Rękojmia obejmie umowy deweloperskie. Ruszyły prace nad ustawą

Kupujący mieszkania będą lepiej zabezpieczeni przed konsekwencjami ujawniających się defektów w nabywanych lokalach. Deweloperzy będą zobowiązani do ich usunięcia w ramach rękojmi, niezależnie od rodzaju zawartej umowy. Obecnie około 80% zawieranych umów oferuje słabszą ochronę, a w orzecznictwie sądowym występują rozbieżności. Rękojmia w odniesieniu do większości umów została ograniczona ustawą z 2021 roku. Zdjęcie

Kupującym mieszkania od deweloperów łatwiej będzie wymusić usunięcie wad /123RF/PICSEL Reklama

Po uchwaleniu ustawy o jawności cen zostanie przywrócona również ochrona przed skutkami wad w kontekście umów deweloperskich. W Sejmie rozpoczęto prace nad nowym projektem Polski 2050, który wzmacnia pozycję nabywców mieszkań od deweloperów. Projekt ten eliminuje istniejącą lukę, która powstała po zmianach przepisów w 2021 roku, co spowodowało, że najczęściej zawierane umowy deweloperskie zapewniały gorszą ochronę niż umowy sprzedaży, których jest mniej.

Reklama

Obecnie odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy uzależniona jest od rodzaju umowy, jaką zawarli – sprzedaży czy deweloperskiej. W przypadku pierwszym deweloper odpowiada wobec nabywcy w ramach rękojmi za wady lokalu. W drugim, częściej zawieranym – nie ma takiej odpowiedzialności.

Rękojmia obejmie umowy deweloperskie

– Aktualnie odpowiedzialność dewelopera za wady wobec nabywcy zależy od typu zawartej umowy. Tylko umowy sprzedaży korzystają z pełnej rękojmi, co oznacza odpowiedzialność sprzedawcy bez konieczności udowadniania winy dewelopera przez nabywcę. W przypadku innych umów sytuacja jest inna. Jeśli nabycie odbyło się w wyniku wcześniejszej umowy deweloperskiej, to rękojmia za wady nieruchomości nie ma zastosowania. Wówczas obowiązują ogólne zasady odpowiedzialności cywilnej, a nabywca musi wykazać winę oraz związek przyczynowy między szkodą a działaniami dewelopera. To znacznie trudniejszy sposób dochodzenia swoich praw niż w przypadku rękojmi i ma także węższy zakres – wyjaśniał poseł Kamil Wnuk, sprawozdawca projektu.

W środę projekt, po pierwszym czytaniu w Sejmie, został przekazany do Komisji Infrastruktury.

Interesujące jest jego uzasadnienie, które wyjaśnia, dlaczego klienci są gorzej chronieni w kontekście dominujących umów.

„W obecnym stanie prawnym nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego własność jest przenoszona na podstawie wcześniej zawartej umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, ma gorszą sytuację w zakresie odpowiedzialności dewelopera niż nabywca lokalu lub domu nabytego w wyniku umowy sprzedaży bezpośrednio przenoszącej własność lokalu lub domu. Poprzednio obowiązująca ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, uchylona z dniem 1 lipca 2022 r., zawierała przepis art. 27 ust. 6, który mówił, że w zakresie nieuregulowanym w przepisach dotyczących odbioru gotowego lokalu lub domu, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosowane były przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. W przepisach nowej ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, brakuje stosownego odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi” – czytamy.

Zdaniem autorów projektu, należy zatem stwierdzić, iż wówczas nie przewidziano bezpośrednio odpowiedzialności dewelopera za wady w tym reżimie w przypadku umów innych niż umowy sprzedaży, a odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady

Źródło