Mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej stanowi wciąż rzeczywistą opcję alternatywną dla kupna lokalu od developera. Aczkolwiek, jak zaznaczają analitycy serwisu GetHome.pl, ilość nowych przedsięwzięć spółdzielczych jest obecnie znacznie skromniejsza niż w dekadach lat 80. i 90., w głównych aglomeracjach miejskich nadal pojawiają się budynki wznoszone przez spółdzielnie. Niemniej, wymogi nabycia lokalu odmienne są od typowej umowy developerskiej. Decydujące znaczenie ma forma legalna mieszkania oraz reguły finansowania projektu.
Czym różni się mieszkanie spółdzielcze od deweloperskiego?
Zasadnicza różnica odnosi się do formy własności. W momencie nabycia lokalu od developera, kupujący otrzymuje niezależną własność lokalu wraz z udziałem w terenie i komponentach wspólnych budynku. W przypadku spółdzielni dopuszczalne są dwa modele:
- Spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu – nabywca nie zostaje właścicielem mieszkania, jednak uzyskuje uprawnienie do jego użytkowania. Nie można takiego lokalu dowolnie zbyć ani obciążyć hipoteką (chyba że uprzednio zostało ono przekształcone w odrębną własność). Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest również podlegające dziedziczeniu, lecz bliskim osoby zamieszkującej przysługuje roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie tego uprawnienia lub zwrot partycypacji mieszkaniowej.
- Odrębna własność lokalu ustanawiana przez spółdzielnię – nabywca staje się posiadaczem mieszkania wraz z udziałem w obszarze i elementach wspólnych budynku.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które było aktualne do roku 2007, nie jest już możliwe do ustanawiania w nowych inwestycjach (występuje wyłącznie w starszych zasobach na rynku sekundarnym). W rzeczywistości nowe przedsięwzięcia spółdzielcze najczęściej finalizują się ustanowieniem oddzielnej własności lokalu po ukończeniu budowy, co upodabnia je do modelu developerskiego.
Jak wygląda zakup mieszkania od spółdzielni?
Proces na ogół rozpoczyna się od podpisania umowy o konstrukcję lokalu. Kupujący wnosi wkład budowlany, który pokrywa koszty realizacji inwestycji. Kwota wkładu zależy od wydatków budowlanych i wartości terenu. Spółdzielnia nie operuje w klasycznym modelu deweloperskim ukierunkowanym na maksymalizację profitu, lecz musi wyrównać wszystkie nakłady przedsięwzięcia.
W praktyce oznacza to, że:
- cena metra kwadratowego bywa konkurencyjna w zestawieniu z propozycją komercyjną,
- harmonogram spłat może być związany z postępem konstrukcji,
- reguły przyznawania lokali definiuje statut spółdzielni.
Część spółdzielni wymaga posiadania statusu członka, aczkolwiek w ostatnich latach regulacje zostały uproszczone i nie zawsze jest to wymóg konieczny.
Wkład budowlany i mieszkaniowy – ile wynosi i jak się go płaci?
Decydującym elementem finansowania mieszkania od spółdzielni jest wkład. Jego wysokość i specyfika zależą od formy prawnej lokalu.
W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie pokrywa on pełnego kosztu budowy mieszkania. Zazwyczaj stanowi do 30 procent wartości inwestycji przypadającej na lokal, natomiast pozostała część jest finansowana ze środków własnych spółdzielni lub kredytem zaciągniętym przez spółdzielnię na realizację inwestycji. Taki kredyt spłacany jest następnie przez mieszkańca w czynszu – w formie rat doliczanych do opłat comiesięcznych. Oznacza to niższy próg wejścia finansowego, ale rozłożenie faktycznych kosztów budowy na długie lata.
Co szczególnie istotne – lokator może w każdym momencie zdecydować się na wykup, a zatem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w pełną własność (to może ulec zmianie nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – odnośnie nowych inwestycji wykup nie będzie możliwy). Warunkiem wykupu jest spłata pozostałej części wkładu mieszkaniowego oraz uregulowania zobowiązań wobec spółdzielni. Spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności w ciągu 6 miesięcy od złożenia wniosku.
W wariancie ustanowienia odrębnej własności lokalu przez spółdzielnię sytuacja wygląda inaczej. Nabywca wnosi wkład budowlany, który zasadniczo odpowiada kompletnemu kosztowi realizacji mieszkania – zawiera udział w kosztach budowy, dokumentacji, infrastruktury, a niekiedy również terenu. W praktyce jest to suma zbliżona do ceny lokalu w inwestycji deweloperskiej. Po wniesieniu wkładu budowlanego nie pojawia się element spłaty inwestycji w czynszu – pozostają jedynie bieżące opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy.
System płatności
Wkład – zarówno budowlany, jak i mieszkaniowy – rzadko jest uiszczany jednorazowo. Najczęściej spółdzielnie stosują harmonogram transz powiązanych z etapem budowy. Pierwsza wpłata ma miejsce przy zawarciu umowy, kolejne w miarę realizacji inwestycji. Konkretne reguły określa umowa o budowę lokalu oraz regulamin spółdzielni.
Jak podkreślają eksperci serwisu GetHome.pl, wkład nie jest komponentem czynszu. To osobne świadczenie związane z finansowaniem inwestycji. Czynsz naliczany jest dopiero po przekazaniu budynku do użytku i zawiera koszty eksploatacyjne.
Finansowanie kredytem
Możliwość sfinansowania wkładu kredytem zależy od typu prawa do lokalu. Przy własności banki z reguły udzielają kredytów hipotecznych, ponieważ możliwe jest ustanowienie zabezpieczenia. Postępowanie jest zbliżona do finansowania mieszkania od developera.
W przypadku prawa lokatorskiego do lokalu finansowanie bywa bardziej skomplikowane, ponieważ nabywca nie uzyskuje prawa własności. Nie można zatem sfinansować kredytem hipotecznym wkładu mieszkaniowego, aby uzyskać prawo lokatorskie. Nie istnieje możliwość wpisu hipoteki na takie mieszkanie. Bank może jednak sfinansować wykup mieszkania lokatorskiego, a więc przekształcenie go w pełną własność. Wówczas w księdze wieczystej nieruchomości widnieje hipoteka na rzecz banku jako zabezpieczenie.
Ceny – czy mieszkanie od spółdzielni jest tańsze?
To zależy od lokalizacji i konkretnej inwestycji. Spółdzielnie często budują na parcelach, które posiadają od dawna, co zmniejsza koszt całego przedsięwzięcia. W rezultacie cena metra kwadratowego może być niższa niż w sąsiadujących projektach deweloperskich.
Różnice nie są jednak znaczące. W dużych miastach ceny nowych mieszkań spółdzielczych zbliżają się do przeciętnych stawek rynkowych. Jeżeli w danej lokalizacji mieszkania deweloperskie kosztują 14–16 tys. zł za mkw., oferta spółdzielni może być niższa o kilkanaście procent.
Jak zaznaczają eksperci serwisu GetHome.pl, warto również pamiętać, że ostateczny koszt kupna obejmuje nie tylko wartość metrażu, lecz także opłaty notarialne, ewentualne miejsce parkingowe czy koszty wykończenia.
Najwięcej aktywnych inwestycji spółdzielczych realizowanych jest w sporych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku. Często są to projekty uzupełniające istniejące osiedla – tzw. zabudowa plombowa lub nowe etapy wcześniej rozpoczętych inwestycji.
Charakterystyczne cechy nowych budynków spółdzielczych:
- umiarkowana skala – kilka klatek, kilkadziesiąt mieszkań,
- standard porównywalny z rynkiem deweloperskim,
- funkcjonalne rozmieszczenie mieszkań,
- mniejsza gęstość zabudowy niż w projektach komercyjnych.
Spółdzielnie rzadziej realizują inwestycje o podwyższonym standardzie lub charakterze premium. Ich propozycja adresowana jest przede wszystkim do osób poszukujących mieszkania na własne potrzeby, a nie w celach inwestycyjnych.
Opłaty i koszty utrzymania
Jednym z argumentów przemawiających za mieszkaniem spółdzielczym są potencjalnie niższe wydatki eksploatacyjne. Spółdzielnie zarządzają budynkiem bez udziału zewnętrznego operatora, co może redukować koszty administracyjne.
Z drugiej strony wysokość czynszu jest uzależniona od wielu determinantów: kosztów utrzymania elementów wspólnych, funduszu remontowego, cen mediów. W starszych budynkach czynsz bywa wyższy z powodu konieczności finansowania renowacji. Wiele zależy po prostu od efektywności spółdzielni, jednak przyjmuje się, że opłaty są generalnie nieco niższe niż we wspólnotach mieszkaniowych.
Podsumowanie
Według ekspertów serwisu GetHome.pl, rynek mieszkań spółdzielczych nie jest już tak obszerny jak kilka dekad temu, ale nadal stanowi znaczący element polskiego rynku nieruchomości. Zakup lokalu od spółdzielni wymaga starannego przeanalizowania formy prawnej i warunków umowy, jednak w wielu sytuacjach może wiązać się z korzystną ceną i stabilnym zarządzaniem nieruchomością. To oferta dla osób, które akcentują funkcjonalność i długotrwałe użytkowanie mieszkania, a nie wyłącznie aspekt inwestycyjny.
Marcin Moneta