Przez kilka minionych lat osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny mogły liczyć na większą kwotę finansowania przy wyborze stałego oprocentowania. Obecnie sytuacja uległa odwróceniu – to zmienne oprocentowanie pozwala na uzyskanie wyższego kredytu. Niemniej jednak, nie we wszystkich bankach obserwuje się takie zjawisko, a kierowanie się wyłącznie maksymalną zdolnością kredytową jest podejściem ryzykownym, jak ostrzega specjalista z Expander Advisors.
Wybór między oprocentowaniem okresowo stałym a zmiennym to dla kredytobiorców zwykle kwestia oceny ryzyka i komfortu zarządzania domowym budżetem. Niekiedy jednak priorytetem jest zupełnie inny aspekt – uzyskanie jak największej dostępnej kwoty finansowania. A formuła oprocentowania jest w pewien sposób powiązana z tym celem.
Jednym z czynników decydujących o wysokości dostępnej kwoty kredytu jest miesięczne obciążenie ratą. Banki, weryfikując, na jakie zobowiązania nas stać, analizują między innymi stosunek raty i innych stałych wydatków do dochodów gospodarstwa domowego. Spadek oprocentowania kredytu skutkuje obniżeniem raty. Efektem ubocznym tego zjawiska jest zwiększenie zdolności kredytowej.
Oprocentowanie hipotek zamieniło się miejscami
Od kilku miesięcy oprocentowanie zmienne w kredytach hipotecznych jest, przynajmniej na początku, niższe od oprocentowania okresowo stałego. Wcześniej, przez okres około 5 lat, sytuacja wyglądała odwrotnie. Zmieniła się zatem również zależność między maksymalną zdolnością kredytową dla obu wariantów hipotek. Jednakże nie dotyczy to wszystkich instytucji finansowych.
– Podejście banków do tej kwestii jest zróżnicowane. W niektórych przypadkach zdolność kredytowa jest nieco wyższa przy oprocentowaniu zmiennym, co wynika z aktualnie niższej raty. W części banków nie ma to znaczenia i zdolność pozostaje taka sama, co moim zdaniem jest optymalnym rozwiązaniem. Pozwala to klientowi na swobodniejszy wybór najlepszego dla niego wariantu, bez konieczności uwzględniania tego, w którym z nich otrzymałby wyższy kredyt – wyjaśnia Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin.
– Różnice w zdolności kredytowej między oprocentowaniem stałym a zmiennym w obrębie jednego banku zazwyczaj nie przekraczają 8 proc. Znacznie większe dysproporcje w zdolności kredytowej występują między poszczególnymi bankami – dodaje ekspert.
Kredyt „do ostatniego grosza” to dodatkowe ryzyka
Decydowanie się na zaciągnięcie jak największego kredytu hipotecznego stanowi wyraźnie strategię obarczoną ryzykiem. Specjalista Expander Advisors zwraca uwagę na kilka negatywnych aspektów finansowania „na maksa”.
– Po pierwsze, zawęża się wybór banków, co może oznaczać droższy kredyt. Wybierając bank oferujący najwyższą kwotę kredytu, możemy natrafić na instytucję, która nie jest najkorzystniejsza cenowo. W warunkach teoretycznych bardziej liberalny bank powinien wiązać się z wyższą premią za ryzyko. W praktyce jednak liczy się przede wszystkim to, w jakim stopniu sytuacja klienta wpisuje się w procedury banku dotyczące wyliczania dochodu i zdolności kredytowej – podkreśla Grzegorz Granda.
– Po drugie, istnieje ryzyko uzyskania ostatecznie niższej kwoty. Wystarczy, że analityk inaczej zinterpretuje dochód (np. składniki zmienne wynagrodzenia, wahania dochodu rok do roku u przedsiębiorców, nieuwzględnienie pewnych źródeł dochodu itp.), a ostateczna decyzja może opiewać na kwotę niewystarczającą do sfinalizowania transakcji – przestrzega ekspert.
– Po trzecie, należy uwzględnić zmienność własnej sytuacji dochodowej. Warto zastanowić się, co się stanie, gdy z jakiegoś powodu moje zarobki spadną. Można przeprowadzić indywidualny „test stresu”, odpowiadając na pytanie: co będę robił, gdy dochody zmniejszą się o 10, 20 czy 30 proc. i jakie wydarzenia mogłyby doprowadzić do takiej sytuacji – radzi ekspert.
– I wreszcie po czwarte, należy pamiętać o zmienności oprocentowania. Kredyty zazwyczaj zaciągane są na 20-30 lat. W przypadku stopy zmiennej ryzyko wzrostu raty pojawia się natychmiast, natomiast przy stopie stałej (ściślej mówiąc, jest to stopa „okresowo stała”, zazwyczaj na 5 lat, a nie na cały okres kredytowania) ryzyko to jest jedynie odroczone o 5 lat. W żadnym przypadku nie jest ono całkowicie eliminowane. Zaciągając kredyt przy maksymalnym wykorzystaniu zdolności kredytowej, już niewielkie podwyżki stóp procentowych generują zauważalne pogorszenie kondycji finansowej kredytobiorcy – zaznacza specjalista Expandera.
Z tym ryzykiem w najpoważniejszej postaci zetknęli się kredytobiorcy, którzy zaciągali zobowiązania w okresie najniższych stóp procentowych. W ciągu zaledwie kilku miesięcy, na przełomie 2021 i 2022 roku, raty oparte na zmiennym oprocentowaniu wzrosły wówczas o kilkadziesiąt procent. Dla osób, które wykorzystały zdolność kredytową „do maksimum”, oznaczało to nierzadko poważne problemy.