Koniec roku 2025 charakteryzował się zniżkami wskaźnika urban.one – zarówno w odniesieniu do największych aglomeracji w Polsce, jak i mniejszych miast. Mimo, że zapotrzebowanie jest większe niż rok wcześniej w tym samym okresie, to według opinii specjalistów, o potencjalnych dalszych obniżkach cen mieszkań świadczy wciąż obszerna oferta i zawyżone wartości, zwłaszcza tych już ukończonych nieruchomości.
Grudniowy wynik indeksu urban.one dla całej Polski wykazał spadek w porównaniu miesięcznym o 0,07 pkt do 117,4 pkt. O tyle samo w stosunku do listopada zmalał indeks urban.one odzwierciedlający sytuację na największych krajowych rynkach z wyłączeniem Warszawy, a więc w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi, który ustabilizował się na poziomie 131,91 pkt.
W obu przypadkach grudniowe wskazania były wyższe od wartości sprzed roku – odpowiednio o 3,29 i 3,98 pkt.
Bankier.pl
Nadmierna podaż mieszkań tłumi wzrastający popyt
– Po latach intensywnego wzrostu cen oraz dużej aktywności nabywców, rynek wchodzi w fazę stabilizacji. W największych metropoliach coraz bardziej widoczna jest nadwyżka mieszkań, co przesuwa zachwianie sił na stronę kupujących i powiększa ich szanse negocjacyjne – zauważa Tomasz Błeszyński, doradca działający w sektorze nieruchomości.
Na powiększające się możliwości negocjacyjne wskazują prezentowane w lutym na Bankier.pl dane Metrohouse i Credipass. W IV kw. 2025 r. najkorzystniej podczas negocjacji kupujący mogli wytargować w Krakowie i Gdańsku – przeciętnie 3,6 i 3,5 proc., co uwzględniając średnie ceny, przekładało się na niemal 500 zł/mkw. w stolicy województwa małopolskiego. Co więcej, ceny widniejące w ofertach nadal wyraźnie maleją jeszcze przed znalezieniem ewentualnych nabywców.
Według z kolei danych Biura Informacji Kredytowej, zainteresowanie mieszkaniami, przynajmniej mierzone liczbą udzielonych kredytów mieszkaniowych, jest jednak o wiele większe niż rok wcześniej. Na znaczący wzrost – o blisko 40 proc. r/r – wpływ mogło mieć również refinansowanie hipotek. Ostatecznie w grudniu 2025 r. w Polsce udzielono 21,1 tys. tego typu kredytów – nominalnie o 7 tys. więcej niż w grudniu 2024 r. i tyle samo, ile w grudniu 2023 r., gdy rynek pobudzał jeszcze „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Jak szacuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na dalszy wzrost zapotrzebowania w następnych miesiącach wpływ będą miały: realny wzrost zarobków polskich gospodarstw domowych oraz kolejne obniżki stóp procentowych, o ile takowe wprowadzi Rada Polityki Pieniężnej.
– Obecnie jednak dynamika cen mieszkań jest ograniczana przez utrzymujące się wysokie stopy procentowe, pokaźną podaż lokali deweloperskich, zwłaszcza tych gotowych, w miastach wojewódzkich oraz przeszacowane wartości mieszkań w budynkach wielkopłytowych, będące efektem boomu z 2023 r. – podkreśla ekspertka Cenatorium.
Mieszkania na wynajem z mniejszym powodzeniem
Zdaniem ekspertów zapytanych przez Cenatorium, wzrostu popytu nie widać natomiast po stronie osób nabywających mieszkania na wynajem. Jak zauważa Marcin Krasoń, specjalista Otodom, z powodu intensywnego boomu inwestycyjnego ostatnich lat, w niektórych największych polskich miastach widać już nie tylko nominalne, ale także realne obniżki stawek czynszu.
Nie można jednak pominąć faktu, że w dłuższej perspektywie stawki są zdecydowanie wyższe. Dane ze stycznia 2026 r. wystarczy zestawić ze średnimi cenami ofertowymi odnotowywanymi przez Otodom Analytics cztery lata wcześniej, przed wybuchem wojny na Ukrainie i napływem do Polski uchodźców z tego kraju. Wzrosty oscylują od 25 do ponad 50 proc.
W Warszawie spadki cen mieszkań
W grudniu 2025 r. wyraźniej zniżył się odczyt indeksu urban.one obliczanego dla Warszawy. W ostatnim miesiącu minionego roku odnotowano 129,4 pkt – o 0,34 pkt mniej niż w listopadzie i jednocześnie o 3,01 pkt więcej niż w grudniu 2024 r.
Dane zbierane przez Cenatorium wskazują również na spadki cen ofertowych obserwowanych w Warszawie. Średnia wycena nowych mieszkań w stolicy obniżyła się w skali miesiąca o 3,2 proc. Na rynku wtórnym odnotowano spadek średnio o 1,1 proc. m/m.
Według Małgorzaty Wełnowskiej spadki miały miejsce pomimo wzrostu sprzedaży, na co wpływ miały dodatkowe zniżki i rabaty stosowane zwłaszcza przez deweloperów.
Zimowa stabilizacja na rynku działek, ale tuż poniżej rekordu
Po kilku miesiącach przerwy, grudzień przyniósł spadek wskaźnika urban.one odzwierciedlającego sytuację na rynku działek pod zabudowę. W ostatnim miesiącu 2025 r. odnotowano 154,86 pkt – o 0,47 pkt mniej niż w listopadzie.
Bankier.pl
Tym samym wynik indeksu znalazł się na najniższym poziomie od sierpnia, jednakże jednocześnie o 4,93 pkt wyższy niż w grudniu 2024 r., co jest skutkiem drożejących w aktach notarialnych w tempie 5 – 8 proc. r/r działek budowlanych.