Warszawskie ceny mieszkań dzielnicami – marzec ’26

W większości obszarów Warszawy średnie ceny ofertowe lokali mieszkalnych odnotowane w marcu 2026 roku były mniejsze niż dwanaście miesięcy wcześniej – tak wynika z danych portalu SonarHome.pl. W dwóch rejonach – Wilanowie i Targówku osoby wystawiające lokale na sprzedaż wymagały również mniej w porównaniu do sytuacji sprzed dwóch lat. Niemniej jednak od ponad pół roku wartości stopniowo, lecz systematycznie idą w górę.

Z powodu podwyżek rejestrowanych od lata 2025 roku, w przeważającej liczbie stołecznych rejonów oszacowanie wartości mieszkań z drugiej ręki odnotowane w marcu 2026 roku było wyższe niż 12 miesięcy wcześniej. Do zwyżek w skali rocznej przyczyniło się w głównej mierze ostatnie półrocze.

Jak pokazują dane serwisu SonarHome.pl, w okresie ostatnich sześciu miesięcy, czyli w porównaniu do września 2025 roku, kiedy to oczekiwania osób sprzedających utrzymywały się na najniższym poziomie od czasów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” , średnie ceny ofertowe w dzielnicach Warszawy wzrosły zasadniczo od 1 do 4%. Mniej niż we wrześniu 2025 roku (-0,5%) oczekiwano jedynie na Żoliborzu.

Skutkiem jesiennych i zimowych wzrostów są kwoty wyższe również w perspektywie rocznej. Podwyżki nie były jednak znaczące. Jedynie w czterech rejonach wymagania sprzedających wzrosły wyraźniej niż inflacja CPI. Na Mokotowie i Żoliborzu wzrost nie przekroczył 0,5% r/r, zaś na Wilanowie i Targówku kwoty w dalszym ciągu były mniejsze niż rok wcześniej.

Taniej niż przed dwoma laty, lecz znowu powyżej 20 tys. zł/mkw.

Zniżki obserwowane w szczególności w II połowie 2024 roku i I połowie 2025 roku spowodowały, że w większości stołecznych rejonów za mieszkania oczekiwano mniej niż 2 lata temu, czyli tuż po erze „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, kiedy to notowano najwyższe w historii ceny mieszkań.

W zestawieniu z marcem 2024 roku, średnie ceny ofertowe były mniejsze w dwunastu rejonach, a obniżki dosięgnęły ponad 3,5% na Bielanach i Pradze-Południe. Ilościowo, poszukujący własnego „M” mogli spodziewać się kwot mniejszych średnio o ponad 500 zł/mkw.

Obniżka cen mieszkań dotyczyła również najdroższych rejonów, w tym Śródmieścia (-2%). Zwyżki obserwowane w minionych miesiącach sprawiły, że po niemal rocznej pauzie, ponownie żądano tam przeszło 20 tys. zł/mkw.

Ponad 15 tys. zł/mkw. żądano również na Woli, Wilanowie, Żoliborzu, Mokotowie, Ochocie, Pradze-Północ i we Włochach. Najtańszymi rejonami stolicy pozostają Rembertów, Białołęka i Targówek. Aczkolwiek i tam za mieszkania z drugiej ręki osoby sprzedające oczekują powyżej 12 tys. zł/mkw.

W przeciągu trzech lat drożej nawet o jedną trzecią

Wróćmy jednak na moment do wspominanego już wielokrotnie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, o którym rynek nieruchomości wciąż nie potrafi zapomnieć. Aby zbadać, jak program dopłat do kredytów na mieszkanie wpłynął na oszacowanie wartości mieszkań, należy cofnąć się o trzy lata. W porównaniu do marca 2023 roku, a więc okresu, kiedy to „Bezpieczny kredyt 2 proc.” został już ogłoszony, średnie ceny ofertowe w sześciu stołecznych rejonach (Pradze-Północ, Pradze-Południe, Woli, Ursusie, Białołęce i Wawrze) były wyższe o co najmniej 30%.

W pozostałych rejonach wzrost cen w analizowanym okresie oscylował od 19% (Wilanów) do 29,6% (Bemowo). Ilościowo za metr kwadratowy osoby sprzedające żądają obecnie od 2,6 tys. zł do 4,2 tys. zł więcej niż przed trzema laty.

Ofert ubywa, ale wciąż można sporo „utargować” z ceny

Wzrastające w minionych miesiącach ceny mieszkań należy powiązać z rosnącym popytem oraz malejącą podażą. Pod koniec marca 2026 roku na platformach z ogłoszeniami można było znaleźć około 22,2 tys. ofert dotyczących sprzedaży mieszkań – o 15,1% mniej niż w zbliżonym okresie 2025 roku.

Osoby szukające własnego „M” na stołecznym rynku wtórnym w dalszym ciągu mogą jednak liczyć na negocjacje cenowe. Jak wynika z raportu „Barometr”, opracowanego przez Metrohouse oraz Credipass, w IV kwartale 2025 roku osoby sprzedające w trakcie negocjacji obniżały cenę wyraźniej niż trzy miesiące wcześniej, a także w analogicznym okresie 2024 roku (+0,7 pp. k/k i +1,5 pp. k/k).

Kwoty wpisywane w ogłoszeniach spadały także w trakcie ich obecności na platformach z ogłoszeniami – średnio o 4,3%.