Marzec sfinalizował moment uspokojenia w kwestii dynamiki wzrostu indeksu analizującego sytuację na rynku nieruchomości mieszkalnych, przygotowanego przez Cenatorium. Pretensje sprzedających, zwłaszcza na rynku wtórnym, w dalszym ciągu jednak eskalują. Jak podkreślają eksperci, wciąż opłaca się zabiegać o opusty i negocjować ceny.
W marcu 2026 r. odczyt indeksu analizującego sytuację na rynku mieszkań w Polsce osiągnął 118,82 punktu i był o 0,15 punktu wyższy niż poprzedniego miesiąca oraz o 2,85 punktu wyższy niż w marcu 2025 r. Dla indeksu obliczonego dla głównych aglomeracji z wyłączeniem Warszawy (Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi) odnotowano 133,46 punktu (+0,19 punktu m/m i +3,51 punktu r/r).
Cenatorium
„Refinanse” napędzają hipoteki
Zakończenie pierwszego kwartału 2026 r. charakteryzowało się wzrostem zainteresowania na rynku nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w marcu na terenie Polski przyznano 28,7 tysiąca kredytów hipotecznych – co stanowi wzrost o 23,7 proc. w porównaniu do marca oraz o 58,6 proc. więcej niż w tym samym miesiącu roku poprzedniego.
Należy jednak zaznaczyć, że – według danych Związku Banków Polskich – w pierwszym kwartale 2026 r. tak zwane refinansowania stanowiły 30 proc. udziału w sprzedaży kredytów mieszkaniowych, co nie umniejsza znaczenia tego wzrostu.
Popyt rośnie, podobnie jak oferta
Według analiz specjalistów od polskiego rynku nieruchomości, których pytania zebrało Cenatorium, obecnie na rynku nie obserwujemy ani euforii wśród nabywców, ani paniki wśród sprzedających. Wynika to z faktu, że równolegle ze wzrostem popytu, zwiększa się również podaż lokali mieszkalnych.
– W początkowej fazie roku dynamika cen utrzymuje się na niskim poziomie, wykazując silne powiązanie z bieżącym wskaźnikiem inflacji. Tę stabilność wspiera wysoka podaż – w marcu oferta na rynku deweloperskim sięgnęła poziomu 60 tysięcy jednostek. Tak duży wolumen, wraz z faktem, że wiele z tych nieruchomości jest już gotowych do odbioru, znacząco ułatwia uzyskanie rabatów lub pakietów wykończeniowych – wyjaśnia Małgorzata Wełnowska, starsza analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.
Dodaje ona, że równocześnie na rynku pierwotnym utrzymuje się wysoka liczba mieszkań objętych rezerwacjami, co może wskazywać na znaczną aktywność klientów, którzy wstrzymują się lub czekają na finalizację transakcji.
– Taka sytuacja ogranicza faktyczny wybór dla osób pragnących dokonać zakupu natychmiast, stwarzając wrażenie mniejszej dostępności najbardziej atrakcyjnych propozycji – ocenia Małgorzata Wełnowska.
Wycena mieszkań wciąż rośnie
Marzec zaowocował wzrostem przeciętnej wyceny nieruchomości, zwłaszcza na rynku wtórnym. Jak pokazują dane Cenatorium, ze zwiększonymi stawkami w ogłoszeniach spotkaliśmy się we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Krakowie i Gdańsku, a wzrosty mieściły się w przedziale od 0,5 do 2,5 proc. miesiąc do miesiąca. Łatwiej było uzyskać obniżki na rynku pierwotnym, gdzie średnio o 1,5 proc. miesiąc do miesiąca spadła wycena nowych mieszkań w Gdańsku, Krakowie i Łodzi. Wzrosły natomiast kwoty oczekiwane przez deweloperów we Wrocławiu i szczególnie w Poznaniu – średnio o 4 proc. miesiąc do miesiąca.
– Z punktu widzenia kupujących istotne jest, że wzrost cen ofertowych nie zawsze przekłada się na ceny transakcyjne. W dalszym ciągu widoczna jest tendencja sprzedających do negocjacji, szczególnie w odniesieniu do lokali wymagających remontu, gorzej zlokalizowanych lub tych z początkowo zawyżonymi cenami. Obecnie rynek wtórny nie charakteryzuje się ani paniką sprzedających, ani euforią kupujących – podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości.
Dodaje, że obecnie nie widać przesłanek sugerujących gwałtowny spadek cen, ale jednocześnie trudno oczekiwać powrotu dynamicznych wzrostów obserwowanych kilka lat temu.
Nieco bardziej niż w innych dużych polskich miastach w marcu wzrósł indeks odzwierciedlający sytuację na rynku nieruchomości w Warszawie, gdzie odnotowano 130,98 punktu – o 0,25 punktu więcej niż w lutym i o 3,91 punktu więcej niż rok wcześniej. Wzrost ten był jednak znacznie mniej znaczący niż w lutym i styczniu.
W przypadku średnich cen ofertowych w stolicy w marcu wzrosły przede wszystkim oczekiwania deweloperów – średnio o 3,2 proc. Na rynku wtórnym odnotowano spadek o 0,5 proc. miesiąc do miesiąca.
Ceny działek na kolejnych szczytach?
Z drugiej strony, indeks obrazujący stawki na rynku gruntów budowlanych powrócił do trybu „turbo”. W marcu zanotowano 157,23 punktu, co oznacza wzrost o 1,42 punktu w porównaniu do lutego oraz o 7,16 punktu w porównaniu do analogicznego miesiąca 2025 r. Sugeruje to również kontynuację podwyżek cen działek budowlanych w pierwszym kwartale 2026 r.
Cenatorium
O tym, że te osiągają rekordowe poziomy, informowaliśmy już w marcu. Jak będą kształtowały się średnie ceny transakcyjne w pierwszym kwartale 2026 r. zarówno działek budowlanych, jak i mieszkań, przedstawimy w przyszłym miesiącu.