Wartości nieruchomości w transakcjach maleją szybciej niż te deklarowane w ofertach. Różnica znów się powiększyła

Język: Polski Jeśli opierać się na średnich cenach ofertowych, można by dojść do wniosku, że wzrost wartości nieruchomości przyspieszył. Inaczej przedstawiają się przeciętne sumy zapisywane w dokumentach notarialnych, które coraz częściej maleją, również w porównaniu do poprzedniego roku – takie dane prezentuje Narodowy Bank Polski. Tym samym po raz kolejny powiększyła się dysproporcja między oczekiwaniami sprzedających a kwotami rzeczywiście uiszczanymi za lokale mieszkalne.

Na największych rynkach nieruchomości wtórnych różnice między średnimi cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi w I kwartale 2026 r. wahały się od niecałych 9% w Katowicach do ponad 17% w Gdańsku.

W pierwszym kwartale 2026 roku zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu głównych rynków wtórnych w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) wyniosła 13 477 zł za metr kwadratowy. Była zatem o 0,7% niższa niż kwartał wcześniej i rok wcześniej. W drugim przypadku jest to pierwsza taka sytuacja od blisko dwunastu lat.

Jednakże, średnia cena ofertowa w ujęciu kwartalnym wzrosła, po krótkiej przerwie ponownie przekraczając 15 tys. zł/mkw. w I kw. 2026 r., co oznaczało wzrost o 1% w porównaniu do IV kw. 2025 r. i jednocześnie o 1,5% wyższą wartość niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dla porównania, rok temu o tej samej porze odnotowano wzrost przekraczający 5,5% r/r.

W pierwszym kwartale 2026 roku w miastach wojewódzkich odnotowano spadek średniej ceny ofertowej jedynie w Katowicach i Lublinie. Przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki w Warszawie i Wrocławiu pozostała niemal bez zmian.

Wzrosty, choć niższe niż rok wcześniej, miały miejsce w Gdańsku i Gdyni, gdzie średnia cena ofertowa poszła w górę o ponad 2% k/k, w Poznaniu (+1,9% k/k) oraz przede wszystkim w Łodzi, gdzie w ogłoszeniach widniały średnio o 3,5% wyższe kwoty niż trzy miesiące wcześniej.

Jeśli chodzi o średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych, obniżki w ujęciu kwartalnym wystąpiły w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie, a wśród mniejszych miast wojewódzkich także w Zielonej Górze, Białymstoku i Olsztynie.

W ujęciu kwartalnym rozbieżność między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi wzrosła przede wszystkim w Poznaniu, gdzie po raz pierwszy od dziesięciu lat odnotowano ponad 15% (+6 pp. k/k i +7 pp. r/r).

Największą różnicę zanotowano w Gdańsku (17,2% i -0,2 pp. k/k), gdzie jednakże średnie oczekiwania sprzedających i faktycznie płacone kwoty za mieszkania z rynku wtórnego rosły w podobnym tempie.

Największą zbieżność średnich cen ofertowych i transakcyjnych tradycyjnie zaobserwowano w mniejszych miastach wojewódzkich. W Rzeszowie różnica w I kwartale 2026 r. wyniosła 2,7%, a w Kielcach i Zielonej Górze odnotowano 6,4%. W jednym z miast wojewódzkich lubuskiego w ciągu kwartału różnica powiększyła się o blisko 7 pp. Trzy miesiące wcześniej miała tam bowiem miejsce sytuacja nietypowa – za mieszkania na rynku wtórnym płacono średnio mniej niż wpisywano w dokumentach notarialnych.

Sprzedający wciąż przeszacowują stawki, lecz ostrzej negocjują

Choć początek 2026 r. przyniósł zmniejszenie możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, to zgodnie z raportem „Barometr” Metrohouse i Credipass, sprzedający mieszkania z drugiej ręki nadal znacząco zawyżają ceny.

Przeciętne możliwości negocjacyjne nadal jednak nie należały do najniższych i w większości przypadków przekraczały 2,5%.

W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający znacznie częściej niż pod koniec 2025 r. nie trafiali z cenami podczas publikowania ogłoszeń o sprzedaży. Przeciętne różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi mieściły się w przedziale od 2,2% w Krakowie, przez 5% w Warszawie, do 5,4% w Łodzi. Z wyjątkiem Krakowa, było to od około 1 do blisko 3 pp. więcej niż kwartał wcześniej.

MKZ