Skokowy wzrost cen pól uprawnych. Jaka jest wartość hektara?

W połowie polskich województw tereny rolnicze w ciągu roku zyskały na wartości o ponad 15 proc., natomiast w 11 odnotowano dwucyfrowy wzrost – to wynik danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa za I poł. 2025 r. Przeciętne kwoty w najdroższym woj. wielkopolskim stopniowo zbliżają się do 100 tys. zł za hektar.

Tak wyraźne zwyżki, przy bardziej umiarkowanych wzrostach cen mieszkań, spowodowały, że statystycznie rolnik za sprzedaną ziemię odziedziczoną po przodkach mógłby nabyć o parę metrów mieszkania więcej niż przed rokiem.

Jaki jest koszt gruntów rolnych?

Najbardziej – o 25 proc. w ujęciu rocznym – poszły w górę średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych w woj. świętokrzyskim, gdzie jeden hektar kosztował średnio niecałe 59,2 tys. zł. Wzrost o 21,2 proc. zaobserwowano w woj. podkarpackim, a o ponad 20 proc. przeciętne ceny wzrosły również w woj. zachodniopomorskim.

W dalszym ciągu najdroższe tereny rolne były oferowane na sprzedaż w woj. wielkopolskim – średnio za 97,4 tys. zł/ha – to o 4,6 proc. więcej niż w roku poprzednim. Analogicznie jak w poprzednich latach, znacznie powyżej średniej kształtowały się ceny gruntów zlokalizowanych w sąsiadującym woj. kujawsko-pomorskim (przeciętnie 82 704 zł/ha i +13,8 proc. r/r).

Obok wspomnianego woj. poznańskiego, najmniejsze wzrosty w aktach notarialnych zanotowano w woj. lubelskim (+1,5 proc. r/r) i opolskim (+0,3 proc. r/r), a w woj. warmińsko-mazurskim zaobserwowano nawet spadek o niecały 1 proc. r/r.

W przeciągu ostatnich czterech lat wzrosty były jednak o wiele bardziej znaczące. O ile w woj. zachodniopomorskim tereny rolnicze, za sprawą tegorocznego skoku, zyskały na wartości o 21 proc., o tyle w woj. łódzkim przeciętna cena transakcyjna wzrosła w tym okresie o niemal 65 proc., a w woj. świętokrzyskim o ponad 71 proc.

Znacznie wyższe kwoty płacono jednak za najlepsze grunty (klasy I, II i IIIa). W najdroższej Wielkopolsce grunty tej klasy kosztowały średnio już ponad 120 tys. zł. Próg 100 tys. zł przekroczyła przeciętna cena odnotowana na Podlasiu, a do tego poziomu zbliżyła się przeciętna stawka wpisywana w aktach notarialnych w woj. kujawsko-pomorskim.

Przeciętnie za ponad 100 tys. zł/ha w Wielkopolsce sprzedawano w I poł. 2025 r. także grunty średniej jakości, czyli należące do klasy IIIb i IV. Przeciętne ceny transakcyjne najmniej wartościowych gruntów ornych (klasy V i VI) oscylowały z kolei od 32,4 tys. zł/ha w woj. zachodniopomorskim do niemal 73,7 tys. zł/ha w Wielkopolsce.

Tereny rolne szesnaście razy tańsze od działek budowlanych

Zarówno w skali roku, jak i w dłuższej perspektywie, tereny rolnicze drożały w szybszym tempie niż działki budowlane. Zgodnie z danymi Cenatorium za III kw. 2025 r., za działki pod budowę domu w sześciu największych polskich miastach płacono średnio od niecałych 3 do blisko 8 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Poza największymi miastami stawki wzrosły z kolei od 2 do 8 proc. r/r.

W wspomnianym ujęciu czteroletnim podwyżki zwykle oscylowały od ok. 30 do 49 proc. Wyjątek stanowiło woj. mazowieckie, gdzie przeciętna cena transakcyjna w III kw. 2025 r. była na niemal identycznym poziomie jak cztery lata wcześniej.

A jak kształtują się relacje cen jednych gruntów do drugich? Za działki pod budowę domu płacono średnio od 114 zł/mkw. w woj. warmińsko-mazurskim do 159 zł/mkw. w Wielkopolsce. W tym samym czasie, w przeliczeniu na metr kwadratowy, tereny rolnicze kosztowały średnio od 4,36 zł/mkw. w woj. zachodniopomorskim do 9,74 zł/mkw. w woj. wielkopolskim, a więc przeciętnie szesnastokrotnie mniej.

Przekształcenie gruntów rolnych – sporo kosztuje i nie zawsze jest możliwe

Należy jednak pamiętać m.in. o kosztach związanych z przekształceniem działki rolnej. Te, w zależności od klasy danego gruntu, wahają się od 87,4 tys. zł/ha do nawet 437,1 tys. zł/ha. Za każdy przekształcony hektar, przez dziesięć lat co roku należy wnosić opłatę w wysokości od 8740 do 43,7 tys. zł.

Dodatkowo, nie każdy teren rolny można przekształcić. Jest to zależne od klasy gruntu, położenia oraz zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Najbardziej wartościowe tereny rolne, czyli takie, których gleby są klasyfikowane jako klasy I, II i III, szczególnie o powierzchni przekraczającej 0,5 hektara, wymagają akceptacji Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Taka akceptacja nie jest wymagana w przypadku gruntów klasy IV i słabszych. Należy jednak pamiętać o zmianach, które wejdą w życie za parę miesięcy. Od 1 lipca 2026 r. przekształcenie będzie możliwe tylko na obszarach wskazanych w planach ogólnych jako tzw. obszary uzupełnienia zabudowy.

Ziemia wystarczy na mieszkanie większe o kilka metrów

Ze względu na wciąż bardziej umiarkowane wzrosty cen mieszkań odnotowywane w 2025 r. oraz spadki, które miały miejsce na przełomie 2024 i 2025 r., a także wspomniany skok cen gruntów rolnych w wielu województwach, statystycznie rolnik sprzedający ziemię odziedziczoną po przodkach może pozwolić sobie na mieszkanie o większej powierzchni niż rok wcześniej.

Biorąc pod uwagę przeciętną wielkość gruntów rolnych w statystycznym polskim gospodarstwie w 2025 r. (11,75 ha) i średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym ogłoszone przez Narodowy Bank Polski, statystyczny polski rolnik mógłby nabyć w stolicy województwa mieszkanie o powierzchni od niecałych 44 mkw. (woj. zachodniopomorskie) do ponad 90 mkw. (woj. kujawsko-pomorskie i wielkopolskie). Rok wcześniej pisaliśmy o mieszkaniach o metrażu od 35 do 88 mkw.

Powierzchnia mieszkania możliwa do nabycia najmocniej – średnio o 17,5 mkw. – powiększyła się w woj. łódzkim, gdzie odnotowano jeden z najwyższych (+19,8 proc. r/r) wzrostów średnich cen gruntów rolnych przy jednoczesnym spadku przeciętnych kwot płaconych za mieszkania.