fot. gettyimages.com
Autor artykułu: Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości w Grupie Morizon-Gratka
Na przełomie sierpnia i września, jak co roku, przez rynek najmu mieszkań przechodzi kulminacyjna fala klientów popytowych. To w tym najgorętszym dla najemców i wynajmujących okresie zawierana jest lwia część umów, na podstawie których tysiące osób, w głównej mierze studentów, zapewnia sobie dach nad głową na kolejne miesiące. O ile przed rokiem zadanie to było nader trudne, bo rynek najmu mieszkań został praktycznie wyczyszczony z ofert przez napływających do Polski uchodźców z Ukrainy, o tyle w tym roku sytuacja szukających lokum studentów wygląda zdecydowanie korzystniej.
Warszawa, mazowieckie
Nowe kawalerka na Poznańskiej
3 000 zł
Warszawa, Odolany, mazowieckie
Mieszkanie Warszawa Odolany, ul. Kasprzaka 29
2 350 zł
Jak wynika z analizy przygotowanej przez serwisy Morizon.pl i Gratka.pl w sierpniu br. na rynku najmu mieszkań w największych miastach dostępnych było zdecydowanie więcej ofert niż w analogicznym okresie 2022 r. W Warszawie i Gdańsku czy Krakowie (w których część lokali w okresie wakacyjnym przeznaczana jest do najmu krótkoterminowego) na koniec sezonu wakacyjnego pula aktualnych ofert czekających na najemców wzrosła r/r od 41 proc. do 66 proc. W innych dużych ośrodkach akademickich, którymi są Lublin i Poznań mieszkań czekających na najemców było w sierpniu odpowiednio 85 proc. i 87 proc. więcej niż przed rokiem. Prawdziwy wysyp ofert zanotowały miasta: Wrocław i Łódź – tam podaż ofert w porównaniu z rokiem ubiegłym była ponad dwukrotnie większa. W tym samym czasie, tj. w lipcu i sierpniu br., popyt na rynku najmu był w skali kraju o 12,9 proc. niższy niż przed rokiem.
Przyczyn tak znaczącej zmiany sytuacji można doszukiwać się w kilku czynnikach. Przede wszystkim już od końca ub. roku popyt na rynku najmu pozostawał na stabilnym, relatywnie niskim poziomie. Przebywający w Polsce uchodźcy wojenni zdążyli zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe lub – co w dłuższej perspektywie będzie mocniej oddziaływać na rynek – wrócili do ojczyzny, tudzież w poszukiwaniu lepszych warunków życia wyjechali dalej na Zachód.
Więcej ofert dostępnych na rynku to także efekt ich ciągłego napływu. W ostatnich latach, zwłaszcza w okresie pocovidowego boomu na rynku sprzedaży mieszkań stymulowanego rekordowo niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych, wielu mniejszych i większych inwestorów nabyło mieszkania z myślą o czerpaniu dochodów z ich wynajmu. Z biegiem czasu, po przeprowadzeniu niezbędnych remontów lub wykończeniu oraz urządzeniu wprowadzali (i nadal wprowadzają) je na rynek, zwiększając cały czas wielkość oferty.
Chcesz wynająć mieszkanie? Sprawdź, jak zrobić to bezpiecznie!
>>> Pobierz bezpłatny poradnik <<<
W tym samym czasie, w wyniku zmian makroekonomicznych, a zwłaszcza wystąpienia wysokiej inflacji, część potencjalnych klientów została pozbawiona możliwości zamieszkiwania w wynajętym lokum. Zarówno ubiegłoroczny dynamiczny wzrost stawek za najem, jak i ogólny wzrost kosztów życia sprawiły, że w części domowych budżetów wygospodarowanie środków na comiesięczną opłatę czynszu dla właściciela lokalu stało się niemożliwe.
Biorąc jako punkt odniesienia publikowaną przez Główny Urząd Statystyczny wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, które w lipcu br. wynosiło 7485,12 zł (czyli ok. 5400 zł na rękę) oraz średnie stawki czynszów za najem, miesięczny koszt najmu kawalerki w dużym mieście (bez opłat czynszu administracyjnego i mediów) pochłania obecnie ok. 1/3 zarobków w Poznaniu, ok. 43 proc. w Gdańsku oraz niemal połowę (48,1 proc.) w Warszawie. Względy oszczędnościowe sprawiają, że częstsze stały się sytuacje, w których górę nad preferowanym najmem mieszkania bierze niekoniecznie wygodne, ale korzystniejsze finansowo mieszkanie u rodziny, najem pokoju czy poszukiwanie miejsca w akademiku.
Wpływ na aktualną sytuację na rynku najmu mieszkań (choć trudny do oszacowania) ma także wprowadzony program Bezpieczny Kredyt 2%. Nie ma wątpliwości, że część z potencjalnych najemców postanowiła skorzystać z rządowej oferty i „przejść na swoje”, opuszczając tym samym rynek najmu mieszkań.
Mniejsza niż przed rokiem gorączka na rynku najmu nie oznacza jednak, że rynek ów przeżywa trudne chwile. Nie przemawia za tym także stabilizacja czy niewielka korekta stawek czynszów. Przeciwnie – przez sam fakt bardzo ograniczonej podaży nowych ofert sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz postępujący wzrost cen można zakładać, że segment najmu będzie się konsekwentnie rozwijał.
Dla wielu osób szansa na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w inny sposób, tj. poprzez zakup M, wciąż się oddala. Dostrzegają to inwestorzy, których aktywność na rynku sprzedaży mieszkań i poszukiwanie lokali pod wynajem, po krótkiej przerwie ewidentnie przybrała na sile. Sprzyja temu korzystna stopa zwrotu z inwestycji. Obecnie w Warszawie waha się ona w granicach 5-5,5 proc. w skali roku, co przy uwzględnieniu wzrostu wartości nieruchomości stanowi atrakcyjną alternatywę np. dla lokat bankowych.
>>> Więcej ciekawych artykułów o mieszkaniówce w Polsce znajdziesz w najnowszym raporcie Rynek Nieruchomości Forbes <<<
