Od 3 do 4 proc. rok do roku – o tyle przeciętnie, według analityków PKO BP, powinny wzrosnąć ceny mieszkań w 2026 r. Choć jednak oferta lokali wciąż jest spora, to zwiększający się popyt, wspierany coraz wyższymi dochodami i możliwościami kredytowymi, a także ostrożność deweloperów w wypuszczaniu na rynek nowych nieruchomości mogą odmienić sytuację w drugiej połowie roku.
– W perspektywie roku w scenariuszu bazowym oczekujemy stabilizacji rynku z niewielkim (w granicach 3-4%) wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań – czytamy w najnowszej analizie przygotowanej przez Centrum Analiz PKO BP.
Kolejne kwartały, w opinii analityków PKO BP, powinny być zatem kontynuacją trendu zapoczątkowanego w I kw. 2026 r. W pierwszych miesiącach roku kwoty płacone za mieszkania w największych polskich miastach pozostawały stabilne, a w Warszawie zanotowano niewielki spadek na rynku pierwotnym.
Coraz więcej przesłanek do wzrostu cen
Wspomniana stabilizacja może być jednak pozorna. Zdaniem analityków PKO BP, po stronie podaży stopniowo kumulują się istotne przesłanki wzrostu cen. To przede wszystkim malejąca oferta, na skutek coraz mniejszej liczby nowych mieszkań deweloperskich wprowadzanych na rynek. Zgodnie z danymi PKO BP, liczba nowych projektów, która trafia do oferty, zmniejsza się systematycznie od początku 2025 r.
Spada także liczba rozpoczynanych budów. W sześciu największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiast) spadek w ujęciu rocznym wyniósł 24 proc. Jak wynika z zapisów księgowych dużych firm deweloperskich (zatrudniających powyżej 49 osób) na koniec I kw. 2026 r. liczba mieszkań w budowie była o 8 proc. niższa w ujęciu rocznym. Z kolei liczba gotowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż spadła względem analogicznego okresu 2025 r. o 29 proc.
Co istotne, rosną także ceny usług budowlanych, co w nadchodzących miesiącach może wpływać na ostateczne ceny mieszkań. Koszty budowy podnoszą także przepisy, m.in. tzw. ustawa schronowa.
Sprzedaż mieszkań rośnie, ale względem niskiej bazy
Z drugiej strony rośnie popyt. Jak wynika z danych PKO BP za I kw. 2026 r., w ujęciu rocznym liczba transakcji na rynkach pierwotnych w szesnastu miastach wojewódzkich (z wyłączeniem Torunia i Gorzowa Wlkp.), wzrosła o 52,9 proc. r/r. Najmocniejszy wzrost (140 proc. r/r) zanotowano Zielonej Górze. O ponad 100 proc. r/r podniosła się także liczba transakcji przeprowadzonych na katowickim rynku pierwotnym.
PKO BP
Wśród największych miast najmocniejszą dynamikę liczby transakcji zanotowano z kolei w Krakowie (+87 proc. r/r). W mniejszym stopniu kupujących przybywało w Gdańsku (+20 proc. r/r). Z kolei w Warszawie wzrost wyniósł 43 proc. r/r i był to jednocześnie czwarty kwartał, w którym analizowany współczynnik podniósł się.
W każdym z analizowanych miast liczba transakcji wzrosła także na rynku wtórnym a tylko z wyjątkiem Bydgoszczy, Katowic i Krakowa wzrost wyniósł co najmniej 50 proc. r/r.
Tak znaczące wzrosty wynikają jednak w znacznej mierze z efektu niskiej bazy. Przełom 2024 i 2025 r. był bowiem czasem wyraźnego spadku sprzedaży mieszkań – zarówno przez deweloperów, jak i na rynku wtórnym.
MKZ