Wspólnoty mieszkaniowe otrzymają osobowość prawną, a obiekty budowlane zaplanowane jako budowle zbiorowego zamieszkiwania, w tym tzw. aparthotele, nie będą miały możliwości podziału na oddzielne lokale mieszkalne – zakłada projekt ustawy regulujący własność lokali.
Jak zaznaczono w motywach projektu umieszczonego na stronie Rządowego Centrum Legislacji, zakładana zmiana ma na celu jednoznaczne zdefiniowanie statusu wspólnoty mieszkaniowej i nadanie jej zdolności do czynności prawnych. „Wiąże się z tym uprawnienie do dysponowania przez wspólnotę własnym majątkiem. (…) W praktyce ów majątek tworzą środki finansowe zgromadzone na kontach bankowych pochodzące z wpłat zaliczkowych dokonywanych przez właścicieli lokali oraz przychody generowane przez nieruchomość wspólną, a także prawa wynikające z zawieranych przez nią porozumień; potencjalnie również prawo własności do nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli” – podkreśliło Ministerstwo Rozwoju i Technologii, będące autorem projektu.
Projekt wprowadza możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń wynikających z gwarancji w związku z defektami nieruchomości wspólnej. Zdaniem resortu rozwoju, zredukuje to sytuacje, w których każdy z właścicieli lokali samodzielnie realizuje roszczenia gwarancyjne, co w praktyce negatywnie wpływa na stan techniczny budynku.
Według projektu, nieruchomości zaprojektowane jako obiekty budowlane zamieszkania zbiorowego, w tym przykładowo aparthotele, nie będą mogły być dzielone na odrębne mieszkania. Propozycja MRiT wyklucza bowiem możliwość uznania pomieszczeń lub jednostek mieszkalnych ulokowanych w budynkach zamieszkania zbiorowego za samodzielne lokale.
MRiT zaznaczyło w uzasadnieniu, że aktualnie brak jest klarownych regulacji zabraniających wyodrębniania lokali w budynkach zaplanowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego, na przykład w aparthotelach – „pomimo faktu, że zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie nie mogą one być lokalami”.
„Wspomniane wykluczenie uniemożliwi wznoszenie obiektów sklasyfikowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego, które w rzeczywistości funkcjonują jako budynki mieszkalne; uniemożliwi to w konsekwencji omijanie przepisów dotyczących planowania przestrzennego ustanowionych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu, a także nadinterpretację przez inwestorów przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydawania zaświadczeń o niezależności lokalu, zapewniając tym samym organom administracji podstawę prawną do odrzucenia takiego wniosku” – zaznaczyło MRiT w ocenie konsekwencji regulacji.
Wyjątek od tego zakazu przewidziano dla mieszkań spełniających kryteria ustalone dla lokali mieszkalnych oraz użytkowych w przepisach techniczno-budowlanych wydanych na podstawie ustawy Prawo budowlane z lipca 1994 r., jak również wymogi sprecyzowane w uchwale rady gminy określającej zasady wydzielania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego na terenie danej gminy. (PAP)
fos/ mmu/