Nabywanie apartamentów w Polsce w celach lokacyjnych finansowane jest przeważnie środkami własnymi, jednak ten segment rynku okazuje się być najbardziej podatny na koszt pieniądza – wynika z analizy PKO BP. Instytucja finansowa uważa, że szybki powrót koniunktury z lat 2020–2021 jest mało prawdopodobny.
Autorzy raportu zaznaczają, że w przeciwieństwie do osób nabywających lokale na własne cele mieszkaniowe, którzy są w dużym stopniu zależni od zdolności kredytowej oraz kosztu kredytu hipotecznego, inwestorzy często dysponują własnym kapitałem. Niemniej jednak, podwyżka stóp procentowych redukuje atrakcyjność nieruchomości jako alternatywy dla kapitału, ponieważ podnosi zyskowność innych, bezpiecznych instrumentów finansowych.
Według banku wzrost stóp procentowych w latach 2021–2022 gruntownie odmienił kalkulację rentowności inwestowania w nieruchomości. W warunkach zerowych stóp procentowych oraz wysokiej inflacji lokale mieszkalne były postrzegane jako bezpieczne schronienie dla środków pieniężnych. Aktualnie, przy większych dochodach z obligacji i depozytów, względna atrakcyjność wynajmu uległa zmniejszeniu, a stosunek opłat za wynajem do cen nieruchomości w krótkim terminie pozostaje stabilny.
PKO BP uważa, że obecnie nie widać możliwości szybkiego powrotu intensywnego popytu inwestycyjnego, zwłaszcza w zakresie obserwowanym w latach 2020–2021. Ten okres – jak podkreślono – był wynikiem wyjątkowego nagromadzenia się czynników: najniższych w historii stóp procentowych, taniego kredytu i ograniczonych możliwości inwestycyjnych.
Przeszkodą dla inwestorów pozostaje także niepewność regulacyjna, w tym rozważania nad potencjalnym podatkiem katastralnym czy dodatkowym obciążeniem fiskalnym kolejnych nieruchomości. Sama dyskusja na ten temat – zdaniem autorów – zwiększa wycenę ryzyka inwestycji długoterminowych i obniża oczekiwany poziom zysku.
Jednocześnie bank zwraca uwagę, że przemiany demograficzne – odkładanie w czasie decyzji o założeniu rodziny, przeprowadzki do aglomeracji oraz zwiększająca się mobilność zawodowa – wspierają rozwój segmentu wynajmu. Dodatkowy popyt kreują obcokrajowcy podejmujący zatrudnienie w Polsce. Ten rozwój ma jednak charakter stopniowy.
PKO BP wskazuje, że pierwszym sygnałem powrotu inwestorów byłby spadek realnej stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów w okolice zera lub poniżej oraz przewidywanie długotrwałej stabilizacji polityki monetarnej. Wówczas kapitał mógłby raz jeszcze poszukiwać większej premii za ryzyko na rynku nieruchomości.
Bank zaznacza, że w zestawieniach finansowych gospodarstw domowych nadwyżka lokat nad zadłużeniem przekracza 500 mld zł, co wskazuje na znaczny potencjał inwestycyjny. Jednocześnie zaznacza, że potencjalny powrót kapitału na rynek nieruchomości nie musi oznaczać powtórki koniunktury sprzed kilku lat.
Zdaniem banku, na znaczeniu może zyskiwać wynajem instytucjonalny, choć jego skala – w porównaniu do ok. 1,1 mln mieszkań na wynajem komercyjny oraz blisko 16 mln mieszkań ogółem w Polsce – ma charakter dopełniający. (PAP)
pif/ pad/