Sprzedaż apartamentów przez firmy deweloperskie w roku 2026 zwiększy się, a cały sektor nieruchomości ma obiecujące rokowania. Przejściowa i złudna jest nadwyżka podaży dostępnych od ręki mieszkań na rynku – stwierdzili eksperci. W różnych miastach sytuacja dotycząca powiększenia oferty lub strategii cenowej może jednak wykazywać odmienności.
Eksperci przewidują wzrosty sprzedaży wśród deweloperów
"Patrzymy z optymizmem na obroty firm deweloperskich w bieżącym roku. Przyczyni się do tego między innymi obniżenie wysokości stóp procentowych, a klienci, którzy dotychczas odkładali decyzję o zakupie lokalu lub nie posiadali zdolności kredytowej, ponownie zasilą rynek. Przewidujemy zwyżkę obrotów sprzedażowych u większości spółek" – przekazał PAP Biznes analityk DM BOŚ, Maciej Wewiórski.
"Prognozujemy wzrost sprzedaży na całym rynku o około 14-16 procent – nie sądzimy, żeby nawet nadchodzące redukcje stóp procentowych na stałe przesunęły popyt na rynku pierwotnym do poziomów na przykład z lat 2020-2021. Podwyższenie wielkości sprzedażowych jest możliwe w sposób naturalny – uważamy, że udział największych deweloperów w strukturze nabywania nowych terenów silnie wzrósł w ostatnich dwóch latach, dlatego to właśnie najwięksi gracze będą odpowiadać za lwią część wprowadzeń nowych inwestycji" – ocenił analityk Trigon DM, David Sharma.
Według opinii eksperta z DM BOŚ, przedsiębiorstwa są gotowe na większą sprzedaż i będą wprowadzać więcej apartamentów do oferty, jednak nie będzie to szybki proces, gdyż rynek nie jest jednolity.
Złudna nadwyżka lokali?
"Niektóre aglomeracje, jak Katowice i Łódź, zmagają się z nadmiarem dostępnych od ręki mieszkań, co może hamować zapędy firm deweloperskich co do inicjowania dużej liczby inwestycji. Natomiast w Warszawie czy Trójmieście, sytuacja związana z podażą i popytem jest bardziej wyrównana. Nie uważam jednak, by taka niezrównoważona sytuacja wpłynęła na zmianę strategii deweloperów – brak równowagi ma charakter tymczasowy" – oznajmił.
Zdaniem Wewiórskiego, obecna bogata oferta jest rezultatem słabszych, niż zakładały firmy deweloperskie, pierwszych trzech kwartałów 2025 roku, ponieważ nie pojawił się wtedy żaden program wsparcia ze strony państwa.
"Nadwyżka nie będzie jednak kłopotem, a oferta zostanie dosyć prędko sprzedana. Problemem dla rynku mogą być natomiast inwestorzy, którzy dokonywali zakupów pod wzrost cen lub na ulokowanie kapitału, a którzy obecnie przejawiają mniejszą aktywność. Mieszkania nabyte przez inwestorów w roku 2023 w ramach programu BK2 procent przyniosły całkiem dobry zwrot z wynajmu, na który popyt był wysoki. Oczekuję jednak, że popyt inwestycyjny zostanie zastąpiony przez klientów kupujących mieszkania na własne potrzeby" – dodał.
Analityk Trigon DM twierdzi, że pierwszy kwartał 2026 roku to "szczyt" poziomu dostępnej oferty, w związku z tym, że część mniejszych podmiotów nie dysponuje już obecnie zasobami gruntowymi/bilansem umożliwiającym rozpoczęcie nowych inwestycji. Jego zdaniem, nadmiar podażowy ma charakter iluzoryczny.
"Znaczna część oferty, zwłaszcza mniejszych graczy, jest po prostu nie do sprzedania przy aktualnych cenach. Pomimo to, deweloperzy coraz mocniej różnicują się pod względem geograficznym, uważam, że wielu z nich ma chrapkę na mniejsze i większe przejęcia – nie sądzimy, aby przejmowanie terenów +z drugiej ręki+ było obecnie optymalną decyzją biznesową, kluczowe jest przejęcie całej organizacji rozumiejącej zasady panujące na lokalnym rynku" – dodał Sharma.
Według opinii analityka Trigon DM, sprzedaż firm deweloperskich w czwartym kwartale 2025 roku była zgodna z oczekiwaniami – nie zdziwiła również lepsza sytuacja biznesowa największych graczy – czyli tych, którzy są w stanie stale uzupełniać ofertę o inwestycje w największych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto).
Analityk DM BOŚ jako pozytywne zaskoczenie w kwestii sprzedaży wskazał dane za grudzień. Nie przewiduje on szoków cenowych na rynku.
"Sprzedaż mieszkań silnie przyspieszyła w czwartym kwartale, a dzięki rabatom deweloperzy nadrobili relatywnie słabe wcześniejsze kwartały 2025 roku i zbliżyli się do zakładanych targetów. Zwłaszcza grudzień był pozytywnym zaskoczeniem pod względem sprzedażowym. Zaobserwowaliśmy również obniżki w cenach transakcyjnych, lecz mając na względzie wzrost płac w ujęciu realnym i spadek stóp procentowych, nie spodziewam się ani dalszego obniżania cen mieszkań, ani podwyżek przekraczających inflację. Rynek osiągnie równowagę, nie widać na horyzoncie wstrząsów, a raczej wsparcie ze strony malejących stóp procentowych, danych makro lub realnego wzrostu zarobków" – powiedział Wewiórski.
Jak zauważył analityk Trigon DM, polityka cenowa to kolejny aspekt, który potwierdza, że jednorodny rynek pierwotny nie istnieje.
"W niektórych jego segmentach, na przykład w inwestycjach zlokalizowanych w najlepszych lokalizacjach w Warszawie czy Krakowie, zakładamy wzrosty cen w roku 2026. W przypadku projektów +ekonomicznych+ na mniejszych rynkach, naszym zdaniem, firmy deweloperskie będą coraz bardziej zmuszone do aktywnego zabiegania o klientów" – dodał Sharma.
SEKTOR NIERUCHOMOŚCI Z DOBRYMI PROSPEKTAMI
Eksperci zgadzają się w nastawieniu do sektora i uważają, że rysują się przed nim dobre perspektywy.
"Utrzymujemy pozytywne nastawienie do analizowanych przez nas spółek – więksi gracze powinni zdobywać rynek kosztem mniejszych, natomiast od dłuższego czasu naszym faworytem jest Archicom – zgodnie z naszymi kalkulacjami grupa powinna w bieżącym roku zwiększyć zysk netto nawet 4-5 krotnie, a oprócz tego dysponuje interesującym planem inwestycji do wprowadzenia, co powinno umożliwić dalsze skalowanie obrotów sprzedażowych" – ocenił Sharma.
"Sektor nieruchomości ma dobre perspektywy i powinien radzić sobie lepiej niż szeroki rynek w roku 2026. Rezultaty grudniowej sprzedaży pozytywnie zaskoczyły i chociaż styczeń był nieco słabszy, jesteśmy przekonani, że zobaczymy w tym roku rekordowe wyniki sprzedaży w kilku spółkach – na przykład Dom Development, moim zdaniem, ma szansę na osiągnięcie 5 tysięcy sprzedanych jednostek w 2026 roku. Zdecydowana większość deweloperów poprawi sprzedaż rok do roku w tym roku" – dodał Wewiórski.
*** Informacje na temat sprzedaży mieszkań znajdują się w module Nieruchomości, dostępnym dla abonentów Serwisu Ekonomicznego PAP Biznes.
(PAP Biznes)
doa/ ana/