilkaset złotych w pierwszych ratach to wysoka cena za spokój w portfelu? Odpowiedź musi wypracować sobie samodzielnie każdy z stojących przed taką decyzją dziś. Historyczne porównania są nieco utrudnione, bo historia stałoprocentowych kredytów jest krótka. Na szerszą skalę pojawiły się one na rynku dopiero w 2021 r., tuż przed serią mocnych podwyżek stóp procentowych.
W październiku 2021 r. spojrzeliśmy na porównanie bankowych propozycji ze zmiennym i okresowo stałym oprocentowaniem. Moment był szczególny – RPP podwyższyła stopy z rekordowo niskiego poziomu, a na rynkach rządziła niepewność. Różnica pomiędzy najtańszymi opcjami była gigantyczna w porównaniu z obserwowaną dziś. Sięgała 1,54 pp. W niektórych bankach stawki oprocentowania różniły się jeszcze bardziej, dochodząc nawet blisko 3,6 pp. Patrząc wstecz, możemy jednak powiedzieć, że wybór droższej opcji wówczas okazał się strzałem w dziesiątkę. Kredytobiorcy, którzy „brali” finansowanie na 3,5-4 proc. za kilka miesięcy musieliby liczyć się już ze stawkami bliższymi 7 proc.