Pierwsze miesiące z niezmiennymi notowaniami i start wzrostu cen nieruchomości w drugiej połowie 2026 roku – tak ma prezentować się rynek nieruchomości w nadchodzącym 2026 roku. Wiele będzie uzależnione jednak od dalszego wzrostu dostępności finansowania hipotecznego, równowagi na rynku zatrudnienia oraz stabilizacji sytuacji geopolitycznej. Oto szczegóły, jak – zdaniem znawców – ukształtuje się rok 2026 na rynku nieruchomości.
Podaż wciąż przewyższająca zapotrzebowanie, stabilne kwoty, a miejscami nawet obniżki cenowe lokali oraz wzrost cen wynajmu nieprzekraczający poziomu inflacji CPI – tak przed rokiem zapowiadała się prognoza Bankier.pl na 2025 r. w odniesieniu do rynku nieruchomości. Mimo, że nie dysponujemy jeszcze pełnymi danymi dotyczącymi IV kw. 2025 r., to wszelkie założenia się sprawdziły, o czym szerzej pisaliśmy w tekście podsumowującym 2025 r. Jak natomiast będzie wyglądał rok 2026 w nieruchomościach i na co należy się przygotować? Przeanalizujmy.
Eksperci są zgodni, że początek roku upłynie pod znakiem dalszej stabilizacji kwot mieszkań. Według niektórych od wiosny, a według większości w drugiej połowie roku trzeba spodziewać się jednak ponownego wzrostu stawek, chociaż skala ta będzie nieporównywalna do podwyżek z 2023 r., czyli okresu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Wysoka podaż powstrzyma zwyżki cen
Zarówno analitycy PKO BP, jak i zapytani przez nas specjaliści są tego samego zdania. Jak zaznacza Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl, stabilizacja cen w pierwszych miesiącach 2026 r. będzie wynikała z wciąż sporej dostępności oferty.
– Dzięki redukcjom stóp procentowych na rynek wrócili ci, którzy w ciągu ostatnich dwóch lat nie mogli pozwolić sobie na kupno lokalu. Już po wakacjach 2025 zmieniła się atmosfera do zakupu mieszkań, a w 2026 roku sprzedaż może pójść w górę. Dostępność mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym wciąż jest duża, co ogranicza wzrost cen. Ilość mieszkań jednak będzie się zmniejszać i w drugiej połowie roku ceny mogą zacząć piąć się w górę, jednak nie powinny to być znaczne wzrosty – prognozuje Ewa Palus.
Do podobnych wniosków dochodzą eksperci serwisu Rynekpierwotny.pl. Jak zauważają, w 2026 r. wchodzimy z rekordowym poziomem oferty deweloperów w wielu miastach, co już od paru miesięcy znajduje odzwierciedlenie w agresywnej strategii sprzedaży i cenowej na rynku pierwotnym.
– Obroty sprzedaży będą powoli rosły. Jednocześnie oczekuje się utrzymania wysokiego poziomu wprowadzanych do sprzedaży mieszkań, co utrzyma konkurencję – ocenia Jan Dziekoński. – Niska inflacja i dynamika wynagrodzeń oraz wojna cenowa przełożą się natomiast na nominalny spadek cen nieruchomości. Spadki cen transakcyjnych nie obejmą co prawda całego rynku i nie będą też wyczekiwanym przez wszystkich „pęknięciem bańki”, ale stopniowym zejściem ze szczytów w wielu miastach, zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym – dodaje.
Nawet co czwarty lokal nie może znaleźć nabywcy
Zgodnie z danymi serwisu Tabelaofert.pl, w niektórych miastach obecnie nawet co czwarty wystawiony na sprzedaż lokal to nieruchomość gotowa do zamieszkania.
Nabywca może zdecydować, czy chce nabyć mieszkanie gotowe, czy takie, na które będzie musiał poczekać 2 lata – podkreśla Ewa Palus.
Jak jednak przypomina Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, chociaż wydłużający się okres potrzebny na zbycie konkretnych lokali wpływa korzystnie na możliwości negocjacyjne klientów, to muszą oni pamiętać, że w ofercie przez dłuższy czas pozostają zwykle te mieszkania, którymi inni z różnych przyczyn się nie zainteresowali.
Według eksperta Metrohouse, pomimo rosnącej od paru miesięcy akcji kredytowej, wynikającej częściowo z refinansowania wcześniej udzielonych kredytów hipotecznych, prawdziwe ożywienie na rynku sprzedaży mieszkań dopiero przed nami. Aby tak się stało, stabilizacja cen może być jednak niewystarczająca.
– Początek roku jest jednak okresem, kiedy na rynku pojawia się wielu nowych poszukujących nieruchomości. Trzeba pamiętać, że nawet przy zachowaniu cen nominalnych, z powodu inflacji, realna wartość wystawianych na sprzedaż mieszkań będzie maleć. Nabywcy oczekują jednak nie stabilizacji, a nominalnych spadków cen, dlatego należy spodziewać się rosnącego nacisku ze strony podażowej – zaznacza Jańczuk.
Rynek wtórny wyjdzie z ukrycia
Zdaniem Marcina Jańczuka, o ile jednak to deweloperzy mają szerszy wybór narzędzi promocyjnych (na przykład bezpłatne miejsca parkingowe), to zakres korekt cen jest bardziej ograniczony. W związku z tym szukający własnego „M” mogą przychylnie patrzeć na mieszkania z drugiej ręki.
– To właśnie na rynku wtórnym kupujący mogą oczekiwać obniżek cen wykraczających poza te osiągane u deweloperów – ocenia Marcin Jańczuk.
Według Ewy Palus, na rynku wtórnym pewną rewolucją może być wprowadzenie klas energetycznych. Aktualne świadectwa energetyczne pozwalają oszacować koszty związane z ogrzewaniem, jednak same liczby często nie mówią zbyt wiele. Wprowadzanie oznaczeń podobnych do tych, które znamy ze sprzętów AGD, pozwolą w prosty sposób sklasyfikować budynek.
Na rynku wtórnym mogą być widoczne więc dwie tendencje. Mieszkania w budynkach o najniższych klasach energetycznych mogą potanieć. Natomiast ceny lokali w zmodernizowanych lub nowszych budynkach mogą utrzymać się na stabilnym pułapie – prognozuje ekspertka serwisu Tabelaofert.pl.
Jak jednak podkreśla Antoni Bubiel z SonarHome.pl, w kwestii poziomu sprzedaży wiele będzie zależało od sytuacji na rynku pracy, która – w kontekście ogłaszanych co chwila zwolnień – nie nastraja optymistycznie. Równie istotna będzie dalsza poprawa dostępności finansowania hipotecznego. Przypomnijmy, że od maja w sześciu sesjach Rada Polityki Pieniężnej zredukowała stopy procentowe o 1,75 pkt proc.
– Mimo obniżek, stopy procentowe wciąż są wyższe niż przed cyklem podwyżek. Każda kolejna redukcja stóp w 2026 r. może poprawić dostępność kredytów i pobudzać popyt. Jeśli w 2026 r. poprawi się dostępność kredytów hipotecznych, a sytuacja na rynku pracy pozostanie stabilna, podaż będzie nadal maleć, a ceny mogą zacząć rosnąć w drugiej połowie roku – mówi Antoni Bubiel.
Jeśli powyższe przesłanki zostaną spełnione, na wzrost cen w drugiej połowie roku wpłynie ożywienie popytu, którego pełen wymiar dostrzeżemy w przyszłym roku, chociaż trend ten będzie zróżnicowany geograficznie.
– Ceny na rynku pierwotnym mogą nieznacznie rosnąć, szczególnie w miastach takich jak Warszawa czy Trójmiasto. W Katowicach czy Łodzi, w których oferta deweloperska jest bardzo duża i od ponad roku obserwujemy nadpodaż mieszkań, mogą mieć miejsce obniżki cen – twierdzi Ewa Palus.
Deweloperzy spowolnią tempo, a działki będą drożały
Jak jednak zaznacza ekspertka serwisu Tabelaofert.pl, o ile w ostatnich dwóch latach (nawet pomimo odnotowanego w 2025 r. spadku) deweloperzy zwiększyli tempo budowy nowych mieszkań, w 2026 r. należy spodziewać się jego wyraźnego spadku.
– Zwłaszcza, że otoczenie regulacyjne nie sprzyja efektywnej budowie nowych mieszkań. Co więcej, w dużych miastach kwoty działek to główny czynnik powstrzymujący wzrost podaży mieszkań – ocenia Ewa Palus, dodając jednocześnie, że do podnoszenia stawek na rynku działek budowlanych doprowadzają często władze największych polskich miast.
– Ograniczenie dostępności gruntów to jedna z głównych przyczyn wzrostu cen mieszkań. Polityka wielu miast sprowadza się obecnie do rzadkiego wystawiania pojedynczych działek na sprzedaż, oczekiwania na zainteresowanie kilku deweloperów i przeprowadzenia procedury, w której o sprzedaży decyduje wyłącznie najwyższa zaoferowana kwota. A takie działania prowadzą do tego, że działki są coraz droższe. Z jednej strony władze miast chcą walczyć z nadmiernym rozlewaniem się miast, z drugiej strony protestują przeciwko gęstszej zabudowie w bardziej centralnych lokalizacjach. Prognozy demograficzne Głównego Urzędu Statystycznego jednoznacznie wskazują, że w największych miastach liczba ludności wzrośnie i gdzieś ci ludzie będą musieli mieszkać – podkreśla Palus.
Pozostając przy cenach działek budowlanych, przypomnijmy, że od początku 2023 r. mieliśmy tylko jeden kwartał (IV kw. 2024 r.), w którym zanotowano obniżkę średnich cen transakcyjnych działek budowlanych. Zgodnie z danymi Bankier.pl za III kw. 2025 r., udostępnionymi przez Cenatorium, w skali roku parcele w największych polskich miastach podrożały średnio od 3 do 8 proc. r/r, a w mniejszych miejscowościach od 2 do 10,5 proc. r/r.
Na rynku najmu wciąż stabilnie
W porównaniu z rynkiem sprzedaży działek budowlanych, jak również mieszkań, wyjątkową stabilnością w ostatnich trzech latach cechuje się rynek najmu. Według ekspertów zapytanych przez Bankier.pl, sytuacja ta nie zmieni się w 2026 r. Jednak i tu pojawią się zmiany.
– Obecnie wiele wskazuje na to, że równowaga czynszów najmu utrzyma się na dłużej. Wynajmujący zaczynają jednak rywalizować o najemcę nie tylko wysokością czynszu, ale również standardem mieszkania – ocenia Ewa Palus.
Według Marcina Jańczuka systematycznie zmienia się struktura najemców i trend ten będzie się nasilał w 2026 r.
– Trzeba pamiętać, że rynek funkcjonuje w dużej mierze dzięki aktywności najemców z Ukrainy oraz Białorusi. Coraz większą grupę w dużych miastach stanowią też najemcy, którzy przybyli do Polski w poszukiwaniu lepszych warunków życia z odległych części świata. Rynek wynajmu studenckiego, chociaż nadal silny, będzie coraz bardziej dotknięty problemami demograficznymi. O ile w dużych miastach zapotrzebowanie na wynajem mieszkań będzie nadal duże, to w wielu lokalizacjach o najemcę może być trudniej. Zmienia się także struktura wiekowa najemców – pokolenia wchodzące na rynek oczekują coraz wyższego standardu, więc aby sprostać oczekiwaniom, należy odpowiednio przygotować swoje mieszkanie.
Z kolei zdaniem ekspertów SonarHome.pl, stabilne stawki będzie wspierała wysoka podaż mieszkań na wynajem. Jednak ta nie powinna już rosnąć, a to m.in. z powodu niskiej stopy zwrotu, która, jak niedawno pisaliśmy, znajduje się bliżej dna niż szczytu. Chcących inwestować w mieszkania na wynajem coraz bardziej zniechęca także straszenie przez rządzących wprowadzeniem podatku katastralnego.