Rywalizacja cenowa na rynku hipotek o zmiennym oprocentowaniu nabiera tempa. Średnia stopa procentowa osiągnęła już poziom najniższy od początku 2018 roku, jak wynika z analizy Bankier.pl. Wszystko wskazuje na to, że to nie koniec przecen.
Od kilku miesięcy dostrzegalne były symptomy ożywienia rynku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym. Banki zaczęły redukować poziomy marż, a trend ten utrzymywał się regularnie (choć małymi krokami) przez cały rok 2025.
Początek roku 2026 przyniósł nie tylko kontynuację tej tendencji, lecz jeszcze bardziej zauważalne przyśpieszenie. Zdecydowaliśmy się przyjrzeć zmianom w cennikach z nieco szerszej perspektywy, a wnioski z porównań są zaskakujące. Średnia marża z propozycji bankowych jest nie tylko najniższa w tej dekadzie, lecz również pobiła „dno” ze wszystkich obserwacji od początku 2018 roku.
Bankier.pl
Na stronach Bankier.pl regularnie porównujemy symulacje przygotowywane przez banki dla określonego profilu kredytobiorców. Dane gromadzimy od początku 2018 roku i, ze względu na zmiany w otoczeniu (w tym podwyżki cen nieruchomości), dokonywaliśmy kilkukrotnie „aktualizacji” modelowego kredytu (zaznaczone na wykresie linią pionową). Pomimo tych zmian, średnie dobrze oddają tendencje w bankowych cennikach.
Dotychczas najniższą wartość wskaźnika odnotowaliśmy w lutym 2019 r., kiedy to przy kredycie z 20-procentowym udziałem własnym średnia marża wynosiła 1,851 pp. Najwyżej wskaźnik wzrósł w styczniu 2024 r., osiągając 2,517 pp.
Czyżby banki miały w końcu wytoczyć ciężką artylerię?
Styczeń 2026 roku ustanawia nowy rekord – uśredniona marża z symulacji banków uplasowała się na poziomie 1,843 pp. Co więcej, można śmiało przypuszczać, że nie jest to dolna granica w rozpoczynającym się roku. Styczniowe dane zebraliśmy w połowie miesiąca. Tymczasem już w następnym tygodniu (19-25 stycznia) dwa banki zredukowały stawki.
W ING Banku Śląskim w kolejnej odsłonie promocji kredytów hipotecznych nowe stawki wynoszą 1,62 pp. i 1,67 pp. i są niższe o 0,03 pp. od poprzednich. Równocześnie ING intensywniej włączył się w rywalizację o refinansowanie hipotek, oferując marżę 1,5 pp. Na obniżkę marż zdecydował się także mBank, gdzie przy 20-procentowym udziale własnym dla klientów z segmentu Intensive stawka wynosi aktualnie 1,6 pp. (obniżka o 0,15 pp.!).
To już nie są pojedyncze oznaki ożywienia w konkurencyjnej batalii, lecz raczej wyraźne wskazówki, że niektórym bankom zależy na powiększeniu udziału w rynkowym cieście. Najbardziej korzystny dla potencjalnych kredytobiorców scenariusz to dołączenie się do walki kolejnych instytucji. Trochę z boku ringu stoi obecnie kilka banków mniej zaangażowanych w kredyty hipoteczne. Warto w tym miejscu wspomnieć Bank Millennium i BNP Paribas. W obu instytucjach nie natrafimy na razie na kredyty oparte na zmiennym oprocentowaniu.
Dodatkowym impulsem do pobudzenia rynku mogłoby być odważne wejście nowych uczestników (UniCredit, Revolut Bank), a idealnym wariantem – dodatkowo zmiana strategii na (cenowo) agresywną przez potentatów. Być może wtedy zaczęlibyśmy zbliżać się do poziomów marż, które pamiętają klienci dawnego portfela. A te są jeszcze odległe. Na przykład w roku 2012 klient z 20-procentowym udziałem własnym mógł liczyć nawet na 1,1 pp. marży.