Według raportu Deloitte, warszawski rynek przestrzeni biurowych jest już w pełni zaspokojony, a aktualnie wdrażane projekty koncentrują się wyłącznie na lokalizacjach o najlepszym dostępie i najwyższym poziomie wykończenia. Niektóre ze starszych budynków na obrzeżach zmienią swoje zastosowanie, a inne zostaną zlikwidowane.
Zgodnie z raportem opublikowanym w poniedziałek, na koniec 2025 roku całkowita dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosła ponad 6,23 mln mkw., co stanowi niewielki spadek o 1% w porównaniu z poprzednim rokiem. Kurczenie się wolumenu wynikało z planowej likwidacji starszych nieruchomości i czasowego zawieszenia ich w ofercie wynajmu w związku z przygotowaniami do dalszej przebudowy lub generalnej modernizacji budynków.
W minionym roku w Warszawie wydano cztery pozwolenia na budowę, wpłynęły trzy nowe wnioski o ich uzyskanie oraz wydano jedną decyzję o warunkach zabudowy. Specjaliści z Deloitte zaznaczyli, że liczba decyzji administracyjnych od kilku lat oscyluje na zbliżonym, niskim poziomie. Są one wydawane w centralnych dzielnicach, głównie na Woli i w Śródmieściu, natomiast w niektórych obszarach peryferyjnych nie zarejestrowano ani jednego pozwolenia na wzniesienie budynku biurowego w ostatnich latach. Mimo że skala nowych inwestycji jest wciąż ograniczona, to całkowita powierzchnia użytkowa projektów, które otrzymały pozwolenie wzrosła o 157% rok do roku – do 180 tys. mkw. Za tym wzrostem kryją się głównie duże realizacje.
„Stołeczny rynek biurowy osiągnął poziom dojrzałości, który w naturalny sposób ogranicza dynamikę nowych inwestycji. Obecnie kluczowe staje się to, jaką jakość oferują obecne powierzchnie i na ile odpowiadają one na potrzeby najemców. Mniejsza liczba nowych pozwoleń odzwierciedla bardziej wybiórcze podejście inwestorów, którzy decydują się na projekty o największym potencjale komercyjnym. W nadchodzących latach nowe inwestycje będą realizowane przede wszystkim tam, gdzie istnieje realne zapotrzebowanie. W konsekwencji o kierunku rozwoju rynku zadecyduje standard i funkcjonalność budynków, a nie ich wielkość” – podkreślił Dominik Stojek z Deloitte, cytowany w publikacji.
Z danych przedstawionych w raporcie wynika, że w 2025 roku aktywność deweloperów była nadal ograniczona, głównie z powodu niepewności popytu, zwłaszcza w kontekście najmu długoterminowego. Nowa podaż wyniosła nieco ponad 80 tys. mkw., czyli o około 15% mniej niż w poprzednim roku. Budynki oddane do użytku pokazują, że na rynek trafiają głównie inwestycje o wysokim standardzie, zlokalizowane w strategicznych punktach i uwzględniające kryteria ESG. Według przewidywań sytuacja ma stopniowo się poprawiać i do 2028 roku podaż wzrośnie o około 290 tys. mkw.
Autorzy raportu zauważyli, że zakres wdrażanych inwestycji pozostaje stonowany. Na koniec czwartego kwartału minionego roku w budowie było około 180 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 22% mniej rok do roku, przy czym w tej liczbie uwzględnione są zarówno nowe budynki, jak i te poddawane renowacji. Wyraźnie dostrzegalna jest koncentracja nieruchomości w centralnej części miasta. Ponad 85% realizowanej powierzchni powstaje w centrum Warszawy, co ułatwia szybsze pozyskanie najemców i minimalizuje ryzyko inwestycyjne. Największymi realizowanymi projektami są Upper One – 35,5 tys. mkw. oraz AFI Tower – 54 tys. mkw. Struktura zasobów pozostaje w dużej mierze niezmienna – najwięcej powierzchni biurowej znajduje się na Woli – ponad 1,72 mln mkw., na Mokotowie – blisko 1,46 mkw. oraz w Śródmieściu – ponad 1,33 mln mkw.
Modernizacja oraz zmiana przeznaczenia obecnych budynków zyskuje na znaczeniu. W niektórych przypadkach proces ten obejmuje również nieodwracalne wycofanie obiektów z rynku i ich rozbiórkę. W 2025 roku wycofano z użytkowania ponad 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. W większości przypadków dotyczyło to budynków wzniesionych przed rokiem 2000, charakteryzujących się wysoką energochłonnością i ograniczoną możliwością adaptacji. Część z nich jest przygotowywana do zmiany funkcji lub poddawana gruntownej renowacji, natomiast pozostałe uznano za nieopłacalne w dalszej eksploatacji i zostaną one zburzone, aby zrobić miejsce pod nowe obiekty. Rosnące wymagania w zakresie parametrów technicznych i elastyczności przestrzeni sprawiają, że starsze budynki wymagają kompleksowych modernizacji, aby utrzymać konkurencyjność.
Stojek zauważył, że inwestorzy coraz częściej analizują również alternatywne scenariusze zagospodarowania nieruchomości. „Jednym z nich jest transformacja biurowców w budynki mieszkalne, co, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, bywa bardziej uzasadnione ekonomicznie niż kontynuacja eksploatacji obiektu w dotychczasowej formule. W minionym roku wydano co najmniej trzy decyzje w tej sprawie” – podsumował. (PAP)
gkc/ mmu/