W lutym deweloperzy sprzedali ponad 3500 mieszkań – wstępne dane z monitoringu rynku Otodom Analytics sugerują, że jest to najsilniejszy wynik sprzedaży od ubiegłej wiosny. Ta liczba jest tak duża, że żadne korekty nie zmienią jej znacząco. Tymczasem cenniki odzwierciedlają pierwsze roczne spadki od wielu lat, a Poznań jest pierwszym miastem, które doświadczyło negatywnej dynamiki. Jakie inne zmiany zaszły na rynku deweloperskim?
Po dwóch miesiącach stonowanej sprzedaży mieszkań deweloperskich (w grudniu i styczniu sprzedaż spadła poniżej 3 tys.), luty przyniósł miłą niespodziankę. Deweloperzy działający na siedmiu kluczowych rynkach sprzedali 3551 mieszkań w granicach miasta, a gdy rozszerzymy zakres o aglomeracje i domy, liczba ta wzrasta do 5,2 tys. jednostek.
Dane z Otodom Analytics są korygowane retrospektywnie w celu uwzględnienia zwrotów ze sprzedaży; jednak nawet po tych korektach mało prawdopodobne jest, aby liczba mieszkań w lutym spadła poniżej 3,3 tys. w granicach miasta, co stanowiłoby wzrost o 20–25% w porównaniu ze styczniem.
Wyniki po stronie podaży były porównywalne. W lutym 2025 r. deweloperzy na siedmiu rynkach wprowadzili na rynek prawie 3,2 tys. mieszkań na sprzedaż w granicach miasta, co stanowi spadek o 18% w porównaniu ze styczniem. Połączenie tych liczb, wraz ze zmianami w rezerwacjach, doprowadziło do rekordowej liczby 57,3 tys. mieszkań dostępnych na sprzedaż. Wliczając aglomeracje i domy, deweloperzy oferują 83,4 tys. nieruchomości mieszkalnych na siedmiu rynkach.
Jakie tematy znajdziesz w tym artykule?
- Rynek deweloperski: Kraków liderem w nowych ofertach
- Zapasy w Katowicach wystarczą na 2,5 roku
- Rynek deweloperski: spadki cen w Poznaniu
- Obniżone ceny nowo oddanych do użytku apartamentów
Rynek deweloperski: Kraków liderem w nowych ofertach
Najbardziej imponujące wyniki sprzedaży w lutym odnotowano w Warszawie (1232) i Krakowie (594). W obu miastach wstępne wyniki wskazują na wzrost o około 45% w porównaniu ze sprzedażą w styczniu. Katowice są jedynym miastem, które odnotowało spadek w ujęciu miesięcznym, a wstępne dane pokazują 148 sprzedanych mieszkań. Wynik ten jest tylko nieznacznie powyżej średniej z ostatnich 12 miesięcy, która wynosi 155. W porównaniu do średniej z 12 miesięcy, Warszawa (+39%) i Kraków (+26%) wykazują najsilniejsze wyniki. Oprócz Katowic, deweloperzy w Poznaniu również stoją przed wyzwaniami, ponieważ sprzedaż 325 mieszkań w lutym była niższa od średniej z 12 miesięcy.
W lutym najwięcej nowych mieszkań trafiło na rynek w Krakowie, w sumie 765. Na drugim miejscu znalazła się Warszawa z 617 mieszkaniami, co stanowi zaledwie połowę tego, co średnio w ciągu ostatniego roku. Wrocław również odnotował słabe wyniki, dodając na rynek tylko 256 mieszkań — mniej niż 175 w Katowicach.
Kolejny miesiąc ze znaczną liczbą nowych wprowadzeń doprowadził do dalszego wzrostu oferty deweloperskiej w Krakowie. Pod koniec lutego w granicach miasta dostępnych było 9,4 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 113% w porównaniu z poprzednim rokiem. Żadne inne miasto nie odnotowało tak znaczącego wzrostu. Należy jednak pamiętać, że ten wzrost jest względny do niskiego punktu wyjścia, ponieważ rynek krakowski był dość wymagający jeszcze kilka kwartałów temu. Łódź znajduje się na trzecim miejscu z największą liczbą mieszkań na poziomie 8,9 tys., tuż za nią jest Wrocław z 7,9 tys.
Oferty w Katowicach wystarczą na 2,5 roku
Istotnym wskaźnikiem odzwierciedlającym stan rynku jest czas potrzebny na sprzedaż bieżącego zapasu. Ta wartość, wyrażona w kwartałach, wskazuje, jak szybko zapasy zostałyby wyczerpane, gdyby sprzedaż utrzymywała się na średnim poziomie z ostatnich trzech miesięcy bez dodawania nowych projektów. Chociaż jest to czysto teoretyczna miara, ponieważ taki scenariusz jest nierealny, ilustruje ona związek między popytem a podażą w konkretnym mieście. Za idealny przedział uważa się 4–6 kwartałów.
Pod koniec lutego sytuacja na większości rynków nie była alarmująca. Trójmiasto i Warszawa mają okres wyprzedaży wynoszący 4-5 kwartałów, podczas gdy Kraków, Poznań i Wrocław mają okres od 6 do 7 kwartałów. Jednak Łódź (9,7 kwartału) i Katowice (10,2 kwartału) pozostają na niepokojąco wyższym poziomie. W Katowicach dostępne mieszkania deweloperskie mogłyby wystarczyć na ponad 2,5 roku sprzedaży.
Rynek deweloperski: spadki cen w Poznaniu
Cenniki deweloperów pozostały stosunkowo stabilne. Drobne korekty przeplatają się z niewielkimi zmianami, co skutkuje stabilizacją. Zakres miesięcznych zmian cen w lutym był podobny do poprzednich miesięcy. Największy spadek o 0,7% odnotowano w Łodzi, podczas gdy Warszawa doświadczyła największego wzrostu o 0,2%.
Ten okres stabilizacji cen naturalnie spowodował spowolnienie rocznej dynamiki cen. Pod koniec lutego Kraków odnotował najwyższy wzrost cen rok do roku na poziomie 8%. Natomiast Trójmiasto odnotowało wzrost tylko o 0,5%, a Poznań ma teraz średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich, które są o 0,8% niższe niż rok temu. W Katowicach, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu roczne zmiany wahają się od 5 do 6% wzrostu.
Najwyższe ceny
