Kredyt hipoteczny na budowę domu może stać się prostszy, jeśli uda się zminimalizować koszty inwestycji. Tak podchodzą do sprawy niektórzy kredytobiorcy. Problem polega na tym, że takie podejście może łatwo doprowadzić do finansowych trudności. Ekspert Expander Advisors zwraca uwagę na potencjalne pułapki.
Kompaktowy, ale własny – taką opcję wybiera część inwestorów, którzy decydują się na samodzielne budowanie domu. Niekiedy okazuje się, że posiadane środki nie wystarczają i konieczne staje się sięgnięcie po kredyt hipoteczny. Może się wydawać, że drastyczna optymalizacja wydatków, rezygnacja z niektórych elementów wykończeniowych czy ograniczenie powierzchni to dobry sposób na zwiększenie szans na finansowanie, zwłaszcza gdy problemem jest np. niewielka zdolność kredytowa. W takiej sytuacji kluczową rolę odgrywa jednak kosztorys, który nie może być dowolnie modyfikowany przez kredytobiorcę. Kredytodawcy mają swoje minimalne wymagania.
– Rosnące koszty wznoszenia budynków sprawiają, że część inwestorów planujących budowę domu stara się zmniejszać zakres przedsięwzięcia lub optymalizować kosztorysy prezentowane bankowi. Większość banków posiada jednak określone minimalne koszty budowy i podaje minimalną cenę za metr kwadratowy. Z perspektywy instytucji finansowych najważniejsze jest jednak nie tyle samo wykonanie budowy, ile możliwość doprowadzenia do stanu umożliwiającego bezpieczne zamieszkanie w nieruchomości i utrzymanie jej wartości jako zabezpieczenia dla kredytu – akcentuje Adam Mision, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
Niewielki dom może nie spotkać się z aprobatą banku
– W praktyce bankowej za ukończenie budowy zazwyczaj uznaje się moment, w którym obiekt został zrealizowany zgodnie z projektem oraz przepisami Prawa budowlanego, a inwestor może skutecznie zgłosić zakończenie budowy lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie, jeśli jest ono wymagane. Banki zwykle oczekują również, że nieruchomość osiągnie standard pozwalający na zamieszkanie, co oznacza wykonanie podstawowych instalacji, wykończenie kluczowych pomieszczeń i zapewnienie dostępu do mediów. Bardziej szczegółowe wymogi mogą się jednak różnić pomiędzy poszczególnymi instytucjami – zaznacza ekspert.
– Jeśli chodzi o powierzchnię domu, większość banków nie określa formalnego minimalnego metrażu w swojej ofercie kredytowej. W praktyce istotne jest jednak, czy nieruchomość jest w stanie pełnić funkcje mieszkalne, oraz jaka jest jej wartość rynkowa. Bardzo małe domy, w tym niektóre projekty typu tiny house, mogą być analizowane indywidualnie ze względu na ograniczoną płynność na rynku wtórnym i trudności w ustaleniu wartości zabezpieczenia. Dla banku kluczowe jest bowiem nie tylko sfinansowanie inwestycji, ale także możliwość skutecznej sprzedaży nieruchomości w przypadku wystąpienia problemów ze spłatą zobowiązania – podkreśla Adam Mision.
Strategia „jak najniższym kosztem” potrafi przynieść negatywne konsekwencje
– Zaniżanie kosztów budowy w kosztorysie może wydawać się korzystne dla kredytobiorcy, ponieważ pozwala wykazać mniejsze zapotrzebowanie na środki finansowe lub ograniczyć wymóg wkładu własnego. Takie podejście wiąże się jednak ze znacznym ryzykiem. Jeżeli faktyczne koszty okażą się wyższe od założonych, inwestor może napotkać trudności z dokończeniem budowy w terminie wyznaczonym przez bank. W rezultacie może być konieczne zaangażowanie dodatkowych środków własnych lub poszukiwanie dalszego finansowania na mniej korzystnych warunkach – ostrzega ekspert Expander Advisors.
Może się zatem okazać, że aby zakończyć budowę, kredytobiorca będzie zmuszony skorzystać z droższych źródeł finansowania. Na przykład kredytu gotówkowego (niezabezpieczonego) lub pożyczki hipotecznej, jeśli dysponuje nieruchomością, która może posłużyć jako zabezpieczenie. Całkowity koszt finansowania okaże się wówczas wyższy niż w sytuacji, gdyby wykorzystać kredyt budowlany z zachowaniem bezpiecznego marginesu.
– Z perspektywy kredytobiorcy bezpieczniejsze jest przygotowanie rzetelnego kosztorysu, który uwzględnia rezerwę na potencjalny wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny, ponieważ zmniejsza to ryzyko niedoszacowania inwestycji i problemów z jej finalizacją. Obecnie banki przywiązują szczególną wagę do wiarygodności przedstawianych kosztorysów oraz zgodności harmonogramu prac z kolejnymi wypłatami transz kredytu. W warunkach utrzymującej się niepewności cenowej kluczowe znaczenie ma zachowanie odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa finansowego, a nie wyłącznie dążenie do minimalizacji kosztów na etapie planowania inwestycji – przestrzega Adam Mision, Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.