Jak wyglądał rynek deweloperski w maju? Średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego w Krakowie spadła o prawie 300 zł za metr kwadratowy w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Z kolei cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie wzrosła o blisko 350 zł, a w Trójmieście aż o 600 zł.
7 maja Rada Polityki Pieniężnej dokonała pierwszej obniżki stóp procentowych od ponad półtora roku, obniżając je o 50 punktów bazowych. Dla niektórych uczestników rynku był to długo oczekiwany ruch. Ale czy rzeczywiście wpłynął na rynek nieruchomości? Na pierwszy rzut oka odpowiedź wydaje się jasna.
Widzieliśmy, jak znacząco rynek nieruchomości może zareagować na obniżki stóp procentowych. Ilustruje to spojrzenie wstecz na drugą połowę 2020 r. i pierwsze miesiące 2021 r. Po trzech kolejnych obniżkach stopy procentowe NBP spadły do niespotykanego dotąd poziomu 0,1%. W rezultacie sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce zaczęła rosnąć z miesiąca na miesiąc, a wskaźniki wzrostu w szczytowym momencie osiągnęły nawet 40% w ujęciu miesięcznym.
Czy ten trend się powtarza? Monitorowanie rynku deweloperskiego przez Otodom w połowie maja ujawniło ponadprzeciętny poziom rezerwacji mieszkań, co przypomina silne wyniki w 2023 r. Chociaż dane dotyczące sprzedaży w połowie miesiąca nie wskazywały jednoznacznie na solidne ożywienie, były zauważalnie wyższe od średnich z kilku poprzednich miesięcy.
3720 apartamentów deweloperskich sprzedanych w maju na siedmiu rynkach stanowi najwyższą liczbę od ponad roku. Nawet przewidywane przyszłe rewizje danych raczej tego nie zmienią. Od początku roku całkowita sprzedaż osiągnęła 15,7 tys. jednostek, czyli około 1,2 tys. mniej niż w tym samym okresie w roku ubiegłym, co odzwierciedla 7% spadek sprzedaży.
Odrodzenie w maju można w dużej mierze przypisać obniżkom stóp procentowych. Dla niektórych kupujących było to sygnałem do kontynuowania zakupów. Chociaż stopy WIBOR spadły bardziej znacząco w kwietniu, decydującym momentem dla ożywienia było ogłoszenie MPC o potwierdzeniu obniżki. Ocena trwałości tej zmiany pozostaje wyzwaniem.
Jakie tematy zostały omówione w tym artykule?
- 3 mld zł w miesiąc. Znaczenie Łodzi rośnie
- Mnóstwo nowych ofert w maju
- Rynek deweloperski w maju: rekordowa wielkość oferty
- Obniżki cen we Wrocławiu
- Rynek deweloperski w maju: przegląd
3 mld zł w miesiąc. Znaczenie Łodzi rośnie
Spośród 3,7 tys. mieszkań deweloperskich sprzedanych w maju, 36% stanowiły transakcje deweloperów działających w Warszawie (ponad 1300 jednostek). Następnie Trójmiasto i Kraków zamknęły miesiąc z liczbą nieco ponad 500 sprzedanych mieszkań, prawdopodobnie dostosowując się do ostatecznej liczby poniżej 500 jednostek po korektach.
Sprzedaż w Łodzi w ostatnich miesiącach radziła sobie dobrze, a duża podaż motywowała kupujących do finalizowania zakupów. W maju deweloperzy w tym regionie zgłosili prawie 380 sprzedaży mieszkań, co jest najwyższą liczbą od prawie roku. Kilka lat temu sprzedaż w Łodzi stanowiła około 7% całkowitej liczby na siedmiu rynkach, ale to ożywienie spowodowało wzrost tej liczby do 10-11% w ciągu ostatniego roku. Silna sprzedaż na tym rynku przyczyniła się do stopniowego spadku wskaźnika wyprzedaży ofert, który pod koniec maja wyniósł 8,2 kwartału, co jest najniższym wynikiem od ponad roku.
Na uwagę zasługuje również łączna wartość sprzedanych w poprzednim miesiącu mieszkań. Według szacunków Otodom Analytics przekroczyła ona 3 mld zł (w oparciu o ceny ofertowe). Jest to zasługą nie tylko solidnych wyników sprzedaży, ale także większej liczby mieszkań o wysokiej wartości, które opuściły rynek w porównaniu z poprzednimi miesiącami. Średnia cena ofertowa za mieszkanie sprzedane w maju przekroczyła 830 tys. zł (w granicach administracyjnych – 7 głównych rynków), co stanowi najwyższą wartość odnotowaną do tej pory.
Mnóstwo nowych ofert w maju
Odrodzenie widać również po stronie podaży. Tylko w maju deweloperzy rozpoczęli sprzedaż ponad 5,2 tys. mieszkań w nowych projektach. Najwięcej nowych ofert pojawiło się w Warszawie (1,3 tys. mieszkań), a następnie w Trójmieście (1,1 tys. mieszkań, z czego 96% w Gdańsku) i Krakowie (1,1 tys. mieszkań). O ile jednak skala nowych wprowadzeń nie zaskakuje na pierwszych dwóch rynkach, gdzie okres wyprzedaży nie przekracza 5 kwartałów (na zrównoważonym rynku zwykle wynosi on około 4-5 kwartałów), o tyle w Krakowie, gdzie wskaźnik ten przekracza 7 kwartałów, budzi obawy. Efektem tak szybkiego wprowadzania nowych inwestycji przez firmy na rynek krakowski w ciągu ostatnich kilku miesięcy jest rekordowy poziom oferty. Do końca maja łączna liczba mieszkań dostępnych od firm deweloperskich w Krakowie osiągnęła 10,5 tys.
Średnie ceny mieszkań w nowo uruchomionych projektach w maju są znacząco wyższe, zarówno w porównaniu z poprzednim miesiącem, jak i poprzednim rokiem. Nie sugeruje to, że rynek odnotuje jakiekolwiek znaczące spadki cen, na które liczy wielu potencjalnych nabywców.
Rynek deweloperski w maju: rekordowa wielkość oferty
Dane Otodom Analytics wskazują, że nie tylko w Krakowie, ale także w Poznaniu i Katowicach
