Język źródła: Polski Początek 2026 roku przyniósł osłabienie siły przetargowej przy nabywaniu lokali z rynku wtórnego – wynika z analizy „Barometru” Metrohouse i Credipass. Dla osób poszukujących własnego kąta mamy jednak dwie pozytywne wiadomości. Po pierwsze, sprzedający w dalszym ciągu znacząco zawyżają ceny, co sugeruje, że warto poczekać. Po drugie, średnie ceny transakcyjne w Warszawie i Krakowie ponownie zaczęły wykazywać tendencję spadkową.
Zacznijmy zatem od kwot, jakie w pierwszym kwartale 2026 roku uiszczano za mieszkania używane w największych polskich metropoliach. Chociaż warszawski rynek wtórny nadal znacząco różni się stawkami od pozostałych, w pierwszych miesiącach 2026 roku średnia cena transakcyjna obniżyła się tam o 4,5 proc. w odniesieniu do czwartego kwartału 2025 roku. W rezultacie, po pewnej przerwie, w stolicy za mieszkania płacono przeciętnie znacznie poniżej 16 tys. zł za metr kwadratowy.
Drugim pod względem drogocenności rynkiem wtórnym w Polsce nie jest już Kraków, gdzie w pierwszym kwartale 2026 roku odnotowano redukcję średniej ceny transakcyjnej o blisko 4 proc. W obu czołowych polskich miastach za mieszkania z drugiej ręki płacono przeciętnie również mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Odpowiednio o 2,4 proc. w Krakowie i 3,7 proc. w Warszawie.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w wybranych miastach – I kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
12 311 |
+2,9 |
+6,7 |
|
Kraków |
13 383 |
-3,9 |
-2,4 |
|
Warszawa |
15 397 |
-4,5 |
-3,7 |
|
Gdańsk |
13 420 |
+5,1 |
+13,7 |
|
Łódź |
7747 |
+3,3 |
+4,8 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Zaobserwowano natomiast wyraźny, przekraczający 5 proc. wzrost kwartał do kwartału w Gdańsku, gdzie stawki rosną od dłuższego czasu. W ujęciu rocznym za lokale z rynku wtórnego zlokalizowane w stolicy województwa pomorskiego płacono o ponad 13 proc. więcej niż w pierwszym kwartale 2026 roku.
Sprzedający nadal niedostosowują ofert do realiów
W pierwszych miesiącach 2026 roku sprzedający, w większym stopniu niż pod koniec 2025 roku, nie trafiali z cenami podczas publikowania ofert sprzedaży. Przeciętne różnice pomiędzy pierwotnymi a finalnymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie, do 5,4 proc. w Łodzi. Z wyłączeniem Krakowa, było to o około 1 do blisko 3 punktów procentowych więcej niż kwartał wcześniej.
|
Średnie różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi – I kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
3,7 |
+1,1 |
-0,5 |
|
Kraków |
2,2 |
-2,3 |
-2,4 |
|
Warszawa |
5,0 |
+0,7 |
-2,2 |
|
Gdańsk |
3,3 |
+0,9 |
+2,7 |
|
Łódź |
5,4 |
+2,9 |
-0,3 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Początek 2026 roku okazał się pod tym względem gorszy (dla kupujących) niż pierwsze trzy miesiące roku poprzedniego.
Na początku 2026 roku, w największych polskich miastach, sprzedaż mieszkań była trudniejsza. Średni okres od publikacji oferty do finalizacji transakcji w pięciu największych polskich miastach wyniósł 125 dni, co stanowiło średnio o 16 dni dłużej niż trzy miesiące wcześniej.
Znalezienie nabywców na lokale oferowane w mniejszych miejscowościach zajmowało krócej. Trwało to przeciętnie niecałe 4 miesiące (119 dni) i było o blisko cztery tygodnie (26 dni) krócej niż pod koniec 2025 roku, a także w pierwszym kwartale 2025 roku.
Kupujący mają mniejsze pole manewru, ponieważ sprzedający negocjują twardziej
W pierwszym kwartale 2026 roku nabywcy mieszkań z drugiej ręki mieli mniejsze pole do negocjacji w samych rozmowach cenowych. Średnie możliwości negocjacyjne nadal jednak nie należały do najniższych i w większości przypadków przekraczały 2,5 proc.
|
Średnie możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania – I kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia możliwości negocjacyjne [w proc.]
|
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
2,2 |
+0,8 |
-1,0 |
|
Kraków |
1,6 |
-2,0 |
-2,6 |
|
Warszawa |
2,6 |
-0,3 |
+1,2 |
|
Gdańsk |
2,9 |
-0,6 |
-1,5 |
|
Łódź |
2,8 |
-0,2 |
+1,4 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Nominalnie, przy średnich kwotach nabywanych mieszkań mieszczących się w przedziale od 393 tys. zł w Łodzi do 742 tys. zł w Warszawie, przeciętne możliwości negocjacyjne w pierwszym kwartale 2026 roku wynosiły około 11-19 tys. zł.
Największe obniżki cen udało się uzyskać osobom poszukującym własnego „M” w Gdańsku, gdzie jednak, jak już wspomnieliśmy, przeciętne kwoty ujmowane w aktach notarialnych rosną najszybciej.
Pod tym względem najgorzej (z perspektywy kupujących) wypadł Kraków, gdzie trzy miesiące wcześniej odnotowano najwyższe możliwości negocjacyjne.
Chociaż na początku 2026 roku negocjacje prowadzone we Wrocławiu były korzystniejsze dla kupujących niż kwartał wcześniej, to lepiej pod tym względem było w pierwszym kwartale 2025 roku. Redukcja zdolności negocjacyjnych w ujęciu rocznym miała miejsce również w Gdańsku i Krakowie.