Po wznowieniu zwyżek cen mieszkań, które zaobserwowano w III kw. 2025 r., osoby poszukujące własnego lokum nie powinny spodziewać się obniżek cen w IV kw. 2025 r. Ukojeniem może być spowolnienie dynamiki wzrostów, o czym świadczą aktualne dane indeksu urban.one. Dalsze podnoszenie cen jest motywowane przez sprzedających rosnącym popytem, za który odpowiadają m.in. redukowane stopy procentowe.
W miesiącu październiku wskazanie indeksu urban.one dla całego kraju wyniosło 117,76 pkt i było o 0,24 pkt wyższe niż w poprzednim miesiącu, w porównaniu do +0,45 pkt m/m we wrześniu i +0,52 pkt m/m w sierpniu 2025 r. Z powodu wcześniejszych progresji, zwłaszcza odnotowywanych w III kw. 2025 r., w perspektywie rocznej październikowy odczyt był wyższy o 2,75 pkt w skali roku.
Spowolnił też przyrost indeksu urban.one dla największych krajowych rynków sprzedaży mieszkań z wyjątkiem Warszawy, a więc w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi. W październiku 2025 r. zarejestrowano 132,32 pkt i pomimo, że to najwyższa wartość w historii, to progres o 0,07 pkt m/m okazał się drugim najmniejszym od roku. Dla porównania, w sierpniu i wrześniu pisaliśmy o progresjach odpowiednio o 0,62 i 0,71 pkt. W zestawieniu z październikiem 2024 r. odczyt indeksu powiększył się o 3,8 pkt.
Bankier.pl
Choć w pierwszym półroczu 2025 r. zanosiło się na bardziej dostrzegalne spadki cen mieszkań, to drugie półrocze zbliżającego się ku końcowi roku rozwiało nadzieje osób szukających własnego kąta.
W kredytach hipotecznych lepiej niż na dopalaczach
Wzrost zainteresowania mieszkaniami był szczególnie zauważalny wśród klientów korzystających z kredytów mieszkaniowych, do czego na pewno przyczyniły się taniejące kredyty hipoteczne. Brak większych perspektyw na zniżki nie przełożył się jednak na redukcję popytu, szczególnie wśród osób wspomagających się kredytami mieszkaniowymi.
Według danych Biura Informacji Kredytowej, w październiku w Polsce udzielono 24,1 tys. kredytów na mieszkanie – o 36,2 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu roku poprzedniego i zarazem o 0,4 proc. więcej niż dwa lata temu, kiedy to rynek kredytów hipotecznych był rozgrzany wnioskami w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Następny miesiąc, czyli listopad, przyniósł obniżenie tej statystyki – 19,7 tys. udzielonych kredytów na mieszkanie. Niemniej jednak nadal mówimy o wzroście w skali roku o 22,4 proc.
Od początku roku banki przyznały 216,2 tys. kredytów hipotecznych – o 11,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku i jednocześnie więcej niż w całym 2024 r., na który, przynajmniej w jego początkowej fazie, wpływ miał program dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Wyższy popyt na mieszkania widać również w danych dotyczących sprzedaży. Z raportu Otodom Analytics, opisującego siedem największych krajowych rynków pierwotnych – Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice – wynika, że październik przyniósł ponad 4 tys. sprzedanych mieszkań – o 27 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2024 r.
Promocje promocjami, ale ceny mieszkań pną się w górę
– Rynek nieruchomości w Polsce odzyskuje wigor dzięki cyklowi obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Poprawa zdolności kredytowej klientów stymuluje popyt na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Deweloperzy odnotowują wyższe wielkości transakcji. Ceny mieszkań się ustabilizowały, bez gwałtownych fluktuacji pomimo rosnącego zainteresowania, co daje kupującym pole do negocjacji. Na zakończenie 2025 roku deweloperzy, mając pokaźną ofertę, mogą zaoferować rabaty i promocje, aby przyspieszyć sprzedaż i zredukować liczbę gotowych mieszkań – komentuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Pomimo, że możliwości negocjacyjne nadal są znaczne, to ewidentnie rosną oczekiwania sprzedających. Z danych Cenatorium wynika, że na rynku wtórnym stawki wzrastały od niecałych 0,5 proc. m/m w Krakowie, przez 1,3 proc. w Warszawie do 1,7 proc. w Łodzi. Zniżki zanotowano we Wrocławiu (-1,9 proc. m/m) i Gdyni (-1,2 proc. m/m).
W obu miejscowościach zredukowały się również średnie ceny proponowane przez deweloperów – odpowiednio o 0,9 i 3,0 proc. m/m. Jednak w Krakowie, Poznaniu, Gdańsku i Warszawie zaobserwowano przeciętny przyrost stawek wpisywanych w ogłoszeniach.
Jak zaznacza Małgorzata Wełnowska, do dalszego podnoszenia cen – zarówno deweloperów, jak i osób sprzedających mieszkania z drugiej ręki – skłonił właśnie m.in. wspomniany cykl redukcji stóp procentowych. Przypomnijmy, że od maja w sześciu rundach Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 1,75 pkt proc.
Jednakże przed większym podnoszeniem stawek osoby poszukujące własnego lokum wciąż chroni wysoka podaż. W ciągu minionego roku o ponad 20 proc. w ujęciu rocznym zwiększyła się bowiem również dostępna oferta mieszkań. W październiku 2025 r. deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach oferowali łącznie ponad 62 tys. mieszkań.
Jak zazwyczaj, najwięcej dostępnych lokali można znaleźć w Warszawie – ok. 15 tys. Niemniej jednak, jak zauważa ekspertka Cenatorium, w stolicy wciąż utrzymuje się równowaga między podażą a popytem.
– Liczba sprzedanych mieszkań rośnie nieprzerwanie od maja, a przewidywania wskazują na utrzymanie się tej tendencji do końca roku – ocenia Małgorzata Wełnowska.
W tej równowadze średnie ceny ofertowe w stolicy wzrosły w ujęciu miesięcznym odpowiednio o 0,8 proc. na rynku pierwotnym oraz o 1,3 proc. na rynku wtórnym.
Przyrost cen obserwowanych w aktach notarialnych, przynajmniej opierając się na październikowych danych, powinien być jednak mniej wyraźny od odnotowanego w III kw. 2025 r. (od 2 do 6 proc. k/k). W październiku indeks urban.one zatrzymał się na 129,91 pkt i był o 0,08 pkt wyższy niż we wrześniu. Dla porównania, w poprzednich pięciu miesiącach rósł on od 0,38 do 0,65 pkt w skali miesiąca.
Cały rok z drożejącymi cenami działek?
Najnowszy odczyt indeksu urban.one wskazuje również na dalszy przyrost stawek na rynku działek budowlanych. Przypomnijmy, że średnie kwoty płacone za parcele rosną nieprzerwanie od początku roku, a wzrosty sięgnęły 8 proc. r/r w największych aglomeracjach oraz 10,5 proc. w mniejszych miejscowościach, co współgra z odczytami indeksu urban.one. W ciągu dziesięciu miesięcy 2025 r. jedynie raz, w lipcu, byliśmy świadkami zniżki w perspektywie miesięcznej.
Bankier.pl
W październiku 2025 r. indeks nie rósł tak dynamicznie jak w sierpniu i wrześniu, ani tym bardziej w pierwszym półroczu 2025 r. Odczyt był o 0,19 pkt wyższy od wrześniowego i o 5,26 pkt wyższy niż rok wcześniej.